Umowa najmu domu jednorodzinnego z lokatorem

Karolina Przybysz
06.04.2023

Umowa najmu domu jednorodzinnego zawierana jest pomiędzy wynajmującym a najemcą. Jej przedmiotem jest oddanie najemcy w najem domu jednorodzinnego wraz z działką gruntu, w zamian za zapłatę umówionego czynszu.

Zasadą jest, że grunt i posadowione na nim budynki, są ze sobą połączone. To, co znajduje się na gruncie, w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, są częściami składowymi gruntu. Z tego względu umowa przewiduje, że oddając w najem dom jednorodzinny, umożliwia się najemcy korzystanie również z działki gruntu, na której dom jest posadowiony.

Aby obiekt mógł zostać uznany za dom jednorodzinny, musi spełniać pewne wymogi. Przede wszystkim powinien to być budynek charakteryzujący się pewnego rodzaju odrębnością. Ponadto, z umowy wynika, że powinien on być przeznaczony do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, a zatem do zamieszkiwania i prowadzenia bieżącego życia codziennego. Umowa nie dotyczy więc sytuacji, gdy dom ma być przeznaczony dla celów prowadzenia działalności gospodarczej, niezależnie od jej przedmiotu. Domu będącego przedmiotem najmu nie należy więc także wykorzystywać jako lokalu lub pomieszczeń przeznaczonych do krótkotrwałego pobytu, np. w celach turystycznych lub wypoczynkowych.

Stosunek najmu jest regulowany przez przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (dalej: k.c.) oraz ustawę z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (dalej: u.pr.lok.).

Kto może skorzystać z umowy najmu?

Umowa jest dedykowana wynajmującym, którzy chcą oddać w najem samodzielny i wyodrębniony dom jednorodzinny, jednakże nie ma przeszkód, aby umową najmu objąć jedynie część domu (np. jedno piętro) – w takim przypadku umowa będzie jednak wymagała odpowiednich modyfikacji, aby odpowiadała swojemu celowi.

Zawarcie umowy

Zaleca się zawarcie umowy najmu w formie pisemnej nawet w przypadku, gdy strony darzą się wzajemnym zaufaniem. Dzięki temu możliwe jest sformułowanie praw i obowiązków każdej ze stron oraz nałożenie sankcji za niedopełnienie tych obowiązków. Warto pamiętać, że wszelkie umowy sporządza się nie tylko na dobre, ale również na złe czasy. W przypadku nienależytego wykonania umowy przez którąkolwiek ze stron, umowa będzie głównym dowodem, na podstawie którego będzie można dochodzić ewentualnych roszczeń, czyli np. zapłaty czynszu.

UMOWA NAJMU DOMU JEDNORODZINNEGO

zwana dalej: „Umową”
zawarta w dniu ............ r. w ............ pomiędzy:

Strony umowy

W umowie należy wskazać wszystkie osoby będące wynajmującymi oraz najemcami. Prawidłowa identyfikacja stron będzie szczególnie istotna i cenna, jeśli w przyszłości zajdzie konieczność wystąpienia na drogę sądową przeciwko drugiej stronie.

Panem/Panią
............, zam. w …............ (...-...), ul. ............, legitymującym/cą się dowodem osobistym wydanym przez ............ o numerze i serii ............, PESEL: ............,
zwanym/ną dalej „Wynajmującym”,

Panem/Panią
............, zam. w ............ (...-...), ul. ............, legitymującym/cą się dowodem osobistym wydanym przez ............ o numerze i serii ............, PESEL: ............,
zwaną dalej „Najemcą”,

zwanych dalej łącznie „Stronami”

o treści następującej:

Szczególna jest sytuacja małżonków. Zgodnie z art. 680¹ § 1 k.c., małżonkowie są najemcami lokalu bez względu na istniejące między nimi stosunki majątkowe, jeżeli nawiązanie stosunku najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych nastąpiło w czasie trwania małżeństwa. Małżonkowie najmują więc lokal wspólnie i nawet ustanie wspólności majątkowej w czasie trwania małżeństwa nie powoduje ustania wspólności najmu. Z tego względu istotne jest, aby każdy z małżonków był wymieniony w umowie jako najemca. Dzięki temu dochodzenie ewentualnych roszczeń (np. zapłaty czynszu) od obojga małżonków może się okazać łatwiejsze.

Oświadczenia wynajmującego

Oświadczenia zawarte w § 1 umowy nie są niezbędne, ale zaleca się ich zawarcie w umowie.

