Czy po gwałtownych wzrostach sytuacja na rynku nieruchomości w Polsce się uspokaja? Po wielu miesiącach skoków zarówno cen, jak i popytu, wyniki zaczynają spadać. W trzecim kwartale bieżącego roku osłabła nie tylko sprzedaż. To samo dzieje się z akcją kredytową i popytem. Wskutek tego pogarszają się nastroje wszystkich uczestników rynku. Mimo że ceny zaczynają się stabilizować, wiele osób wciąż nie może pozwolić sobie na kredyt i zakup mieszkania. Problemy mają też wielcy gracze. Banki i deweloperzy działają ostrożnie i otwarcie szukają wsparcia ze strony KNF. Czy rzeczywiście wszystkie wyniki rynku pogarszają się? Przyjrzyjmy się kluczowym wskaźnikom i spróbujmy zdiagnozować sytuację.

Ceny mieszkań w ostatnich miesiącach oraz perspektywa stabilizacji

Raporty banku PKO BP wykazują, że tempo wzrostu cen mieszkań w trzecim kwartale 2022 spada. To samo dzieje się z liczbą transakcji. Rynek wyraźnie spowolnił. Jako przyczynę analitycy wskazują przede wszystkim serię podwyżek stóp procentowych, która z kolei przekłada się na znacznie niższy poziom popytu kredytowego. Eksperci banku zwracają także uwagę na wpływ wolno dostosowującej się podaży. Wiele inwestycji jest jeszcze w trakcie budowy.

Czy w związku z tym ceny mieszkań spadną? Zgodnie z przewidywaniami analityków jest szansa, że nastąpi to w ciągu najbliższego roku, czyli w okresie do końca drugiego kwartału przyszłego 2023.

Spowolnienie wzrostu cen odnotowano na rynku pierwotnym w większości stolic województw. Aby mieć pełniejszy obraz sytuacji, warto zwrócić także uwagę na ceny na rynku wynajmu. W trzecim kwartale stawki szły w dalszym ciągu w górę, tempo wzrostu nie było jednak już tak intensywne.

Mieszkania na sprzedaż

Mniejsza liczba transakcji może nieco utrudniać ocenę trendów, dlatego analitycy są dość ostrożni w przewidywaniach. W drugim kwartale 2022 zdecydowanie spadła sprzedaż kredytów mieszkaniowych. Jak pokazują dane Związku Banków Polskich, wartość nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych wyniosła 13,5 mld zł. W odniesieniu q/q oznacza to spadek o 20%, natomiast w ujęciu rocznym - aż o 39%. Spadła także liczba udzielonych pożyczek (odpowiednio o 20% mniej q/q i 43% mniej r/r). Nieznaczny wzrost odnotowano natomiast w przypadku ich średniej wartości. Ogółem w 2q22 przeciętna wysokość zaciągniętego zobowiązania hipotecznego wyniosła 350 tys. zł (oznacza to wzrost 6,2% r/r oraz spadek o 0,3% q/q).

Warto podkreślić, że obecne zmiany trendu nie są przypadkowe. Pewne zjawiska, jak właśnie hamowanie cen, mogliśmy zauważyć już w poprzednim kwartale. Oczywiście należy mieć pełną świadomość ciągłości tych procesów. Wcześniejsze wzrosty musiały wreszcie spowolnić. Rynek nasyca się, a trudne warunki sprawiają, że wiele osób odkłada decyzję o zakupie nieruchomości na lepszy moment. Można powiedzieć, że rynek jest w dużej części uśpiony. Wystarczy jednak odpowiedni impuls, aby się obudził. Zarówno inwestorzy, jak i osoby zainteresowane kredytem mieszkaniowym uważnie śledzą płynące z raportów dane i czekają na powrót możliwości. Tym bardziej, że prognozy pokazują, że taki scenariusz jest prawdopodobny. Potwierdzeniem są dane z trzeciego, ale też drugiego kwartału 2022. Do użytku będą oddawane także kolejne lokale oraz nieruchomości, które obecnie są jeszcze w budowie. Dlatego też można oczekiwać, że przełom roku i pierwsze miesiące 2023 mogą przynieść realne spadki cen, lecz później niewykluczone jest odbicie.

