Obecnie polski rynek nieruchomości w II kwartale 2026 roku to podręcznikowy przykład rzeczywistości dwóch prędkości. Choć wszyscy poruszamy się po tej samej planszy, zasady gry różnią się w zależności od tego, po której stronie stołu siedzimy.

Najnowsze dane płynące z raportu To my. Polacy o nieruchomościach za II kwartał 2026 roku pokazują, że właściciele mieszkań znaleźli się w niezwykle komfortowej pozycji, podczas gdy kupujący i najemcy muszą mierzyć się z rynkiem pełnym wyzwań i trudnych kompromisów.

Wyobraź sobie typowy wtorkowy wieczór. Siedzisz z kubkiem herbaty przed laptopem, odświeżasz portal z ogłoszeniami i czujesz, jak z każdym kolejnym kliknięciem rośnie Twoja frustracja. Mieszkania, które jeszcze wczoraj wydawały się w zasięgu ręki, dziś mają zmienioną cenę – oczywiście na wyższą. A gdy w końcu dzwonisz pod obiecujący numer, słyszysz, że na to samo lokum jest już kolejka chętnych.
Po drugiej stronie jest sprzedający. Właśnie wystawił swoje dwupokojowe mieszkanie na sprzedaż. Jego telefon nie milknie, skrzynka mailowa pęka w szwach od zapytań, a on spokojnie pije kawę, wiedząc, że nie musi schodzić z ceny ani o złotówkę.

Dlaczego tak się dzieje? I co najważniejsze – jak odnaleźć się w tej rzeczywistości, gdy musisz znaleźć dla siebie nowy kąt?

Rynek sprzedaży – przewaga właścicieli

Gdybyśmy mieli zmierzyć temperaturę rynku nieruchomości, kupujący mieliby dziś lekkie dreszcze, a sprzedający cieszyliby się przyjemnym ciepłem. Z raportu przygotowanego przez Nieruchomosci-online.pl wynika, że zaledwie 24% z nas uważa obecny moment za dobry na zakup mieszkania. To oznacza, że blisko 8 na 10 Polaków podchodzi do zakupu z ogromną rezerwą, obawiając się kosztów, zaciągania wieloletnich zobowiązań i po prostu ryzyka finansowego.

Zupełnie inaczej sytuacja wygląda po drugiej stronie barykady. Aż 39% badanych jest przekonanych, że II kwartał 2026 roku to doskonały czas, aby swoją nieruchomość sprzedać. Skąd tak duża różnica?

Właściciele doskonale widzą, co dzieje się wokół. Mają świadomość, że popyt na mieszkania, choć może nieco spokojniejszy niż w szczytowych momentach rynkowej euforii, wciąż jest bardzo stabilny. Wiedzą, że towar, który posiadają – czyli własne mieszkanie – jest dobrem pierwszej potrzeby. Sprzedający nie muszą dziś panikować. Jeśli ktoś wystawia mieszkanie na rynek wtórny, bardzo rzadko robi to z przysłowiowym nożem na gardle. Może poczekać miesiąc, dwa, a nawet pół roku na klienta, który zaakceptuje jego warunki. Dla kogoś, kto szuka swojego pierwszego M, oznacza to zderzenie z murem pewności siebie sprzedawców.

Rynek najmu – jeszcze większa dysproporcja

Jeśli myślisz, że przy zakupie mieszkania panuje spora nierównowaga sił, to rynek najmu udowadnia, że ten dystans może być jeszcze większy. Z perspektywy najemcy poszukiwanie dachu nad głową przypomina dziś trudny tor przeszkód. Jedynie 22% ankietowanych uważa, że to dobry moment na poszukiwanie mieszkania na wynajem. Nic dziwnego – stawki czynszów są wysokie, a wymagania właścicieli względem lokatorów bywają bardzo restrykcyjne.

Tymczasem właściciele mieszkań na wynajem przeżywają swój złoty wiek. Aż 48% respondentów deklaruje, że to świetny czas na wynajmowanie swojego mieszkania komuś innemu. W praktyce oznacza to, że co drugi właściciel zaciera ręce. Zjawisko to ma swoje bezpośrednie przełożenie na codzienność – to właściciele organizują dziś „castingi” na lokatorów, proszą o referencje od poprzednich wynajmujących, zaświadczenia o zarobkach czy umowy o najem okazjonalny.

