Kasia wniosła do małżeństwa działkę, którą nabyła jeszcze przed ślubem. Po latach wspólnych planów i oszczędzania z Adamem, zaczęli budować na niej dom. Kiedy się rozstawali, Adam był przekonany, że dom – budowany razem, za wspólne pieniądze – jest „ich”. Tymczasem prawnicy szybko sprowadzili go na ziemię.

***

To jedna z wielu historii, z którymi jako radca prawny mam do czynienia codziennie.
Zagadnienia dotyczące podziału majątku w formie nieruchomości opisuję w cyklu artykułów „Nieruchomości w małżeństwie”.

W części 5 omawiam przypadek, kiedy para wspólnie buduje dom na działce będącej majątkiem osobistym żony. Sprawdź, do kogo należy dom postawiony na osobistej działce jednego z małżonków i co dla małżonków oznacza, kiedy prawo mówi, że dom „rośnie z ziemi”?

Do kogo należy budynek posadowiony na działce jednego z małżonków?

Najprościej mówiąc, budynek na działce – co do zasady – zawsze należy do właściciela działki, a zatem w tym przypadku do Kasi. Stanowi on bowiem część składową nieruchomości gruntowej. Adama przekonanie nie było niestety uzasadnione. Natomiast to, że dom został wybudowany za wspólne środki nie pozostaje bez znaczenia i Adam będzie mógł dochodzić swoich roszczeń z tego tytułu przy podziale majątku.

Fakt wspólnego wybudowania budynku nie uprawnia też Adama, niebędącego właścicielem działki, do żądania przeniesienia własności tej działki na rzecz obojga małżonków jako ich wspólności ustawowej. Pozostaje mu jedynie wspomniane sięgnięcie do art. 45 kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

Czy dom staje się częścią majątku osobistego, czy można uznać go za współwłasność?

Dom staje się częścią działki, czyli w tym przypadku częścią majątku osobistego Kasi. Dom nie jest przedmiotem współwłasności Kasi i Adama, bo według polskiego prawa budynek stanowi część składową nieruchomości gruntowej. Zgodnie natomiast z treścią art. 47 § 1 kodeksu cywilnego część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Od tej zasady istnieją tylko nieliczne wyjątki, ale nie dotyczą one sytuacji, w jakiej znalazł się Adam.

Jakie jest znaczenie zasady „superficies solo cedit” (tłum. „to, co jest na gruncie, przypada właścicielowi gruntu”)?

Wspomniana zasada stanowi, że wszystko, co jest trwale złączone z gruntem, dzieli jego los prawny. Wynika ona wprost z treści art. 191 kodeksu cywilnego. Zasada ta ma zastosowanie również w przypadku połączenia nieruchomości budynkowej z gruntem.

Czy można umówić się inaczej – np. podpisując umowę o współwłasności budynku?

Wprost nie można zawrzeć takiej umowy, bo pozostawałaby ona sprzeczna ze wspomnianym wyżej art. 47 § 1 kodeksu cywilnego. To z kolei, zgodnie z art. 58 § 1 kodeksu cywilnego, skutkowałoby nieważnością takiej umowy, nawet gdyby obydwoje małżonkowie chcieli taką umowę zgodnie zawrzeć. Nie oznacza to jednak, że nie mają oni żadnej możliwości uregulowania takiego przejścia własności, bo jak najbardziej taką możliwość Kasia i Adam mają. Mogą dokonać przesunięcia przedmiotu majątkowego z majątku osobistego do majątku wspólnego, ale musi to dotyczyć nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem, a nie samej tylko nieruchomości budynkowej.

Jak rozlicza się nakłady i prawo do budynku przy rozwodzie?

Zgodnie z brzmieniem art. 58 § 3 kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, na wniosek jednego z małżonków sąd może w wyroku orzekającym rozwód dokonać podziału majątku wspólnego, jeżeli przeprowadzenie tego podziału nie spowoduje nadmiernej zwłoki w postępowaniu. W praktyce jednak sąd rozwodowy może podzielić majątek tylko wówczas, jeżeli jest pełna zgoda małżonków i nie wymaga to przeprowadzenia żadnego postępowania dowodowego.

Przypadek wyżej opisany nie jest tym, który kwalifikuje się do rozstrzygania o nim w postępowaniu rozwodowym. Oznacza to, że w razie braku porozumienia Adam będzie musiał dochodzić swoich roszczeń w postępowaniu o podział majątku, zgłaszając żądanie rozliczenia nakładów z majątku wspólnego na majątek osobisty Kasi. W postępowaniu tym sąd ustali wartość nakładów w celu zasądzenia odpowiedniej sumy od Kasi. Adamowi co do zasady przysługuje połowa wartości nakładów.

Chcesz być na bieżąco?
Dołącz do newslettera

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą, który zaoferuje ekspercką poradę dopasowaną do twoich potrzeb i indywidualnej sytuacji: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Katarzyna Siwiec - Radca prawny i doradca podatkowy, właścicielka kancelarii prawnej, pełnomocnik procesowy przed sądami administracyjnymi, powszechnymi i sądem polubownym przy KIG w Warszawie. Autorka kilkudziesięciu publikacji z zakresu nieruchomości, w tym książek dotyczących najmu, przekształcenia spółek, współautorka książek z zakresu podatków, autorka e-booka „Sprawozdawczość ESG”. Ekspert w poradniach prawno-podatkowych Legalis księgowość kadry biznes i Legalis Administracja oraz PortalFK.pl