§ 1
Oświadczenia Stron

Wynajmujący oświadcza, że jest właścicielem nieruchomości położonej w............ przy ul. ............, stanowiącej działkę gruntu oznaczoną geodezyjnie nr ............, obręb ............, o powierzchni............ (słownie: ............) ha, uzbrojonej w sieć wodociągową i kanalizacyjną oraz energię elektryczną, dla której Sąd Rejonowy ............,............ Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr............ (dalej „Nieruchomość”).
Nieruchomość zabudowana jest budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, o powierzchni użytkowej............ (słownie: ............) m² (dalej „Dom”), na dowód czego przedkłada wypis z ewidencji gruntów i budynków.
Wynajmujący oświadcza, że Dom nie stanowi odrębnego od Nieruchomości przedmiotu własności.
Wynajmujący oświadcza, że Nieruchomość wraz z Domem wolna jest od wszelkich wad prawnych i obciążeń na rzecz osób trzecich, które mogłyby uniemożliwić lub utrudnić wykonywanie przez Najemcę jego uprawnień wynikających z Umowy.
Najemca oświadcza, że Nieruchomość i Dom obejrzał osobiście oraz że akceptuje stan, w jakim aktualnie się znajduje.
Wynajmujący oświadcza, że stan techniczny Nieruchomości i Domu jest dobry, są one przydatne do umówionego używania, w szczególności brak jest wad Nieruchomości lub Domu ograniczających lub wyłączających ich przydatność do umówionego użytku, ani też wad zagrażających zdrowiu ludzi, o których mowa w art. 682 k.c.

Oświadczenia zawarte w ust. 1-4 i 6 stanowią pewnego rodzaju zabezpieczenie dla najemcy. Określają one stan prawny domu i gruntu poprzez wskazanie, że wynajmującemu przysługuje prawo własności oraz że nieruchomości te są wolne od wszelkich obciążeń. Również załączniki w postaci odpisu księgi wieczystej oraz wypisu z ewidencji gruntów i budynków nie są niezbędne, ale stanowią potwierdzenie oświadczeń wynajmującego. Dzięki temu najemca może być spokojny, że wynajmujący jest uprawniony do rozporządzania domem i gruntem i oddawania ich w najem oraz że w trakcie trwania stosunku najmu, osoby trzecie nie będą mogły zażądać opróżnienia nieruchomości.

Oświadczenia zawarte w ust. 1 i 2 jednoznacznie i wyraźnie identyfikują dom i grunt, które są oddawane w najem. Jest to szczególnie ważne, jeżeli w przyszłości zaistniałaby potrzeba prowadzenia sporu sądowego oraz postępowania egzekucyjnego w związku z zajmowaniem tych nieruchomości przez najemcę.

Istotne jest, aby już na etapie zawierania umowy najemca zapoznał się ze stanem technicznym nieruchomości i zgłosił ewentualne zastrzeżenia. Dzięki temu w przyszłości najemca nie będzie mógł twierdzić, że nieruchomość nie odpowiadała celowi, dla jakiego miała być przeznaczona.

Przedmiot umowy

Podstawowymi obowiązkami stron umowy najmu, a jednocześnie przedmiotem umowy jest:

po stronie wynajmującego: oddanie najemcy domu wraz z nieruchomością (gruntem) w celu zaspokajania potrzeb mieszkaniowych,
po stronie najemcy: płacenie czynszu.

Z umowy mogą, a wręcz powinny wynikać dodatkowe obowiązki stron, dzięki czemu każda ze stron wie, do czego jest zobowiązana oraz czego może oczekiwać od strony przeciwnej.

We wzorze umowy zaproponowano, aby szczegółowy opis domu obejmujący stan techniczny, inwentaryzację pomieszczeń, opis urządzeń i wyposażenia, stanowił załącznik do umowy. Nie jest to rozwiązanie niezbędne, ale niesie ze sobą zalety dla obu stron. Dla wynajmującego, ponieważ:

chroni go przed zarzutami ze strony najemcy, że dom nie przedstawia odpowiedniego stanu technicznego umożliwiającego swobodne korzystanie z niego,
w przypadku usterek lub zniszczenia domu, których nie stwierdzono w chwili zawarcia umowy, wynajmujący będzie mógł dochodzić od najemcy roszczeń w związku z niewłaściwym korzystaniem z przedmiotu najmu,
w przypadku braków w wyposażeniu stwierdzonych w momencie zakończenia umowy najmu, wynajmujący będzie mógł dochodzić od najemcy ich uzupełnienia.

Dla najemcy jest to zaleta, ponieważ chroni się przed zarzutami ze strony wynajmującego dotyczącymi braków w wyposażeniu, o ile takie wyposażenie nie zostało wymienione w opisie dołączonym do umowy. Sporządzenie wykazu wyposażenia ułatwia również procedurę odbioru domu po zakończeniu najmu.

§2
Przedmiot Umowy

Wynajmujący zobowiązuje się oddać Najemcy w najem Dom wraz z Nieruchomością, a Najemca bierze je w najem i zobowiązuje się płacić Wynajmującemu umówiony Czynsz, zgodnie z postanowieniami Umowy.
Szczegółowy opis Domu, obejmujący w szczególności jego stan techniczny, inwentaryzację pomieszczeń, opis urządzeń i wyposażenia znajduje się w załączniku do Umowy.
Dom ma charakter wyłącznie mieszkalny, służący do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych i wyłącznie w takim celu Najemca będzie go wykorzystywał.
Zmiana przeznaczenia Domu wymaga uprzedniej pisemnej zgody Wynajmującego.

