Zawarcie umowy przedwstępnej

Zawarcie umowy przedwstępnej ma na celu przygotowanie i zapewnienie zawarcia umowy przyrzeczonej (definitywnej), w tym przypadku właściwej umowy sprzedaży gruntu.

Istotą umowy przedwstępnej jest zobowiązanie jednej, bądź obu stron umowy do zawarcia umowy przyrzeczonej. Nie stanowi ona źródła obowiązku świadczenia przez którąkolwiek ze stron. Tym samym, co do zasady na mocy samej umowy przedwstępnej Sprzedawca nie ma obowiązku wydania gruntu, natomiast po stronie Kupującego nie powstaje obowiązek zapłaty ceny.

Forma umowy przedwstępnej

Umowę przedwstępną sprzedaży gruntu można zawrzeć zarówno w formie zwykłej pisemnej, jak i w formie aktu notarialnego. W przypadku gdy umowa zawarta jest w formie aktu notarialnego, a jedna ze stron uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, druga strona ma możliwość dochodzenia w sądzie zawarcia umowy przyrzeczonej wbrew woli kontrahenta. W takim wypadku prawomocne orzeczenie sądu zastępuje oświadczenie woli drugiej strony. W przypadku zawarcia umowy przedwstępnej w zwykłej formie pisemnej, gdy jedna ze stron uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, druga strona nie ma możliwości dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej, może jednak realizować – w zależności od sytuacji – np. roszczenie o naprawienie szkody, roszczenie zwrotu zaliczki, czy roszczenie dotyczące kary umownej.

Strony umowy

W umowie należy precyzyjne wskazać Sprzedawcę oraz Kupującego. Prawidłowa identyfikacja stron będzie szczególnie istotna i cenna, jeśli w przyszłości zajdzie konieczność wystąpienia na drogę sądową przeciwko drugiej stronie. Ponadto należy zbadać, czy grunt stanowi wyłączną własność Sprzedawcy. Liczbę właścicieli można sprawdzić w dostępnej online przeglądarce Ksiąg Wieczystych. W tym celu niezbędne będzie posiadanie numeru Księgi Wieczystej nieruchomości.

Szczególna jest sytuacja małżonków. Definitywne zbycie gruntu, które wchodzi do majątku wspólnego małżonków albo nabycie gruntu na rzecz majątku wspólnego wymaga dla swojej ważności zgody drugiego małżonka. Często grunt stanowi współwłasność obu małżonków, którzy zakupili nieruchomość w trakcie trwania małżeństwa do majątku wspólnego. Zgoda może być wyrażona przez wskazanie jako strony umowy obu małżonków bądź w oddzielnym dokumencie.

PRZEDWSTĘPNA UMOWA SPRZEDAŻY GRUNTU
Dnia ………………………r., w …………………………, pomiędzy:

Panem/Panią
…………………………………………………, zam. w ………………………… (…-……), ul. ……………………………………, legitymującym/ą się dowodem osobistym wydanym przez ………………………………………………………………… o numerze ............................, PESEL: ………………………………………………,
zwanym/ą dalej „Sprzedawcą”
a
Panem/Panią
…………………………………………………, zam. w ………………………… (…-……), ul. ……………………………………, legitymującym/ą się dowodem osobistym wydanym przez …………………………………………………………………. o numerze ............................, PESEL: ………………………………………………,
zwanym/ą dalej „Kupującym”,
zwanymi dalej łącznie „Stronami”, a każda z osobna „Stroną”,
zawarta została przedwstępna umowa sprzedaży, zwana dalej „Umową”, treści następującej:

Przedmiot umowy

Należy dokładnie opisać grunt, będący przedmiotem umowy przedwstępnej poprzez wskazanie m.in. adresu, zabudowań czy numeru KW. Należy także precyzyjne określić zobowiązania stron, aby nie budziły one wątpliwości. Tutaj będzie to zobowiązanie jednej lub obu stron do zawarcia umowy przyrzeczonej, tj. umowy sprzedaży gruntu. W dalszej kolejności należy określić istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. W przypadku umowy sprzedaży za istotne postanowienia uznaje się określenie:

• po stronie sprzedawcy zobowiązania do przeniesienia na rzecz kupującego własności nieruchomości i wydania jej;
• po stronie kupującego zapłatę ceny.

