Zaloguj się
Rok 2025 niesie kolejne wyzwania dla rynku mieszkaniowego w Polsce. Możemy spodziewać się mniejszej aktywności zarówno ze strony kupujących, jak i w budownictwie. Jeśli nie zmienią się warunki po stronie popytu, będziemy raczej świadkami spadku sprzedaży. Przeszkodą dla deweloperów są z kolei wysokie ceny energii i koszty robocizny.
| Rynek mieszkaniowy w Polsce w 2025 roku zmagać się będzie z stagnacją, spadkiem sprzedaży oraz wyzwaniami finansowymi. Przewidywane spadki cen nieruchomości mogą zostać częściowo zrównoważone przez rosnący popyt na najem długoterminowy i ewentualne wsparcie publiczne dla sektora budownictwa. |
Jak wysokie stopy procentowe wpływają na branżę mieszkaniową?
Eksperci banku PKO przeanalizowali dane z ostatnich lat i wskazali perspektywy gospodarcze na 2025. Dla rynku mieszkaniowego przewidują stagnację. Liczba transakcji spadła już pod koniec zeszłego roku. Zdaniem autorów analizy wielu kupujących skorzystało z okazji, jaką był program Bezpieczny Kredyt 2%. Mimo że trwał krótko, cieszył się dużą popularnością, powodując nasycenie strony popytowej.
Pozytywnym impulsem dla całej branży byłaby obniżka stóp procentowych. Korzystniejsze warunki kredytów hipotecznych zachęciłyby nowe osoby do zakupu mieszkania. Wysokość rat wiąże się też ze zdolnością kredytową. W efekcie wysokie stopy powodują, że część osób przestaje spełniać wymagania banków.
Kredyty to także duża część finansowania projektów deweloperskich. Jeśli dostępnych mieszkań będzie za dużo przy niższym popycie, znacząco utrudni to sprzedaż. Wspomniane już inne koszty, które są w trendzie wzrostowym, powodują konieczność podnoszenia cen w nowych inwestycjach. Wszystko to sprawia, że nowe inwestycje w takich warunkach przestają się opłacać.
Dodatkowa konkurencja to mieszkania pochodzące z boomu zakupowego 2020-21. W wielu przypadkach mija właśnie okres 5 lat od zakupu. Sprzedaż po tym okresie pozwala uniknąć podatku dochodowego. Można więc spodziewać się, że lokale te zaczną trafiać na rynek.
Co z cenami mieszkań w 2025?
Dostosowanie podaży do niskiego popytu ograniczyło ryzyko gwałtownych spadków cen nieruchomości. W takich warunkach stawki ofertowe stabilizują się. W wielu dużych polskich miastach III kwartał 2024 był momentem, w którym przestały rosnąć, a nawet malały. Działo się tak zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Przewiduje się, że kolejne miesiące mogą przynieść znaczniejsze spadki cen. Przy czym dolną granicę eksperci wyznaczają na poziomie stawek z pierwszej połowy 2023 roku.
Ogólną słabą dynamikę rynku potwierdza nasze badanie nastrojów rynkowych, w którym dla rynku wtórnego ocena spadła poniżej poziomu optymizmu. Więcej dowiesz się tutaj - badanie nastrojów rynkowych IV kw. 2024.
Czy najem mieszkań będzie tańszy?
W obliczu stagnacji w sprzedaży mieszkań wzrasta rola rynku najmu. Mniejsza dostępność lokali powinna przełożyć się na wzrost popytu na najem długoterminowy. Stawki w tym obszarze w 2024 rosły. Według przewidywań korekty w górę powinny utrzymać się także w 2025 roku.
Prognozy wskazują też dalszą stabilizację warunków najmu długoterminowego. Popyt na wynajem utrzymuje się na wysokim poziomie, w dodatku oferta może się zwiększać w wyniku wycofywania lokali z rynku krótkoterminowego.
Skąd takie podejrzenia? Spadki w najmie krótkoterminowym może powodować malejący ruch turystyczny, a także presja cenowa wynikająca z wysokiej podaży mieszkań. Takie okoliczności mogą skłaniać właścicieli do przekształcania swojej oferty na najem długoterminowy.
Jakie są perspektywy dla rynku mieszkaniowego?
Z punktu widzenia polityki gospodarczej konieczne będzie wsparcie budownictwa, na przykład poprzez subsydia lub ulgi podatkowe dla inwestorów. Sektor budowlany może również skorzystać z inwestycji publicznych w infrastrukturę, które częściowo przywrócą aktywność w branży.
Rynek mieszkaniowy w Polsce stoi przed poważnymi wyzwaniami, ale potencjalne zmiany w polityce monetarnej mogą przynieść poprawę sytuacji. Nie bez znaczenia będzie też większy nacisk na rozwój rynku najmu. Klucz dla stabilnego rozwoju to znalezienie równowagi między potrzebami popytu a możliwościami podaży.
KOMENTARZ EKSPERTA:
Wyzwania zarówno geopolityczne, jak też uwarunkowania na polskim podwórku, mają przełożenie na nastroje i sytuację rynkową. Biorąc pod uwagę wysokość obecnych stóp procentowych i szeroko rozumianą sytuację makroekonomiczną, spodziewam się raczej ich spadku niż wzrostu. Polityka fiskalna RPP wyhamowała w 2023 roku sprzedaż, później BK2% spowodował odbicie skrajnie w drugą stronę, dziś mamy swego rodzaju oddech od tych ekstremów. Perspektywa tańszego finansowania, dobra koniunktura gospodarcza wskazywałaby na powrót do trendu wzrostowego cen mieszkań, jednakże ostatnie półrocze i niepewność inwestorów skłania ich do sprzedaży swoich mieszkań, co w efekcie może w krótkim terminie spowodować nadpodaż, a co za tym idzie korektę cen w dół. Zapowiadane ograniczenia w najmie krótkoterminowym oraz problem ze sprzedażą mieszkań zakupionych „na flipa” spowoduje zwiększenie podaży lokali wynajmowanych długoterminowo. Obecnie wysoki popyt na mieszkania do wynajęcia powodowany jest m.in. brakiem możliwości zakupowych społeczeństwa. Spadek kosztów kredytów hipotecznych może wywołać korektę w dół cen na rynku najmu, który historycznie jest skorelowany ze stopami procentowymi.
Marek Szubzda
współwłaściciel ogólnopolskiego biura nieruchomości Express House
Źródło danych i grafik: PKO BP "Perspektywy gospodarcze na 2025: Rejs w nieznane"
Chcesz być na bieżąco?
Dołącz do newslettera
Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html
Michalina Janyszek - Specjalistka od nieruchomości z mocno humanistycznym zacięciem. Jako polonistka z wykształcenia, a z powołania poetka oraz tłumaczka, doskonale operuje słowem, co wykorzystuje do popularyzowania branżowej wiedzy.