Warto określić w umowie sposób wykorzystania domu. Z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany wykorzystywać go wyłącznie na cele mieszkaniowe. Tym samym dom nie może być wykorzystywany na cele związane z prowadzeniem działalności gospodarczej. O zmianie przeznaczenia domu wynajmujący musi być poinformowany i powinien wyrazić na nią zgodę. Naruszenie postanowień dotyczących sposobu wykorzystywania domu może prowadzić do wcześniejszego rozwiązania umowy.

Czas trwania umowy

Wynajmujący może podjąć decyzję, czy chce zawrzeć umowę najmu na czas oznaczony czy nieoznaczony.

§3
Czas trwania umowy

Strony zawierają Umowę na czas *nieoznaczony / *oznaczony od ............ r. do ............ r.

Zawarcie umowy najmu na czas nieoznaczony oznacza, że umowa wiąże strony bezterminowo. W odróżnieniu od umów na czas z góry określony, każda ze stron ma jednak możliwość jej wcześniejszego wypowiedzenia na zasadach przewidzianych w umowie, przy czym możliwości te podlegają pewnym ograniczeniom ze względu na ustawową ochronę lokatorów. Umowę na czas nieokreślony warto więc zastosować, gdy strony są zainteresowane najmem długoterminowym, ale jednocześnie chcą pozostać na tyle swobodne, aby w dowolnym momencie zakończyć umowę, z zachowaniem okresu wypowiedzenia. Tym samym rozwiązanie to wiąże się z pewnym ryzykiem dla każdej ze stron, ponieważ może zostać zaskoczona przez stronę przeciwną oświadczeniem o wypowiedzeniu umowy najmu.

Natomiast umowa na czas oznaczony obowiązuje jedynie przez umówiony przez strony okres. Rozwiązanie takiej umowy przed upływem okresu, na jaki została zawarta, podlega ograniczeniom i co do zasady może następować wyłącznie z uwagi na istotne, wyraźnie wskazane w umowie przyczyny.

W §10 umowy wprowadzono dwa warianty postanowień dotyczących sposobu rozwiązywania umowy – do wyboru dla przygotowującego umowę – w zależności od tego, czy umowa ma być zawarta na czas oznaczony czy nieoznaczony.

Przekazanie nieruchomości

Ważnym momentem jest przekazanie nieruchomości najemcy.

§4
Wydanie przedmiotu najmu

Wydanie przedmiotu najmu, o którym mowa w § 2 ust. 1 powyżej, Najemcy nastąpi w dniu ............ r. /w terminie ............ dni od dnia zawarcia Umowy, przy czym dokładny termin zostanie ustalony przez Strony za pośrednictwem poczty elektronicznej.
Przekazanie przedmiotu najmu, o którym mowa w § 2 ust. 1 powyżej, zostanie potwierdzone protokołem zdawczo-odbiorczym, którego wzór stanowi załącznik do Umowy.

Strony mogą dowolnie ustalić, czy nieruchomość zostanie przekazana w dniu zawarcia umowy najmu czy w innym terminie. Przydatnym rozwiązaniem jest skorzystanie z protokołu zdawczo-odbiorczego, który będzie załącznikiem do umowy. W protokole strony potwierdzają, że najemca dokonał oględzin nieruchomości. To również miejsce na zgłoszenie przez najemcę wszelkich uwag dotyczących stanu technicznego lub usterek wyposażenia. Zgłoszenie tego rodzaju uwag jest ważne przede wszystkim dla najemcy, ponieważ dzięki temu chroni się przed zarzutami, że to on spowodował określone usterki w trakcie korzystania z domu lub gruntu.

Czynsz i opłaty

Jest bardzo ważne, aby w umowie precyzyjnie określić zasady regulowania płatności należnych wynajmującemu od najemcy w związku z najmem.

§5
Czynsz najmu
Opłaty eksploatacyjne

Z tytułu najmu Najemca obowiązany jest uiszczać Wynajmującemu miesięcznie czynsz, zwany wcześniej i dalej „Czynszem”, którego wysokość Strony ustaliły na kwotę............ zł (słownie: ............).
Czynsz płatny będzie z góry do............ dnia każdego miesiąca kalendarzowego, przelewem na rachunek bankowy Wynajmującego o numerze:............
Wynajmujący jest uprawniony do wypowiedzenia wysokości Czynszu określonego w ust. 1 powyżej z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia ze skutkiem na koniec miesiąca. Oświadczenie o wypowiedzeniu Czynszu nie może zostać złożone wcześniej niż po upływie............ miesięcy obowiązywania Umowy. Każdorazowe wypowiedzenie wysokości czynszu najmu nie może następować częściej niż co 6 miesięcy.
Niezależnie od obowiązku zapłaty Czynszu Najemca obowiązany jest do zapłaty na rzecz Wynajmującego opłat eksploatacyjnych niezależnych od Wynajmującego, a związanych z używaniem Domu, w szczególności: opłat za energię elektryczną, opłat za dostarczanie wody, opłat za dostarczanie ciepła, opłat za wywóz nieczystości.
Najemca przyjmuje do wiadomości, że opłaty eksploatacyjne mają charakter zmienny, ich wysokość uzależniona jest od czynników niezależnych od Wynajmującego, w szczególności takich jak: sezon grzewczy, zużycie wody, energii elektrycznej, gazu przez Najemcę.
Wysokość opłat eksploatacyjnych ustalana będzie na podstawie rachunków lub innych dokumentów rozliczeniowych. Opłaty eksploatacyjne płatne będą w terminie............ dni od dnia poinformowania przez Wynajmującego Najemcy o wysokości opłat eksploatacyjnych w danym miesiącu, na rachunek bankowy wskazany w ust. 2 powyżej.
W przypadku gdy opłaty eksploatacyjne ulegną podwyższeniu lub zaistnieje konieczność dokonania stosownego rozliczenia, Najemca zobowiązany jest do zapłaty na rzecz Wynajmującego kwot wynikających z podwyższenia lub dokonanego rozliczenia.

