Kiedy rodzice Ani przepisali jej w prezencie mieszkanie w centrum miasta, ona i Tomek już od kilku lat byli małżeństwem i wychowywali dwoje dzieci. Mimo że darowizna formalnie dotyczyła tylko Ani, oboje od początku traktowali to mieszkanie jako wspólne – razem je remontowali, wspólnie spłacali czynsz i planowali w nim przyszłość. Dopiero podczas rozmów o ewentualnym rozwodzie Tomek ze zdumieniem odkrył, że zgodnie z prawem... mieszkanie nigdy nie należało do niego.

***

Mieszkanie było prezentem ślubnym – rodzice Ewy kupili je i wręczyli klucze na weselu. Od początku traktowali to jako „coś dla młodych”. Ale po latach i rozstaniu Ewa nie miała wątpliwości: to jej mieszkanie. Jej były mąż, który razem z nią je urządzał i płacił czynsz, nie miał do niego żadnych praw.

***

Opisane powyżej to tylko dwie z wielu historii, z którymi jako radca prawny mam do czynienia codziennie.
Zagadnienia dotyczące podziału majątku w formie nieruchomości opisuję w cyklu artykułów „Nieruchomości w małżeństwie”.

W części pierwszej na tapet wezmę darowiznę mieszkania od rodziców jednego z małżonków. Sprawdź, czy automatycznie trafia ona do majątku osobistego, a jeśli małżonkowie chcą podzielić się nią świadomie – jak mogą to zrobić, by było to skuteczne?

Czy sposób sporządzenia aktu notarialnego darowizny ma wpływ na kwalifikację majątkową?

Zacznijmy od tego, że to wola darczyńcy decyduje, kto ma zostać obdarowany. Tym samym, w przypadku małżonków, sam darczyńca podejmuje decyzję, czy chce obdarować tylko własne dziecko czy także zięcia bądź synową. Zgodnie z art. 33 pkt 2 kodeksu rodzinnego i opiekuńczego przedmioty majątkowe nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę wchodzą do majątku osobistego obdarowanego małżonka, chyba że spadkodawca lub darczyńca postanowił inaczej. Jeżeli zatem wolą darczyńcy jest, aby obdarować obydwoje małżonków, musi dać temu wyraz w treści umowy darowizny.

Jednocześnie warto zaznaczyć, co często bywa podnoszone w trakcie podziału majątku po rozwodzie, że nie ma znaczenia, na jaki cel dokonano darowizny, a więc czy darowane mieszkanie ma służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych wspólnej rodziny córki i zięcia czy też czemuś innemu. Jednym kryterium decydującym o tym, czy darowizna wchodzi do majątku wspólnego, czy do majątku odrębnego jest decyzja darczyńców (tak zdecydował Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 11 kwietnia 2019 r., sygn. akt IV CSK 436/18).

Warto podkreślić, iż wspomniane mieszkanie wejdzie do majątku wspólnego wówczas, gdy oboje małżonkowie będą stroną umowy na zasadzie wspólności ustawowej, ale również wówczas gdy obdarowanym jest tylko jeden z małżonków, ale w umowie darczyńca postanowi, że przedmiot darowizny wchodzi do majątku wspólnego małżonków. Tak więc nie zawsze sam fakt, że zięć czy synowa nie są stroną umowy darowizny oznacza, że darowizna wchodzi do majątku osobistego ich współmałżonka. Zawsze o tym decyduje treść oświadczenia darczyńcy.

Chcesz być na bieżąco?
Dołącz do newslettera

Czy taka nieruchomość automatycznie trafia do majątku osobistego czy wspólnego?

Brak precyzyjnego zapisu, że darowana nieruchomość wchodzi do majątku wspólnego małżonków, oznacza, że zasili ona majątek osobisty obdarowanego i nie ma tu znaczenia, czy ktoś jest w małżeństwie ani czy ma z partnerem wspólność majątkową rozszerzoną (np. na mocy intercyzy).

Tak na marginesie – prawo poza tym wyraźnie zabrania, żeby małżonkowie objęli wspólnością majątek, w tym przypadku nieruchomość, który jedno z nich dostanie w przyszłości jako darowiznę.

Co zrobić, jeśli oboje małżonkowie chcą, aby mieszkanie stało się majątkiem wspólnym?

Sposobem na zmianę stanu prawnego może być rozszerzenie intercyzą wspólności majątkowej na mieszkanie. To, o czym napisałam wyżej, nie dotyczy jednak przedmiotów majątkowych, które już przypadły jednemu z małżonków z tytułu otrzymanej darowizny przed zawarciem umowy o rozszerzeniu wspólności. Jeżeli zatem mieszkanie znajduje się już w majątku osobistym jednego z małżonków, bo wcześniej zostało mu darowane przez rodziców, to na mocy intercyzy można je objąć wspólnością majątkową.

Niektórzy prawnicy uważają takie działanie za kontrowersyjne. Według nich jest to sprzeczne z wolą osoby, która dała darowiznę, i dlatego nie powinno być dopuszczalne. Ale jeśli spojrzymy na dokładne brzmienie art. 49 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, wynika z niego, że zakaz dotyczy tylko majątku, który małżonek może dostać w ramach darowizny — a nie tego, co już posiada. Zresztą takie rozwiązanie pomaga zięciowi czy synowej uniknąć podatku od spadków i darowizn.

Czy darowizna połowy mieszkania między małżonkami wystarczy, by wspólnie je dzielić po rozwodzie?

Jeżeli mieszkanie należy do majątku osobistego jednego małżonka, to środki, które oboje małżonkowie przeznaczają później w trakcie trwania małżeństwa, np. na jego generalne remonty, mogą zostać po rozwodzie przez nich podzielone w ramach tzw. rozliczenia nakładów z majątku wspólnego na majątek osobisty.

Podobnie jest traktowana darowizna z majątku osobistego do majątku wspólnego małżonków. Nie wchodząc w niuanse prawne, dokonanie takiej darowizny z majątku osobistego do majątku wspólnego budzi wątpliwości. Takie rozrządzenia traktowane są także jako nakłady z majątku osobistego na majątek wspólny. Tym niemniej, finalnie polepszona zostaje sytuacja małżonka, który nie był stroną umowy darowizny mieszkania.

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą, który zaoferuje ekspercką poradę dopasowaną do twoich potrzeb i indywidualnej sytuacji: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Katarzyna Siwiec - Radca prawny i doradca podatkowy, właścicielka kancelarii prawnej, pełnomocnik procesowy przed sądami administracyjnymi, powszechnymi i sądem polubownym przy KIG w Warszawie. Autorka kilkudziesięciu publikacji z zakresu nieruchomości, w tym książek dotyczących najmu, przekształcenia spółek, współautorka książek z zakresu podatków, autorka e-booka „Sprawozdawczość ESG”. Ekspert w poradniach prawno-podatkowych Legalis księgowość kadry biznes i Legalis Administracja oraz PortalFK.pl