Nastroje uczestników rynku - kolejne spadki

Jak wykazuje indeks nastrojów pośredników, w branży brakuje optymizmu. W trzecim kwartale 2022 wartość INPON wyniosła 47,2 pkt, co oznacza, że była niższa o 1,3 pkt w porównaniu z II kw. br. Pogarszanie się sytuacji łączy się z niepewnością. Rosną koszty utrzymania, zwłaszcza jeśli w grę wchodzi także kredyt. Z drugiej strony mimo złych nastrojów, warto zaznaczyć, że odznaczają się one pewną stabilnością. Świadczy o tym spadek o jedynie 1,3 pkt.

Eksperci podkreślają też to, że złe nastroje nie są tożsame z ucieczką z rynku. Problemy z kupnem czy sprzedażą skłaniają raczej do wyczekiwania okazji. Zdaniem wielu agentów nieruchomości obecny stan nie jest zaskoczeniem. Zazwyczaj po okresie zwiększonej sprzedaży następuje wyhamowanie rynku. Oznacza to spadek zainteresowania ofertami, co w efekcie może doprowadzić do odwrotu trendów. Jak wspomniałam wcześniej, wielu graczy czeka jedynie na odpowiedni moment. To że dzisiaj nie są zainteresowani kupnem, nie oznacza, że za przysłowiowe kilka dni nie wrócą z przygotowanym kapitałem. Taki zastrzyk z pewnością pobudzi rynek. Bardzo dużo zależy także od tego, jak będzie kształtować się poziom inflacji oraz od zdolności kredytowej Polaków.

Zastój w branży budowlanej

Dopełnieniem sytuacji są informacje z frontu budowlanego. Tutaj niestety poza wspomnianymi wykończeniami obecnych budów wieści nie są najlepsze. Jeszcze rok temu branża przeżywała prawdziwy rozkwit, wywołany boomem na mieszkania oraz domy. Problemem było nadążanie za popytem. Dzisiaj sytuacja się odwraca. Brakuje inwestorów i wszystko hamuje. Eksperci zauważają, że największe problemy pod tym względem przechodzi sektor mieszkaniowy. Dodają przy tym, że jeśli kryzys się pogłębi, może mieć to wpływ na całą gospodarkę i grozi jeszcze głębszą recesją. Realnym problemem jest brak nowych zleceń. Dane GUS pokazują, że produkcja montażowo-budowlana spadła we wrześniu o 4,4% r/r. Spadek m/m jest jeszcze większy. W porównaniu z sierpniem spadek wynosi niemal 6%. W dodatku wyjątkowo mało optymistyczne są przewidywania. Zdaniem wiceprezesa zarządu i dyrektora generalnego Polskiego Związku Firm Deweloperskich kolejne lata mogą przynieść kolejne spadki, a nowych inwestycji może być nawet o 40% mniej.

Rynkowe zawirowania wskazują obecnie na wyhamowanie oraz możliwy odwrót trendów wzrostowych. Ceny prawdopodobnie spadną, ale nie wiadomo, na jak długo. Wywołane tym ożywienie z pewnością wpłynie pozytywnie na nastroje, ale z drugiej strony niepokojące wieści z sektora budowlanego nie będą bez znaczenia dla przyszłości całej branży.

Chcesz być na bieżąco?
Dołącz do newslettera

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Michalina Janyszek - Specjalistka od nieruchomości z mocno humanistycznym zacięciem. Jako polonistka z wykształcenia, a z powołania poetka oraz tłumaczka, doskonale operuje słowem, co wykorzystuje do popularyzowania branżowej wiedzy.