Jeżeli w umowie występuje więcej niż jeden najemca, jest bardzo istotne, aby wskazać, że ponoszą oni opłaty (czynszowe i eksploatacyjne) solidarnie. Solidarność oznacza, że wynajmujący będzie mógł dochodzić zapłaty należności od każdego z najemców łącznie lub osobno od każdego z nich. Opłacenie należności przez jednego z najemców powoduje, że pozostali są zwolnieni z zapłaty, ale najemca, który dokonał płatności, może wystąpić do pozostałych najemców z żądaniem zwrotu odpowiedniej części opłat. Czynsz to jedyne świadczenie, a tym samym jedyna korzyść, jaką niesie ze sobą zawarcie umowy dla wynajmującego. Przede wszystkim należy więc ustalić:

do płatności jakich należności zobowiązany jest najemca – czy jest to wyłącznie czynsz, czy dodatkowo także opłaty eksploatacyjne za tzw. media, związane z używaniem nieruchomości,
jaka jest miesięczna wysokość czynszu,
zasady płatności czynszu i innych opłat – czy są one płatne z góry, czy z dołu, w jakim terminie, na jaki rachunek bankowy,
co wchodzi w skład opłat eksploatacyjnych (np. woda, energia elektryczna, gaz, ogrzewanie, opłata za odbiór odpadów),
w jaki sposób rozliczane będą opłaty eksploatacyjne, które są zmienne i ich wysokość wynika ze zużycia – w obrocie spotyka się dwa podstawowe rozwiązania:

- najemca co miesiąc opłaca stałą zaliczkę na poczet opłat eksploatacyjnych, zaś wynajmujący rozlicza je w ustalonym okresie rozliczeniowym (np. co 3 miesiące) i odpowiednio zwraca najemcy nadpłatę (lub odejmuje ją od czynszu za kolejne miesiące) lub żąda od najemcy pokrycia niedopłaty,
- wynajmujący co miesiąc przedstawia najemcy rachunki lub informację o wysokości opłat eksploatacyjnych wynikającą z rachunków, a najemca opłaca tę kwotę – to rozwiązanie zostało przyjęte w umowie.

Strony mogą zawrzeć w umowie możliwość podwyższenia czynszu. Podwyżka w wyniku której wysokość czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w skali roku przekroczy albo następuje z poziomu wyższego niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu może nastąpić tylko w uzasadnionych przypadkach. Za uzasadniony przypadek uznaje się podwyżkę w sytuacji, gdy właściciel nie uzyskuje przychodów z czynszu albo innych opłat za używanie lokalu na poziomie zapewniającym pokrycie kosztów utrzymania lokalu, jak również zapewniającym zwrot kapitału i zysk. Szczegółowe limity dotyczące tego rodzaju podwyżki ustalone są w art. 8a ust. 4b Ustawy. Na pisemne żądanie lokatora właściciel, w terminie 14 dni od dnia otrzymania tego żądania powinien przedstawić na piśmie przyczynę podwyżki i jej kalkulację. Nieprzedstawienie takiego uzasadnienia w terminie będzie powodowało nieważność dokonanej podwyżki.

Kaucja

Wprowadzenie kaucji do umowy nie jest obowiązkowe, jednakże w sposób istotny zabezpiecza ona interes wynajmującego.

§6
Kaucja

Tytułem zabezpieczenia roszczeń Wynajmującego mogących wyniknąć z Umowy, a w szczególności dla zabezpieczenia płatności Czynszu, Najemca w terminie............ dni od zawarcia Umowy, wpłaci Wynajmującemu kaucję w wysokości............ - miesięcznej stawki czynszu. Kaucja płatna będzie na rachunek bankowy Wynajmującego, wskazany w 5 ust. 2 powyżej.
W przypadku zaspokojenia Wynajmującego z kaucji, Najemca zobowiązany jest do jej uzupełnienia do ustalonej wysokości w terminie............ dni od daty otrzymania powiadomienia o rozliczeniu nieuregulowanych należności z kaucji.
Wynajmujący zobowiązuje się niezwłocznie, nie później jednak niż w terminie............ dni po wygaśnięciu lub rozwiązaniu Umowy oraz opróżnieniu przez Najemcę przedmiotu najmu, o którym mowa w § 2 ust. 1 Umowy, jego wydaniu w stanie niepogorszonym i po wykonaniu przez Najemcę wszelkich innych zobowiązań wynikających z Umowy, zwrócić Najemcy kaucję, bez oprocentowania, z zastrzeżeniem prawa potrącenia z kaucji wszelkich należności nieuregulowanych przez Najemcę i kwot potrzebnych na pokrycie kosztów związanych z naprawą szkód spowodowanych przez Najemcę.
Dla zabezpieczenia płatności Czynszu i opłat eksploatacyjnych, Wynajmującemu przysługuje także prawo zastawu na rzeczach ruchomych Najemcy znajdujących się w Domu i na Nieruchomości, za wyjątkiem rzeczy niepodlegających zajęciu z mocy prawa.

