Sebastian prowadził firmę budowlaną i postanowił zainwestować – kupił mieszkanie jako lokal „na firmę”, ale tak naprawdę to tam planował mieszkać z rodziną. Gdy firma popadła w długi, komornik zapukał do drzwi, a jego żona Kinga z przerażeniem zrozumiała, że dom rodzinny nie był wcale tak bezpieczny, jak im się wydawało.

***

To jedna z wielu historii, z którymi jako radca prawny mam do czynienia codziennie.
Zagadnienia dotyczące podziału majątku w formie nieruchomości opisuję w cyklu artykułów „Nieruchomości w małżeństwie”.

Sprawdź, co mówi prawo o sytuacji, gdy jeden z małżonków prowadzi działalność gospodarczą i kupuje mieszkanie na firmę. Czy długi przedsiębiorcy zagrażają wspólnemu majątkowi? Jak się przed tym bronić?

Czy taka nieruchomość może wejść do majątku wspólnego?

Przede wszystkim o przynależności poszczególnych składników majątku do dorobku małżonków rozstrzygają przepisy prawa, a nie złożone przez nabywcę nieruchomości w akcie notarialnym oświadczenie o tym, do jakiego majątku przynależy nabywany składnik. Co więcej, istnieje domniemanie faktyczne przynależności składników nabytych w czasie trwania wspólności ustawowej małżeńskiej do majątku wspólnego małżonków.

W opisanej sytuacji, w świetle art. 31 i nast. kodeksu rodzinnego i opiekuńczego własność nieruchomości nabytej w trakcie trwania małżeństwa, jeżeli małżonkowie nie zawarli intercyzy, za środki z majątku wspólnego (a dochody firmy takim majątkiem są) wchodzi do majątku wspólnego Kingi i jej męża. Nie zmienia tej konkluzji okoliczność, iż nabywcą nieruchomości według treści umowy kupna-sprzedaży jest tylko jeden z małżonków prowadzący działalność gospodarczą.

Gdyby strony rozwiodły się udział w tej nieruchomości stanowiłby przedmiot majątku wspólnego, który powinien być rozliczony w ramach podziału majątku wspólnego małżonków. Dopiero jeśli małżonek po ustaniu wspólności dokona zakupu przedmiotu majątkowego za pieniądze stanowiące majątek wspólny, to drugiemu małżonkowi, przysługuje w ramach sprawy o podział majątku wspólnego roszczenie o zasądzenie kwoty odpowiadającej przysługującemu mu udziałowi. Natomiast w trakcie trwania związku małżeńskiego Kinga mogłaby domagać się w procesie opartym na treści art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece uzgodnienia treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym poprzez ujawnienie, że nieruchomość stanowi składnik majątku wspólnego.

Jak chronić majątek wspólny przed długami przedsiębiorcy?

Obecne przepisy kodeksu rodzinnego i opiekuńczego są korzystniejsze od tych, które obowiązywały jeszcze 20 lat temu. Zgodnie z ogólną regułą, jeżeli małżonek zaciągnął zobowiązanie za zgodą drugiego małżonka, wierzyciel może żądać zaspokojenia także z majątku wspólnego małżonków. W myśl art. 41 § 2 kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, jeżeli małżonek zaciągnął zobowiązanie bez zgody drugiego małżonka albo zobowiązanie jednego z małżonków nie wynika z czynności prawnej, wierzyciel może żądać zaspokojenia z majątku osobistego dłużnika, z wynagrodzenia za pracę lub z dochodów uzyskanych przez dłużnika z innej działalności zarobkowej, jak również z korzyści uzyskanych z jego praw, o których mowa w art. 33 pkt 9, a jeżeli wierzytelność powstała w związku z prowadzeniem przedsiębiorstwa, także z przedmiotów majątkowych wchodzących w skład przedsiębiorstwa. Z kolei art. 7871 k.p.c. stanowi, że tytułowi egzekucyjnemu wydanemu przeciwko osobie pozostającej w związku małżeńskim sąd nada klauzulę wykonalności przeciwko małżonkowi dłużnika z ograniczeniem jego odpowiedzialności do przedsiębiorstwa wchodzącego w skład majątku wspólnego małżonków, jeżeli wierzyciel wykaże dokumentem urzędowym lub prywatnym, że stwierdzona tytułem egzekucyjnym wierzytelność powstała w związku z prowadzeniem przedsiębiorstwa.

W opisanej sytuacji, z uwagi na treść księgi wieczystej, osoby trzecie zakładają, że nieruchomość przynależy do majątku osobistego męża Kingi, a więc nie ma ograniczeń co do możliwości prowadzenia postępowania egzekucyjnego. Kinga, aby uniemożliwić egzekucję musiałaby wytoczyć w tej sytuacji powództwo, więc działania choć nie niemożliwe na pewno byłyby w sensie prawnym skomplikowane.

Generalnie, abstrahując już od opisanej sytuacji, aby chronić majątek wspólny na pewno na dokumentach, z których wynikają zobowiązania męża Kingi, nie powinno być jej akceptacji dla ich zaciągnięcia, wówczas bowiem nie ma możliwości sięgania do majątku wspólnego małżonków. Ale o takich kwestiach warto pomyśleć wcześniej, zawierając stosowną intercyzę. Gdyby tak się stało, i to Kinga nabyła nieruchomość, opisany problem by nie wystąpił. Jeżeli mąż nie chciałby w tym zakresie współdziałać, jest możliwość przymusowego zniesienia wspólności majątkowej małżeńskiej na podstawie na art. 52 § 1 kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

Chcesz być na bieżąco?
Dołącz do newslettera

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą, który zaoferuje ekspercką poradę dopasowaną do twoich potrzeb i indywidualnej sytuacji: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Katarzyna Siwiec - Radca prawny i doradca podatkowy, właścicielka kancelarii prawnej, pełnomocnik procesowy przed sądami administracyjnymi, powszechnymi i sądem polubownym przy KIG w Warszawie. Autorka kilkudziesięciu publikacji z zakresu nieruchomości, w tym książek dotyczących najmu, przekształcenia spółek, współautorka książek z zakresu podatków, autorka e-booka „Sprawozdawczość ESG”. Ekspert w poradniach prawno-podatkowych Legalis księgowość kadry biznes i Legalis Administracja oraz PortalFK.pl