§ 1 Przedmiot Umowy
1. Sprzedawca oświadcza, że jest właścicielem nieruchomości gruntowej niezabudowanej*/ nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym/gospodarczym*, znajdującej się w …………………………, w dzielnicy ……………przy ul. …………………………………………, oznaczonej jako działka nr ……………………, o powierzchni ………………, dla której Sąd …………………… w ………………, Wydział ………………………… prowadzi księgę wieczystą pod numerem …………………………………… (dalej: „Nieruchomość gruntowa”), na dowód czego Sprzedawca przedkłada aktualny odpis z tejże księgi wieczystej oraz wypis z rejestru gruntów z dnia ………….. wydany przez ……………… , stanowiące załączniki do Umowy.
2. Przedmiotem Umowy jest zobowiązanie Stron do zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości gruntowej (dalej: „Umowa przyrzeczona”).
3. Strony oświadczają, że znany jest im stan prawny oraz faktyczny Nieruchomości i nie wnoszą do niego żadnych zastrzeżeń.

Cena

Cena będąca istotnym elementem umowy sprzedaży musi zostać wskazana w umowie. Doprecyzowanie poprzez wskazanie zarówno kwoty liczbowo, jak i słownie pozwala uniknąć nieporozumień w razie popełnienia omyłki pisarskiej. Należy również dokładnie określić termin oraz sposób, w jaki ma nastąpić zapłata ceny. Strony mogą umówić się, że cześć ceny zostanie wpłacona tytułem zaliczki, bądź zadatku wraz z zawarciem umowy przedwstępnej, zaś pozostała cześć wraz z zawarciem umowy przyrzeczonej. Zaliczka/zadatek co do zasady są zaliczane na poczet ceny.

§ 2 Cena
1. Sprzedawca oświadcza, że zobowiązuje się sprzedać Kupującemu Nieruchomość gruntową za cenę ……………………………… zł (słownie: ………… złotych) (dalej: „Cena”), a Kupujący oświadcza, że zobowiązuje się kupić od Sprzedawcy Nieruchomość gruntową za wskazaną Cenę.
2. Strony zgodnie ustalają, że Cena zostanie zapłacona w następujący sposób:
a. kwota ……………… zł (słownie: …………………… złotych) – tytułem zadatku (dalej: „Zadatek”), zostanie Sprzedawcy zapłacona przez Kupującego przelewem na rachunek bankowy Sprzedawcy prowadzony przez ……………………………… o numerze ………………………..………………………
• w terminie …………… dni od dnia zawarcia Umowy, co Sprzedawca pokwituje na piśmie*
• w dniu zawarcia Umowy, co Sprzedawca niniejszym potwierdza*
i w razie zawarcia Umowy przyrzeczonej, Zadatek zostanie zaliczony na poczet Ceny;
ALBO
a. kwota ……………… zł (słownie: …………………… złotych) - tytułem zaliczki (dalej: „Zaliczka”), zostanie Sprzedawcy zapłacona przez Kupującego przelewem na rachunek bankowy Sprzedawcy prowadzony przez ……………………………… o numerze ………………………..………………………
• w terminie …………… dni od dnia zawarcia Umowy, co Sprzedawca pokwituje na piśmie*
• w dniu zawarcia Umowy, co Sprzedawca niniejszym potwierdza*
i w razie zawarcia Umowy przyrzeczonej, Zaliczka zostanie zaliczona na poczet Ceny;
b. kwota ……………………….. zł (słownie: …………………..………………… złotych) – tytułem zapłaty pozostałej części Ceny, Kupujący zapłaci Sprzedawcy przelewem na rachunek bankowy prowadzony przez ……………………… o numerze ………………………………
• w terminie …………… dni od dnia zawarcia Umowy, co Sprzedawca pokwituje na piśmie*
• w dniu zawarcia Umowy przyrzeczonej*.

Zawarcie umowy przyrzeczonej – zaliczka/zadatek

Strony w umowie przedwstępnej powinny wyznaczyć termin, do którego należy zawrzeć umowę przyrzeczoną. Wyznaczenie terminu będzie oddziaływało dyscyplinująco oraz ewentualnie ułatwi egzekwowanie obowiązków wynikających z umowy przedwstępnej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie zostanie oznaczony, stronie uprawnionej do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej będzie przysługiwało uprawnienie na wyznaczenia terminu. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Nie bez znaczenia pozostaje uregulowanie sposobu pokrycia kosztów sporządzenia aktu notarialnego, które w przypadku gruntu mogę być znaczące.

Jeżeli nie dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej Sprzedawca powinien dokonać zwrotu zaliczki. Co do zasady nie ma znaczenia z jakiej przyczyny nie doszło do zawarcia umowy definitywnej. Jednak dopuszczalna jest modyfikacja postanowień umownych dotyczących zaliczki, np. doprecyzowanie, w jakich okolicznościach zaliczka nie podlega zwrotowi. Natomiast zadatek z reguły nie podlega zwrotowi. Różnice tą należy wziąć pod uwagę przy podpisywaniu umowy. Wpłata zaliczki m.in tym różni się od zadatku, że w mniejszym stopniu gwarantuje zawarcie w przyszłości umowy przyrzeczonej.