Wynajmujący skorzysta z kaucji, jeśli najemca będzie zalegał z płatnością należności wynikających z umowy lub jeżeli najemca swoim działaniem doprowadzi do uszkodzeń domu, gruntu lub wyposażenia, co będzie się wiązało z poniesieniem kosztów przez wynajmującego. W takim przypadku wynajmujący będzie mógł dokonać potrącenia należności z kaucją.

Wysokość kaucji i zasady jej opłacania oraz zwrotu powinna regulować umowa. Zgodnie z przepisami u.pr.lok., kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu. We wzorze umowy zaproponowano nałożenie na najemcę obowiązku uzupełnienia kaucji, jeżeli wynajmujący dokona potrącenia i zaspokoi z kaucji swoje roszczenia. W momencie zakończenia trwania stosunku najmu kaucja podlega zwrotowi. Jeśli została ona wykorzystana np. na pokrycie zaległości czynszowych, podlega zwrotowi w odpowiedniej części. Termin zwrotu kaucji nie może być dłuższy niż miesiąc od dnia opróżnienia domu.

W umowie wprowadzono również prawo zastawu przysługujące wynajmującego względem ruchomości najemcy znajdujących się w domu i na nieruchomości. Uprawnienie to wynika z przepisów Kodeksu cywilnego, a w umowie zostało ono powtórzone. Jeżeli więc najemca zalega z płatnością czynszu, wynajmujący może zająć rzeczy ruchome, które najemca umieścił w najmowanym domu.

Obowiązki i uprawnienia wynajmującego

Strony mogą samodzielnie określić obowiązki wynajmującego lub posłużyć się regulacjami ustawowymi, które określone zostały w art. 6a u.pr.lok. Należy jednak pamiętać, że obowiązki wynikające z przepisów co do zasady będą obowiązywać nawet wtedy, gdy nie zostaną zawarte w umowie. Strony mogą więc jedynie rozszerzyć odpowiedzialność wynajmującego lub zmodyfikować ją tam, gdzie przepisy na to pozwalają.

§7
Obowiązki i uprawnienia Wynajmującego

Wynajmujący nie ponosi odpowiedzialności za rzeczy Najemcy wniesione do Domu oraz pozostawione na Nieruchomości.
Wynajmujący zobowiązuje się do:
1. ............,
2. ............,
3. ............,
4. ............,
Wynajmujący jest uprawniony do:

1. dokonywania w obecności Najemcy lub jego domownika kontroli stanu Domu lub Nieruchomości celem sprawdzenia, czy Najemca używa Dom lub Nieruchomość
  w sposób zgodny z Umową lub zgodny z ich przeznaczeniem, właściwościami
  i wywiązuje się z postanowień Umowy w sposób należyty i prawidłowy.
2. ............,
3. ............,
4. ............,
5. ............,

We wzorze umowy przewidziano miejsce, w którym strony mogą same dopisać obowiązki wynajmującego. Przykładowo mogą to być następujące obowiązki:

dokonywanie napraw domu i jego wyposażenia, niezależnie od przyczyn powstania usterek,
wymiana zużytych elementów wyposażenia domu,
podejmowanie działań zmierzających do zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń.

Strony mogą też postanowić o dodatkowych uprawnieniach wynajmującego, przy czym nie mogą być one nadmierne i prowadzić do zbyt dużego ograniczenia swobody najemcy w korzystaniu z domu i gruntu. Z punktu widzenia wynajmującego jest istotne, aby wyraźnie postanowić w umowie, że przysługuje mu prawo do kontroli stanu domu i gruntu w obecności najemcy. Dzięki temu wynajmujący zachowuje kontrolę nad stanem nieruchomości i wyposażenia, a jednocześnie może zweryfikować, czy najemca korzysta z nich sposób zgodny z umową i w razie stwierdzenia nieprawidłowości, podjąć odpowiednie działania.

Obowiązki i uprawnienia najemcy

Strony mogą samodzielnie określić obowiązki najemcy lub posłużyć się regulacjami ustawowymi, które określone zostały w art. 6b u.pr.lok. Należy jednak pamiętać, że obowiązki wynikające z przepisów co do zasady będą obowiązywać nawet wtedy, gdy nie zostaną zawarte w umowie. Strony mogą więc jedynie rozszerzyć odpowiedzialność najemcy lub zmodyfikować ją tam, gdzie przepisy na to pozwalają.

