Natalia kupiła mieszkanie jeszcze jako singielka – na kredyt, na lata. Gdy wyszła za Tomka, wspólnie płacili raty. Po 10 latach doszło do rozstania, a Tomek stwierdził, że skoro razem spłacali, to mieszkanie powinno być „ich”. Ale prawo własności mówiło co innego. A Natalia nie zamierzała ustąpić.

***

To jedna z wielu historii, z którymi jako radca prawny mam do czynienia codziennie.
Zagadnienia dotyczące podziału majątku w formie nieruchomości opisuję w cyklu artykułów „Nieruchomości w małżeństwie”.

Sprawdź, co mówi prawo o sytuacji, gdy jeden z małżonków kupił mieszkanie przed ślubem na kredyt, ale raty spłacał już po zawarciu małżeństwa z wynagrodzenia za pracę. Czy drugi z małżonków ma prawo do mieszkania?

Jak w takiej sytuacji wygląda podział nieruchomości i jej wartości w przypadku rozwodu?

Mieszkanie nabyte przed ślubem stanowi majątek osobisty małżonka zgodnie z treścią art. 33 pkt 1 kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Z kolei wynagrodzenie za pracę to majątek wspólny małżonków, jeżeli ci nie zawarli umowy majątkowej małżeńskiej, czyli – mówiąc potocznie – intercyzy. Pomimo tego, że kredyt był spłacany z majątku wspólnego obojga małżonków, własność nieruchomości przysługuje tylko Natalii. Będzie ona musiała jednak zwrócić Tomaszowi część spłaconego kredytu, z uwagi na brzmienie art. 45 kodeksu.

Czy częściowa spłata z wynagrodzenia małżonka daje mu prawo do części nieruchomości?

Art. 45 § 1 kodeksu rodzinnego i opiekuńczego stanowi, że każdy z małżonków powinien zwrócić wydatki i nakłady poczynione z majątku wspólnego na jego majątek osobisty, z wyjątkiem wydatków i nakładów koniecznych na przedmioty majątkowe przynoszące dochód. Z kolei po myśli art. 45 § 3 kodeksu reguła ta ma odpowiednie zastosowanie także w wypadku, gdy dług jednego z małżonków został zaspokojony z majątku wspólnego.

Spłata rat kredytu z wynagrodzenia nie daje prawa do części nieruchomości, ale daje prawo do zapłaty. W takim przypadku, w postępowaniu działowym sąd szacuje wartość nakładów w celu zasądzenia odpowiedniej sumy od małżonka wzbogaconego, czyli Natalii. Konkretnie, drugiemu małżonkowi Tomaszowi jako zubożonemu przysługuje połowa wartości tych nakładów.

W postanowieniu sąd zasądzi zatem Tomaszowi równowartość połowy spłaconego kredytu – oczywiście mówiąc najprościej.

Jak obliczyć wartość nakładu Tomasza w takiej sytuacji?

Ogólnie, wartość nakładów ustala się, uwzględniając ich stan z chwili dokonania, ale ceny –z daty orzekania przez sąd o ich zwrocie. Wyjaśnić należy, że w orzecznictwie sądowym spłatę kredytu traktuje się analogicznie do sytuacji, w której jeden z małżonków wnosi wkład mieszkaniowy w związku z nabyciem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, co oznacza, że trzeba go „zwaloryzować”. Na przykład, jeżeli wartość spłaconego kredytu wynosiła 200 000 zł i była to 1/3 ówczesnej wartości mieszkania, które obecnie kosztuje 900.000 zł to rozliczany nakład z majątku wspólnego odpowiadał będzie kwocie 300.000 zł, a Tomasz winien otrzymać spłatę swojej części tego nakładu.

Prawidłowa wysokość nakładu powinna być bowiem wyliczona jako ułamek aktualnej wartości mieszkania odpowiadający wartości nakładu (spłaty kredytu) z daty jego wniesienia (zob. postanowienie SR dla Łodzi – Widzewa w Łodzi z dnia 6 października 2020 r., VIII Ns 490/19).

Jak udowodnić, jaka część została spłacona z majątku wspólnego?

Jednym z dowodów mogą być potwierdzenia zapłaty poszczególnych rat kredytu. Jeżeli małżonkowie mieli wspólne konto nie będzie to bardzo skomplikowane bo na rachunku są widoczne zarówno wpływy wynagrodzenia, jak i zapłata rat kredytu. Jeżeli splata rat odbywała się z wykorzystaniem konta Natalii utworzonego na potrzeby właśnie spłaty kredytu tzw. konta technicznego to również będzie widoczne.

Warto w tym miejscu nadmienić, że na żądanie sądu rozpoznającego sprawę o podział majątku bank udziela informacji w zakresie środków na rachunkach bankowych, do których nie ma dostępu jeden z eks małżonków, pomimo obowiązującej go w innych przypadkach tajemnicy bankowej. Dodatkowo sąd może powołać także świadków.

Chcesz być na bieżąco?
Dołącz do newslettera

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą, który zaoferuje ekspercką poradę dopasowaną do twoich potrzeb i indywidualnej sytuacji: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Katarzyna Siwiec - Radca prawny i doradca podatkowy, właścicielka kancelarii prawnej, pełnomocnik procesowy przed sądami administracyjnymi, powszechnymi i sądem polubownym przy KIG w Warszawie. Autorka kilkudziesięciu publikacji z zakresu nieruchomości, w tym książek dotyczących najmu, przekształcenia spółek, współautorka książek z zakresu podatków, autorka e-booka „Sprawozdawczość ESG”. Ekspert w poradniach prawno-podatkowych Legalis księgowość kadry biznes i Legalis Administracja oraz PortalFK.pl