§ 3 Zawarcie Umowy przyrzeczonej
1. Strony postanawiają, że Umowa przyrzeczona zostanie zawarta nie później niż do dnia ……………………… r.
2. Wpłacony przez Kupującego Zadatek nie podlega zwrotowi w razie niezawarcia Umowy przyrzeczonej wskutek okoliczności, za które odpowiedzialność ponosi Kupujący.
ALBO
2. W wypadku niezawarcia Umowy przyrzeczonej Sprzedawca zwróci Kupującemu Zaliczkę, na wskazany przez niego rachunek bankowy, w terminie ………………… dni od upływu terminu wyznaczonego do zawarcia Umowy przyrzeczonej.
3. Kupujący/Sprzedawca* jest uprawniony do wybrania notariusza, który sporządzi akt notarialny obejmujący Umowę przyrzeczoną.
4. Strony postanawiają, że koszty zawarcia Umowy przyrzeczonej poniesie Kupujący/Sprzedawca* z wyłączeniem podatku od czynności cywilnoprawnych, do zapłaty którego obowiązany jest Kupujący.

Kara umowna

W umowie tego rodzaju możliwe jest również wprowadzenie postanowień dotyczących kary umownej na wypadek niewykonania zobowiązania przez którąkolwiek ze stron. Kara umowna ma to znaczenie, że w razie jej wprowadzenia do umowy, jej zapłata jest należna drugiej stronie niezależnie od tego, czy druga strona poniosła jakąkolwiek szkodę spowodowaną niezawarciem umowy przyrzeczonej.

§ 4 Kara umowna
1. Strony postanawiają, że w przypadku niezawarcia Umowy przyrzeczonej wskutek okoliczności, za które odpowiedzialność ponosi jedna ze Stron, jest ona zobowiązana do zapłacenia drugiej Stronie kary umownej w wysokości …… (słownie: ……) złotych.
2. Kara umowna powinna zostać zapłacona w terminie 14 dni od dnia, do którego Umowa przyrzeczona winna zostać zawarta.
3. Strony są uprawnione do dochodzenia odszkodowania przenoszącego zastrzeżoną karę umowną na zasadach ogólnych.
4. Uprawnienie do żądania zastrzeżonej karu umownej jest niezależne od uprawnień wynikających z Zadatku.

Postanowienia końcowe

Postanowienia końcowe stanowią uzupełnienie umowy przez wskazanie m.in. kierunków interpretacyjnych. W tym miejscu umiejscawia się również regulacje dotyczące sposobu/formy zmiany umowy. Wskazany we wzorze rygor nieważności oznacza, że wszelkie zmiany, które strony dokonają w sposób inny niż pisemny (np. ustnie, drogą email), będą nieważne i strony nie będą nimi związane.

Umowę należy sporządzić w dwóch egzemplarzach, po jednym dla każdej ze stron. Pod każdym egzemplarzem powinny się podpisać wszystkie osoby wskazane we wstępie umowy jako strony. Do umowy możemy załączyć dokumenty związane z przedmiotem umowy, w tym przypadku będzie to wydruk z księgi wieczystej nieruchomości gruntowej oraz wypis z rejestru gruntów.

§ 5 Postanowienia końcowe
1. Postanowienia Umowy stanowią całość porozumienia między Stronami i zastępują wszelkie wcześniejsze umowy, porozumienia i uzgodnienia, ustne lub pisemne, pomiędzy jej Stronami w odniesieniu do jej przedmiotu. Wszelkie załączniki wskazane w treści Umowy stanowią jej integralną część.
2. Wszystkie nagłówki Umowy zostały umieszczone wyłącznie w celu ułatwienia orientacji w jej treści i nie mają wpływu na interpretację postanowień Umowy.
3. W sprawach nieuregulowanych w Umowie zastosowanie mają przepisy Kodeksu cywilnego.
4. Wszelkie zmiany Umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.
5. Umowę sporządzono w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze Stron.

Załączniki:
1. aktualny odpis z księgi wieczystej Nieruchomości gruntowej,
2. wypis z rejestru gruntów z dnia …………………………………...

Pobierz darmowy wzór umowy sprzedaży gruntu:

Pobierz DOC

Pobierz PDF

Maciej Jakubowski - Aplikant w Lubasz i Wspólnicy - Kancelarii Radców Prawnych sp.k. Realizuje projekty związane z problematyką ochrony danych osobowych oraz bieżącą obsługą przedsiębiorców. Dotychczasowe doświadczenie zdobywał także w renomowanych kancelariach warszawskich w zakresie prawa korporacyjnego i podatkowego. Aplikant II roku aplikacji radcowskiej w Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Łodzi, stypendysta na Uniwersytecie Pavla Jozefa Šafárika w Koszycach. Jest laureatem konkursu organizowanego przez Prezesa Urzędu Ochrony Danych Osobowych.