§8
Obowiązki i uprawnienia Najemcy

Najemcy nie przysługuje prawo oddania przedmiotu Najmu, o którym mowa w § 2 ust. 1 Umowy, w podnajem lub do używania w całości lub części, chyba że za uprzednią pisemną zgodą Wynajmującego.
Najemca zobowiązuje się:
1. używać Dom i Nieruchomość zgodnie z jego przeznaczeniem, właściwościami i zgodnie z postanowieniami Umowy,
2. używać Dom wyłącznie w celach mieszkalnych. W tym zakresie Dom może być używany również przez domowników Najemcy,
3. utrzymać Dom i Nieruchomość w porządku oraz należytym stanie technicznym,
4. dokonywać na własny koszt drobnych napraw i remontów związanych ze zwykłym używaniem Domu, w szczególności: malowania pomieszczeń, wykonywania napraw i bieżącej konserwacji urządzeń wewnątrz Domu oraz ich wymiany, konserwacji i naprawy podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych, bieżącej konserwacji i remontów stolarki okiennej i drzwiowej, usuwania powstałych uszkodzeń, bądź wymiany zużytych elementów wyposażenia, konserwacji i naprawy instalacji i urządzeń technicznych zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokali, dopływu i odpływu wody,
5. utrzymać na własny koszt Dom i Nieruchomość w należytym stanie sanitarno – porządkowym,
6. zgłaszać niezwłocznie Wynajmującemu uszkodzenia i awarie, których usunięcie obciąża Wynajmującego,
7. nie dokonywać w Domu lub Nieruchomości zmian naruszających jego stan lub obniżających jego wartość.
Najemca jest uprawniony do zawarcia we własnym imieniu, umów usług telekomunikacyjnych, telewizji kablowej i Internetu.

W umowie wprowadzono zasadę, że prace remontowe i adaptacyjne wymagają uprzedniej pisemnej zgody wynajmującego, a wszelkie szczegóły dotyczące zakresu tych prac i sposobu ich finansowania, będą wynikać z tej zgody. Takie rozwiązanie chroni wynajmującego przed dokonaniem przez najemcę nieustalonych wcześniej zmian i adaptacji, które będą dla wynajmującego nieakceptowalne, np. ze względów estetycznych lub funkcjonalnych. W momencie zakończenia stosunku najmu pomiędzy stronami powstaje problem rozliczenia ulepszeń, które zostały dokonane przez najemcę za zgodą wynajmującego. Zgodnie z ogólnymi zasadami wynikającymi z k.c., wynajmujący może wówczas zdecydować, czy chce zatrzymać te ulepszenia i zapłacić najemcy sumę odpowiadającą ich wartości, czy zażądać od najemcy przywrócenia stanu poprzedniego.

Jeżeli jednak najemca poczyni nakłady na dom lub grunt bez zgody lub wbrew zgodzie wynajmującego, przepadają one na rzecz wynajmującego i najemca nie może żądać od wynajmującego wynagrodzenia.

Prace remontowe i ulepszenia w nieruchomości

Z uwagi na to, że dom jest przeznaczony na cele mieszkalne, u najemcy może pojawić się potrzeba lub chęć wprowadzenia modyfikacji we wnętrzu, przeprowadzenia remontu lub zmiany aranżacji. Z tego względu bardzo ważne jest, aby w umowie wskazać, czy najemcy wolno dokonywać takich zmian, a jeśli tak, to w jakim zakresie i na czyj koszt.

§9
Prace remontowe, ulepszenia

Wszelkie zmiany w Domu, a w szczególności prace remontowe i adaptacyjne, przebudowa Domu, wymagają uprzedniej pisemnej zgody Wynajmującego, zawierającej określenie zakresu prac, sposobu ich finansowania oraz warunków usunięcia albo pozostawienia dokonanych zmian po zakończeniu Umowy.
Jeśli Najemca ulepszył Dom za zgodą Wynajmującego, zgodnie z ust. 1, Wynajmujący może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego.
Wszelkie nakłady na Dom czynione przez Najemcę bez zgody Wynajmującego, przepadają na rzecz Wynajmującego bez wynagrodzenia.

Okres obowiązywania umowy – w wariancie na czas określony i nieokreślony

Niniejszy wzór umowy może być wykorzystany zarówno do stosunku najmu zawieranego na czas oznaczony, jak i nieoznaczony. Czas trwania powinien zostać ustalony przez strony i określony w §3 umowy.

§10 umowy został sporządzony w dwóch wariantach. Wariant pierwszy należy wykorzystać, gdy umowa najmu jest zawierana na czas nieokreślony. Wariant drugi należy wykorzystać, gdy umowa najmu jest zawierana na czas oznaczony. Wariant, który nie odpowiada okresowi obowiązywania umowy, należy usunąć z umowy.

Wariant pierwszy – na czas nieokreślony

Gdy umowa najmu jest zawierana na czas nieoznaczony, każdej ze stron powinno przysługiwać prawo jej wypowiedzenia. W umowie przewidziano, że strona może wypowiedzieć umowę z zachowaniem 3-miesięcznego okresu wypowiedzenia.

§10*
Rozwiązanie, wypowiedzenie Umowy (dla umowy zawartej na czas nieokreślony)

Najemca może wypowiedzieć Umowę z zachowaniem 3-miesięcznego okresu wypowiedzenia ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego.

