W październiku tego roku JLL, wiodąca firma doradcza w branży nieruchomości, przygotowała raport dotyczący rynku mieszkaniowego w Polsce. Zebrane dane dotyczą okresu od lipca do września bieżącego roku.

Analiza pokazuje wyraźny spadek sprzedaży lokali z rynku pierwotnego w sześciu największych polskich miastach. Łączna liczba sprzedanych mieszkań w Warszawie, Wrocławiu, Łodzi, Krakowie, Poznaniu i Trójmieście wyniosła 6,6 tysięcy, czyli o 30% mniej niż w poprzednim kwartale. Tak niska sprzedaż była notowana ostatnio w okresie pierwszej fali pandemii, gdy trwał lockdown. Dziś powody spadku popytu są inne.

W raporcie czytamy:

“Na popyt negatywnie wpłynęła seria wcześniejszych podwyżek stóp procentowych i jej konsekwencje dla oprocentowania kredytów, nadal zakupy wspierane kredytami ograniczało zaostrzenie zasad określania zdolności kredytowej. Również perspektywa kolejnych podwyżek stóp, które przełożą się na wzrost oprocentowania kredytów hipotecznych wpływała hamująco na popyt.”

W świetle tych faktów wyraźnie widać, jak kiepska sytuacja polskiego kredytobiorcy odbija się na niskiej sprzedaży mieszkań, szczególnie tych o większym metrażu. Osoby, które są gotowe zainwestować gotówkę w branżę nieruchomości, są ostrożne i częściej kupują małe lokale z przeznaczeniem na wynajem. Większe mieszkania czekają dziś na kupca dużo dłużej niż jeszcze rok temu. Decyduje o tym nie tylko niska dostępność kredytów, ale i wysokie ceny nieruchomości. Koreluje to z prognozami pośredników w obrocie nieruchomości z ostatniego badania INPON.

Nowe oferty i inwestycje

Popyt doskonale stymulują nowe inwestycje. Przed 1 lipca 2022, kiedy weszła w życie nowelizacja ustawy deweloperskiej, na rynku pojawiła się zdecydowanie większa liczba nowych inwestycji w ofercie. Część z nich pozostała w sprzedaży w III kwartale, dając kupującym większy wybór lokali i szanse na wydłużenie procesu zakupu.

Część inwestycji wprowadzonych na rynek pod koniec czerwca pojawiła się tylko po to, by móc je sprzedać na starych zasadach. Oferty te zostały jednak wstrzymane w III kw. br. To zaowocowało rekordowo dużą liczbą lokali wycofanych ze sprzedaży - w tym okresie było to około 4 tysięcy mieszkań. Niezależnie od tego, w czerwcu deweloperzy wprowadzili na rynek ponad 7,2 tysiąca lokali. Teoretycznie powinny one zostać objęte nową ustawą o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Raport wskazuje jednak, że spora część lokali, które pojawiły się w III kw. nie była jeszcze sprzedawana na nowych zasadach. W omawianym okresie wiele ofert wstrzymano, ale istniało też zjawisko zwrotów, czyli rezygnacji z zarezerwowanych lokali. Pula, która powstała w ten sposób, zasiliła podaż. Właśnie przez to pod koniec września w ofercie było 51,4 tysiąca mieszkań, co tylko zaostrzyło różnice między poziomem popytu i podaży na rynku nieruchomości.

Ceny mieszkań w III kw. 2022

Analiza uwzględnia średnie ceny mieszkań, które znalazły się w ofercie na koniec września br. W ciągu ostatnich trzech miesięcy największe podwyżki zarejestrowano w Krakowie i Wrocławiu. Według analizy:

“Na tych dwóch rynkach pojawiły się w ofercie bardzo drogie inwestycje, które istotnie wpłynęły na kształtowanie się poziomu cen dostępnych lokali.”

Między innymi właśnie dlatego w Krakowie i Wrocławiu, w ujęciu kwartał do kwartału, ceny wzrosły odpowiednio o 5 i 4%. W pozostałych większych miastach wzrosty były sporo mniejsze i nie osiągnęły 2%, a w stolicy pozostały na tym samym poziomie. Wspomniany już Kraków oraz Wrocław to rynki, na których zauważono największy wzrost cen także w skali roku. W stolicy Małopolski było to nieco ponad 17%, a we Wrocławiu prawie 20%. Najmniejszy roczny wzrost procentowy zaobserwowano w Warszawie. Zatrzymał się on na poziomie 11,3%.

Ciekawych danych dostarcza porównanie cen lokali wprowadzonych na rynek w poprzednim kwartale do tych już obecnych na rynku. Różnice między ich wartościami potrafią być spore i zależą od charakterystyki każdej nowej puli mieszkań, ich standardu oraz lokalizacji. Patrząc pod tym kątem, największy skok średnich cen mieszkań wprowadzonych na rynek w III kw. obserwujemy w Krakowie (32,6%). W Trójmieście było to 14,2%. Ale już w Warszawie czy Wrocławiu najnowsze mieszkania są tańsze od tych niedawno wprowadzonych na rynek. Różnice są niewielkie i sięgają od 1,4 do 2,3%

Omawiane dane jasno pokazują, że w ostatnim czasie na polskim rynku mieszkaniowym brakuje transparentności. Dotyczy to przede wszystkim realnej liczby dostępnych lokali oraz cen zawieranych transakcji. Podaż wciąż jest wysoka, ale liczba wstrzymanych projektów sprawiła, iż na koniec III kw. 2022 dostępna oferta mieszkaniowa nieznacznie się skurczyła. Co ważne, spadek sprzedaży na poziomie 30% kwartał do kwartału zdaje się być nieco niższy niż spadek liczby udzielonych kredytów. Wskazuje to na aktywność inwestorów gotówkowych.

Ostatnie miesiące pełne zmian i niepokojów sprawiają, że w branży mieszkaniowej trudno znaleźć pozytywne trendy. Ciężka sytuacja geopolityczna oraz kryzys gospodarczy wpływają na zapaść sektora kredytowego i wyraźny spadek popytu. Nastroje konsumenckie, szczególnie w kontekście dużych i ważnych inwestycji, mocno się pogorszyły. W tym świetle prognozy na przyszłe miesiące też nie są optymistyczne.

Chcesz być na bieżąco?
Dołącz do newslettera

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Michalina Janyszek - Specjalistka od nieruchomości z mocno humanistycznym zacięciem. Jako polonistka z wykształcenia, a z powołania poetka oraz tłumaczka, doskonale operuje słowem, co wykorzystuje do popularyzowania branżowej wiedzy.