Ponieważ część osób, ze względu na trudności z uzyskaniem kredytu (o czym wspomina 45% badanych), musi odłożyć plany zakupowe, zasilają oni pulę chętnych na wynajem. To napędza popyt. Właściciel mieszkania ma dziś w czym wybierać, przez co rzadko kiedy zgadza się na jakiekolwiek ustępstwa cenowe.

Co z cenami?

Dochodzimy tu do sedna problemu, czyli do pieniędzy. W sytuacji, gdy właściciele są pewni swego, a kupujący i najemcy postawieni pod ścianą, frustracja związana z kosztami sięga zenitu. Aż 84% Polaków postrzega obecne ceny nieruchomości jako wysokie lub bardzo wysokie. Co więcej, w najmłodszej grupie badanych (18-24 lata) dominuje poczucie niemocy – aż 78% młodych ludzi uważa, że z ich otoczenia dosłownie nikogo nie stać na własne mieszkanie.

Skoro aż 84% z nas uważa, że jest potwornie drogo, to dlaczego właściciele nadal nie obniżają stawek?

Właściciele mieszkań nie czują presji. Nieruchomości w Polsce od lat są traktowane jako najbezpieczniejsza lokata kapitału – bezpieczna przystań, która chroni pieniądze przed utratą wartości. Wielu sprzedających uważa, że nawet jeśli rynek chwilowo wyhamuje, to nieruchomości z czasem zyskają na wartości. Właściciel myśli: „Skoro moje mieszkanie było wczoraj warte 600 tysięcy, to jutro na pewno nie oddam go za 550”.

Z kolei kupujący i najemcy mają dojmujące poczucie, że płacą więcej, niż by chcieli, ponieważ często działają pod presją życiowych zmian. Ślub, narodziny dziecka, przeprowadzka za pracą czy konieczność wyprowadzki od rodziców to momenty, w których mieszkanie jest potrzebne od zaraz. Zderzenie tej życiowej pilności poszukujących ze spokojem właścicieli generuje tę 84-procentową frustrację drożyzną. Płacimy, bo musimy gdzieś mieszkać, ale z tyłu głowy czujemy, że nasz portfel został właśnie mocno wydrenowany.

Co możesz zrobić, by zwiększyć swoje szanse na rynku?

Zrozumienie mechanizmów rynku to jedno, ale co możesz z tą wiedzą zrobić w praktyce? Jeśli wiesz, że po drugiej stronie stołu siedzi pewny siebie właściciel, sama prośba o obniżenie ceny zazwyczaj nie przyniesie efektu. Zamiast liczyć wyłącznie na twarde negocjacje finansowe, warto zmienić strategię.

Oto co możesz zrobić, by zwiększyć swoje szanse w obecnych realiach rynkowych.

Dla osób szukających najmu

Gdy karty rozdaje wynajmujący, musisz zagrać w jego grę. Pamiętaj, że dla właściciela mieszkania najważniejszy nie jest fakt, czy zarobi na Tobie 100 złotych więcej czy mniej co miesiąc. Najważniejszy jest dla niego święty spokój i poczucie bezpieczeństwa.

Zanim pójdziesz na oglądanie mieszkania, przygotuj się więc jak do rozmowy o pracę. Stwórz „CV Najemcy”:

• Przygotuj krótką informację o sobie – gdzie pracujesz, jaki prowadzisz tryb życia, od kiedy chcesz wynająć lokal. Jeśli masz referencje od poprzedniego wynajmującego (np. krótki mail potwierdzający, że płaciłeś na czas i dbałeś o lokal) – to jest Twój as w rękawie! Właściciel chętniej opuści cenę komuś, kto gwarantuje mu bezproblemowość, niż osobie, o której nic nie wie, a która od progu żąda zniżek.
• Zaproponuj stabilność – jeśli wiesz, że chcesz w danym miejscu zostać na dłużej, powiedz o tym. Dla wielu właścicieli wizja szukania nowego lokatora za 6 miesięcy to koszmar. Podpisanie umowy na rok z możliwością przedłużenia, połączone z udowodnioną płynnością finansową, buduje gigantyczne zaufanie.
• Bądź elastyczny w drobnostkach – czasem właściciel nie chce negocjować czynszu, ale chętnie dorzuci Ci dostęp do komórki lokatorskiej za darmo albo zgodzi się na zakup nowej pralki w ramach pierwszego czynszu. Szukaj wartości dodanej tam, gdzie właścicielowi łatwiej ustąpić.