Dodatkowo we wzorze umowy przewidziano kilka przypadków, kiedy wynajmujący może wypowiedzieć umowę z krótszym (min. miesięcznym) okresem wypowiedzenia. Chodzi tu u przypadki wskazane w art. 11 ust. 2 u.pr.lok., które w większości są związane z niewłaściwym wykonywaniem umowy przez najemcę.

2. Wynajmujący uprawniony jest do wypowiedzenia Umowy nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli Najemca:
a. pomimo pisemnego upomnienia nadal używa Domu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego użytku, lub
b. jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie Domu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub
c. wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania Dom lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody Wynajmującego, lub
d. używa Domu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, z zastrzeżeniem art. 10 ust. 4 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

3. Wynajmujący uprawniony jest do wypowiedzenia Umowy w przypadkach, o których mowa w art. 11 ust. 4 oraz ust. 5 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Ponadto, wynajmujący może skorzystać z możliwości wypowiedzenia umowy przewidzianych w art. 11 ust. 4 i 5 u.pr.lok., tj.:

wypowiedzenie najmu z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy,
wypowiedzenie najmu z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego,
wypowiedzenie najmu nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli wynajmujący zamierza zamieszkać w lokalu, jeżeli najemcy przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny lub jeżeli wynajmujący dostarczy mu lokal zamienny,
wypowiedzenie najmu nie później niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli wynajmujący zamierza zamieszkać w lokalu, a nie dostarcza najemcy lokalu zamiennego i najemcy nie przysługuje prawo do lokalu, w którym mógłby zamieszkać.

4. Oświadczenie o wypowiedzeniu Umowy wymaga zachowania formy pisemnej pod rygorem nieważności oraz wskazania przyczyny wypowiedzenia.

W umowie ustalono, że oświadczenie o wypowiedzeniu umowy, niezależnie od tego, przez kogo będzie składane, wymaga formy pisemnej. Niedochowanie tej formy spowoduje, że oświadczenie nie będzie ważne.

Warto dodać, że wzór umowy nie przewiduje możliwości rozwiązania umowy w trybie natychmiastowym, tj. bez zachowania okresu wypowiedzenia. Takie postanowienie byłoby sprzeczne z przepisami u.pr.lok. i wyrażonymi w tej ustawie zasadami ochrony praw lokatorów.

Wariant drugi – na czas określony

Gdy umowa najmu jest zawierana na czas oznaczony, możliwości jej wypowiedzenia są istotnie ograniczone. Przede wszystkim może ono nastąpić tylko z ważnych, wskazanych w umowie przyczyn. Gdy żaden z wymienionych w umowie przypadków nie zajdzie, umowa będzie wiązać, a stronom nie będzie przysługiwać prawo do rozwiązania umowy przed upływem okresu, na jaki została zawarta.

We wzorze umowy przewidziano kilka przypadków, kiedy wynajmujący może wypowiedzieć umowę z miesięcznym okresem wypowiedzenia. Chodzi tu u przypadki wskazane w art. 11 ust. 2 u.pr.lok., które w większości są związane z niewłaściwym wykonywaniem umowy przez najemcę.

§10*
Rozwiązanie, wypowiedzenie Umowy (dla umowy zawartej na czas określony)

Wynajmujący uprawniony jest do wypowiedzenia Umowy nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli Najemca:

pomimo pisemnego upomnienia nadal używa Domu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego użytku, lub
jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie Domu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub
wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania Dom lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody Wynajmującego, lub
używa Domu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, z zastrzeżeniem art. 10 ust. 4 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Ponadto, wynajmujący może skorzystać z możliwości wypowiedzenia umowy przewidzianych w art. 11 ust. 4 i 5 u.pr.lok., tj.:

wypowiedzenie najmu z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy,
wypowiedzenie najmu z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego,
wypowiedzenie najmu nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli wynajmujący zamierza zamieszkać w lokalu, jeżeli najemcy przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny lub jeżeli wynajmujący dostarczy mu lokal zamienny,
wypowiedzenie najmu nie później niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli wynajmujący zamierza zamieszkać w lokalu, a nie dostarcza najemcy lokalu zamiennego i najemcy nie przysługuje prawo do lokalu, w którym mógłby zamieszkać.

2. Wynajmujący uprawniony jest do wypowiedzenia Umowy w przypadkach, o których mowa w art. 11 ust. 3, 4 oraz ust. 5 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Ponadto, najemcom przyznano dodatkowe prawo rozwiązania umowy z 3-miesięcznym okresem wypowiedzenia w przypadku utraty zatrudnienia lub znalezienia zatrudnienia w innym mieście.

3. Najemcy uprawnieni są do wypowiedzenia Umowy z zachowaniem 3-miesięcznego okresu wypowiedzenia ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego w przypadku:

1) utraty zatrudnienia przez któregokolwiek z Najemców;
2) uzyskania przez któregokolwiek z Najemców zatrudnienia w innym mieście.

