W minionym kwartale odnotowano wyraźny spadek liczby mieszkań w budowie i nowych pozwoleń na budowę, co oznacza niższą podaż na rynku pierwotnym w najbliższej przyszłości. Z drugiej strony jednak widać wzrost popytu, więc można założyć, że deweloperzy będą starali się dostosować do niego podaż. Jeśli chodzi o ceny, zaobserwowano już trend wzrostowy i prognozuje się jego kontynuację.

Z tego artykułu dowiesz się:

• Jakie były wyniki budownictwa mieszkaniowego w I kwartale 2023 r.?

• Jaki był popyt na mieszkania i czy jest szansa na wzrost podaży?

• Czy ceny mieszkań znowu będą rosły?

Nowe budownictwo według danych GUS – mniej mieszkań w budowie i pozwoleń na budowę

Dane GUS za I kwartał 2023 r. wskazują, że jeśli chodzi o nowe mieszkania oddane do użytkowania, widać nieznaczny wzrost rok do roku – o 0,1 proc. Łącznie w I kwartale oddano 54,9 tys. mieszkań, z czego:

• deweloperzy oddali 30,1 tys. mieszkań (wzrost rok do roku o 1,1 proc.);
• inwestorzy indywidualni – 23,7 tys. mieszkań (spadek o 1 proc.);
• w ramach pozostałych form budownictwa (zakładowej, spółdzielczej, komunalnej, społecznej czynszowej) przekazano 1,1 tys. mieszkań (1,2 tys. rok wcześniej).

W przypadku mieszkań, na które wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszeń z projektem budowlanym w I kwartale 2023 r., widać zdecydowany spadek rok do roku. Jeśli chodzi o łączną liczbę, było ich 51,6 tys., czyli o 33,8 proc. mniej. W poszczególnych formach budownictwa sytuacja wyglądała następująco:

• deweloperzy – 34,2 tys. mieszkań (spadek o 34,9 proc.);
• inwestorzy indywidualni – 15,6 tys. mieszkań (o 35 proc. mniej);
• pozostałe formy budownictwa – 1,8 tys. (w analogicznym okresie zeszłego roku 1,4 tys. – tylko w tej kategorii widać wzrost).

Było również wyraźnie mniej mieszkań w budowie – 38,6 tys., co oznacza spadek o 27,6 proc. rok do roku. Na tę liczbę składały się mieszkania budowane:

• przez deweloperów – 23,4 tys. (spadek o 26,1 proc.);
• przez inwestorów indywidualnych – 14,7 tys. (spadek o 29,7 proc.);
• w ramach pozostałych form budownictwa – 0,5 tys. (rok wcześniej 0,8 tys.).

Na podstawie powyższych danych GUS widać, że liczba nowych inwestycji mieszkaniowych została znacznie zredukowana. Mniejsza liczba mieszkań w budowie i objętych nowymi pozwoleniami na budowę wskazuje na niższą podaż w najbliższych miesiącach.

Rośnie popyt, podaż też może wzrosnąć

W raporcie PKO BP „Puls Nieruchomości: Inwestycje mieszkaniowe czekają na ożywienie rynku” z marca 2023 r. wskazano jednak, że deweloperzy mają w rezerwie nadwyżkę pozwoleń na budowę i czekają z uruchomieniem inwestycji na wzrost popytu. Jak podkreślono, inwestycje są obecnie tylko zamrożone, więc czas wprowadzania ich do oferty może być krótszy niż w czasie poprzedniego przestoju na rynku.

Tymczasem wzrost popytu jest już widoczny. Jak zasygnalizowali uczestnicy debaty „Kupić czy czekać? Na co mogą liczyć kupujący w II kw. 2023 r.”, można zaobserwować wzrost zainteresowania mieszkaniami, który wynika ze złagodzenia wymagań wobec kredytobiorców (obniżenie buforu zdolności kredytowej dla kredytów z okresowo stałą stopą procentową), ale także z faktu, że poszukujący mieszkań w pewnym stopniu przyzwyczaili się do obecnego poziomu cen i przestali czekać na obniżki.  W trakcie debaty Alicja Palińska z działu analiz Nieruchomosci-online.pl wskazała na 30-procentowy wzrost liczby zapytań na portalu w marcu br.  Waldemar Wasiluk, wiceprezes zarządu Victoria Dom S.A., podkreślił, że na rynku pierwotnym widać duże ożywienie popytu, które  przejawia się nie tylko w postaci deklaracji, ale i konkretnych umów.

Zakłada się, że program Bezpieczny Kredyt 2%, skierowany do osób poniżej 45. roku życia kupujących pierwsze mieszkanie, spowoduje dalsze pobudzenie popytu.

Nowe mieszkania na sprzedaż

Ceny w górę

Wiele wskazuje na to, że spadki cen na rynku pierwotnym już się skończyły. Dane PKO BP („Monitoring cen mieszkań: Z dużej chmury mały deszcz – koniec korekty i nowy rekord cen w Iq23”) dotyczące średniej ceny transakcyjnej na rynku pierwotnym w I kwartale 2023 r. w 6 największych miastach wskazują wzrost o 3,9 proc. kwartał do kwartału i 4,7 proc. rok do roku, podczas gdy w żadnym z tych miast nie odnotowano spadku względem poprzedniego kwartału. Natomiast w pozostałych 10 miastach wojewódzkich wzrosty wyniosły 2,4 proc. kwartał do kwartału i 7,9 proc. rok do roku.

Jakie są prognozy na przyszłość? Jak stwierdził Waldemar Wasiluk w czasie wspomnianej wcześniej debaty, należy spodziewać się, że ceny nowych mieszkań będą rosły wskutek takich czynników jak wysokie koszty budowy, materiałów budowlanych i energii elektrycznej, a także innych elementów kosztotwórczych takich jak uwarunkowania środowiskowe czy plany miejscowe.

Wśród wypowiedzi pośredników obrotu nieruchomościami uczestniczących w badaniu INPON sprawdzającym aktualne nastroje rynkowe (edycja z I kwartału 2023 r.) również pojawiły się prognozy wzrostów cen nowych mieszkań.  Karol Myśliwiec z biura FindSQUARE z Warszawy podkreślił, że już wkrótce popyt zwiększony przez rządowy program kredytowania trafi na dołek podażowy na rynku pierwotnym, a to z kolei doprowadzi do istotnej korekty cen w górę.

Źródła danych: GUS, Nieruchomosci-online.pl, PKO BP

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Magdalena Krukowska - Od 2016 r. związana z portalem Nieruchomosci-online.pl. Należy do zespołu redakcyjnego bloga Nieruchomosci-online.pl, gdzie współtworzy strategię contentową, odpowiada za dobór treści, zajmuje się tworzeniem i optymalizacją publikacji, a także kontaktami z autorami i ekspertami ds. nieruchomości. W przeszłości prowadziła szkolenia z j. angielskiego.