Dla kupujących mieszkanie

Na rynku sprzedaży Twoim największym wrogiem jest kupowanie oczami, a najpotężniejszą bronią – chłodna kalkulacja i odrobina wyobraźni.

• Omijaj lokale „pod klucz” – to właśnie mieszkania pięknie urządzone, pachnące nowością i wykończone według najnowszych trendów przyciągają największą uwagę i są najbardziej zawyżone cenowo. Właściciele doliczają do nich premię za „gotowość do zamieszkania”.
• Zaprzyjaźnij się z lekkim remontem – zamiast licytować się z innymi o drogie mieszkanie, poszukaj lokalu z lat 90. czy wczesnych 2000., które wymaga jedynie odświeżenia O ile duże prace remontowe mogą okazać się nieopłacalne w stosunku do oszczędności wynikających z niższej ceny nieruchomości, tak lekkie odświeżenie wnętrz nie kosztuje tak drogo. Z badań wynika, że aż połowa Polaków wydaje na swój remont maksymalnie 15 tysięcy złotych. Zmiana paneli, odmalowanie ścian i pomalowanie starych płytek w łazience specjalną farbą potrafią zdziałać cuda, a mieszkanie „do odświeżenia” kupisz zazwyczaj o wiele taniej. Warto brać przykład z właścicieli – oni sami stawiają częściej na przemeblowania i malowanie zamiast generalnych kłopotliwych remontów.
• Spójrz tam, gdzie inni nie patrzą – jeśli ceny w centrum lub popularnej dzielnicy Cię przytłaczają, sprawdź mniejsze miasta graniczące z metropolią lub osiedla z dobrze planowaną infrastrukturą transportową (np. obok budowanej linii kolejki miejskiej). Tam rynek bywa znacznie chłodniejszy, a sprzedający – bardziej skłonni do kompromisów.
• Zrób twardy audyt przed wizytą  w banku – to, że połowa Polaków uważa, że kredyt jest niedostępny, nie znaczy, że jest niedostępny dla Ciebie. Zamknij nieużywane karty kredytowe, spłać drobne pożyczki ratalne za telefon czy telewizor. Te małe kroki potrafią podnieść Twoją zdolność kredytową i sprawić, że bariera wejścia na rynek okaże się dużo niższa, niż zakładałeś.

Rynek nieruchomości w II kwartale 2026 roku to bez wątpienia terytorium właścicieli. Z danych wyłania się obraz Polaków, którzy z jednej strony chcieliby zmienić swoje warunki mieszkaniowe, a z drugiej zderzają się ze ścianą wysokich cen i bezkompromisowością sprzedających oraz wynajmujących. Przewaga negocjacyjna i komfort psychiczny leżą dziś po stronie tych, którzy mają już akty w notarialne w swoich szufladach.

Przewaga jednej ze stron nigdy nie jest jednak zjawiskiem trwałym. Sytuacja gospodarcza, polityka kredytowa banków czy nowa podaż ze strony deweloperów mogą sprawić, że to, co dziś jest rynkiem sprzedającego, za kilka kwartałów zacznie przechylać się w stronę kupujących.
Do tego czasu, jako poszukujący, nie jesteś jednak bezbronny, bo nawet na najtrudniejszym rynku wygrywa ten, kto potrafi grać dostępnymi kartami mądrzej niż inni.

Dominika Studniak - Od 2010 r. związana z portalem Nieruchomosci-online.pl. Realizuje projekty związane z administrowaniem portalami internetowymi i ich optymalizacją, copywritingiem i content marketingiem. Redaktor naczelna bloga Nieruchomosci-online.pl. Redaktor prowadząca e-magazynu „ESTATE”.