4. Oświadczenie o wypowiedzeniu Umowy wymaga zachowania formy pisemnej pod rygorem nieważności oraz wskazania przyczyn wypowiedzenia.

Zwrot nieruchomości

Umowa reguluje zasady zwrotu nieruchomości wynajmującemu po zakończeniu stosunku najmu.

§ 11
Zwrot Domu i Nieruchomości

W terminie ............ dni od dnia ustania Umowy Najemca zobowiązany jest zwrócić Wynajmującemu przedmiot najmu, o którym mowa w § 2 ust. 1 Umowy, wraz z wyposażeniem wskazanym w Załączniku nr 1 do Umowy i w stanie niepogorszonym, jednakże nie ponosi odpowiedzialności za zużycie będące następstwem jego prawidłowego używania.
Zwrot przedmiotu Najmu, o którym mowa w § 2 ust. 1 Umowy, następuje na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego podpisanego przez Strony.
Najemca zobowiązany jest do opróżnienia zwracanego przedmiotu najmu, o którym mowa w § 2 ust. 1 Umowy, ze wszystkich stanowiących jego lub jego domowników własność rzeczy. Rzeczy pozostawione przez Najemcę po zakończeniu najmu lub w przypadku opuszczenia przedmiotu najmu, o którym mowa w § 2 ust. 1 Umowy, przed zakończeniem najmu traktuje się jako porzucone w zamiarze wyzbycia się ich własności.

We wzorze umowy zaproponowano, aby strony sporządziły protokół zdawczo-odbiorczy, w którym zostaną stwierdzone ewentualne uszkodzenia powstałe w domu, na gruncie lub w wyposażeniu. W tym momencie istotną rolę odegrają protokół zdawczo-odbiorczy podpisany podczas przekazywania nieruchomości najemcy oraz wykaz wyposażenia dołączony do umowy. Porównanie tych dokumentów pozwoli sprawdzić, czy w wyposażeniu nie ma żadnych braków, a co więcej, czy stwierdzone uszkodzenia i usterki nie istniały już wcześniej, tj. w momencie odbioru domu przez najemcę.

Komunikacja stron

Postanowienia dotyczące komunikacji stron nie są niezbędne, ale warto je dodać do umowy, aby uprościć komunikację.

§ 12
Komunikacja Stron

W trakcie wykonywania Umowy, Strony mogą komunikować się za pośrednictwem poczty elektronicznej przy użyciu następujących adresów e-mail:

Wynajmujący: ............@............;
Najemca ............@............

Zmiana adresów e-mail określonych w ust. 1 powyżej jest dokonywana poprzez informację skierowaną do drugiej Strony na piśmie i nie wymaga zmiany Umowy.

Należy jednak pamiętać, że komunikacja mailowa nie powinna zmieniać treści postanowień umownych, ponieważ każda zmiana umowy dla swojej ważności wymaga formy pisemnej (zob. § 13 umowy).

Postanowienia końcowe

W umowie wprowadzono zasadę, że zmiana umowy wymaga zachowania formy pisemnej pod rygorem nieważności. Oznacza to, że wszelkie ustalenia dokonane ustnie lub mailowo nie będą ważne.

Umowę należy sporządzić w dwóch egzemplarzach, po jednym dla każdej ze stron. Można również sporządzić odrębne egzemplarze dla każdego z najemców lub wynajmujących, jeżeli jest ich więcej niż jeden. Pod każdym egzemplarzem powinny się podpisać wszystkie osoby wskazane we wstępie umowy jako strony.

§ 13
Postanowienia końcowe

Postanowienia Umowy stanowią całość porozumienia między Stronami i zastępują wszelkie wcześniejsze umowy, porozumienia i uzgodnienia, ustne lub pisemne, pomiędzy jej Stronami w odniesieniu do jej przedmiotu. Wszelkie załączniki wskazane w treści Umowy stanowią jej integralną część.
Wszystkie nagłówki Umowy zostały umieszczone wyłącznie w celu ułatwienia orientacji w jej treści i nie mają wpływu na interpretację postanowień Umowy.
W sprawach nieuregulowanych zastosowanie mają przepisy Kodeksu cywilnego oraz ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
Wszelkie zmiany Umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.
Umowę sporządzono w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze Stron.

WYNAJMUJĄCY NAJEMCA

Załączniki do Umowy:

wydruk odpisu księgi wieczystej nr ............;
wypis z ewidencji gruntów i budynków,
szczegółowy opis domu,
wzór protokołu zdawczo-odbiorczego.

Pobierz darmowy wzór umowy najmu domu jednorodzinnego:

Pobierz DOC

Pobierz PDF

Karolina Przybysz - Radca prawny w Lubasz i Wspólnicy - Kancelarii Radców Prawnych sp.k. Realizuje projekty wdrożeniowe oraz związane z problematyką ochrony danych osobowych, posiada również doświadczenie wokół prawa konsumenckiego oraz bieżącej obsługi przedsiębiorców, w szczególności z branży IT. W 2019 roku ukończyła aplikację radcowską przy Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Łodzi. Ukończyła kierunek Prawo na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Łódzkiego.

Umowa najmu domu jednorodzinnego – wzór umowy z komentarzem prawnym