Zakup mieszkania od dewelopera obarczony jest pewnym ryzykiem, mianowicie możliwością wystąpienia wad, które nie są widoczne na pierwszy rzut oka, a które niestety w nowych budynkach nie są rzadkością. Na szczęście nabywcy nie są pozbawieni narzędzi, które w takiej sytuacji umożliwiają im dochodzenie swoich praw.

Nabywca, nawet wiele miesięcy po wprowadzeniu się do nowego mieszkania, może stwierdzić w nim wady. Mogą to być krzywe ściany, okna, których nie można zamknąć, odpadający tynk, czy zaciek na ścianie. Wówczas może on dochodzi od dewelopera swoich roszczeń, a uprawnienia takie przysługują mu na podstawie kodeksu cywilnego oraz ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, potocznie zwanej ustawą deweloperską.

Zgodnie z artykułem 27 ustawy deweloperskiej, odbiór mieszkania musi odbywać się przy udziale kupującego. Jest to więc okazja, aby sprawdzić stan techniczny lokalu, to czy wszystkie zamontowane w nim urządzenia działają prawidłowo, czy powierzchnie ścian i podłogi są równe, czy wielkość pomieszczeń odpowiada wymiarom ujętym w umowie zakupu itp. Jeśli nie mamy specjalistycznej wiedzy z zakresu budownictwa, warto zabrać ze sobą fachowca, który zwróci uwagę na szczegóły, które umkną osobie nieznającej się na branży. Minimalizuje to wykrycie wad w przyszłości. W protokole odbioru należy więc opisać wszystkie niezgodności z umową, a także wady, które udało się od razu wykryć. Są jednak usterki niewidoczne na pierwszy rzut oka, albo takie, które na skutek wad budynku ujawniają się dopiero później, np. gdy budynek jest nieprawidłowo zaizolowany i z czasem między warstwy ścian dostaje się woda, która powoduje pojawienie się zacieków w mieszkaniu.

Dowiedz się więcej: U progu własnego „m”. Odbiór mieszkania od dewelopera 

Wady wykryte podczas odbioru

Jeśli usterki wykryto podczas odbioru mieszkania i zostały one wskazane w protokole, deweloper ma 14 dni na ustosunkowanie się do niego i ewentualne usunięcie wad. Jeśli uzna, że wady rzeczywiście w mieszkaniu są, w takim wypadku ma kolejne 30 dni na ich usunięcie. Dodatkowo musi wskazać nabywcy termin ich usunięcia, a opóźnienie uzasadnić. Deweloper jednak może wad nie uznać, wówczas kupujący ma kilka możliwości. Jeśli wada jest istotna i uniemożliwia korzystanie z mieszkania zgodnie z jego przeznaczeniem, wówczas może od umowy odstąpić. Przysługuje mu wtedy pełny zwrot wpłaconych do tej pory kwot tytułem zaliczki. Jeśli jednak wada jest mniejszej wagi, kupujący może żądać obniżenia ceny, albo usunięcia wady. W przypadku, gdy stronom nie uda się dojść do porozumienia, kupującemu pozostaje dochodzenie swoich roszczeń na drodze sądowej.

Wady wykryte po odbiorze

W sytuacji, gdy wady zostały wykryte już po odbiorze mieszkania, zastosowanie będzie miał artykuł 556 kodeksu cywilnego, który stanowi, iż sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę fizyczną lub prawną. Jest to odpowiedzialność na zasadzie rękojmi. Rękojmia przysługuje kupującemu z mocy prawa, a umowa z deweloperem nie może jej w żadnej sposób ograniczać. Jeśli znajdzie się w niej taki zapis, będzie on stanowił klauzulę niedozwoloną nie mającej mocy prawnej.

Odpowiedzialność dewelopera z tytułu rękojmi jest ograniczona w czasie, termin rozpoczyna się od momentu ujawnienia wady. Nabywca musi w takim wypadku powiadomić o niej dewelopera, najlepiej zrobić to listem poleconym za potwierdzeniem odbioru, które w przyszłości może posłużyć za dowód spełnienia przez nabywcę obowiązku poinformowania o wadzie. Termin na powiadomienie dewelopera wynosi miesiąc od wykrycia usterki. Natomiast termin odpowiedzialności dewelopera może wynosić 3 lub 5 lat. Pierwszy dotyczy mieszkań nabytych przed 25 grudnia 2014 r., drugi mieszkań kupionych po tej dacie. Tego dnia weszła bowiem w życie nowelizacja kodeksu cywilnego, wydłużająca okres rękojmi za wady budynku z trzech do pięciu lat.

Rękojmia obejmuje między innymi wady zmniejszające wartość i użyteczność mieszkania, brak cech lub właściwości, o których istnieniu deweloper zapewniał kupującego, przy czym mogło to być zapisane w umowie, prospekcie informacyjnym, a nawet w folderach reklamowych dotyczących inwestycji. W praktyce są to najczęściej niedokładności w wykończeniu ścian, nieszczelne, czy porysowane okna, zbyt mała ilość gniazdek elektrycznych, czy nieprawidłowo poprowadzone instalacje. Rękojmia obejmuje także brak cech lub elementów, które zgodnie z wcześniejszymi ustaleniami miały się w mieszkaniu znajdować, np. gdy drzwi balkonowe miały się uchylać, a można je otworzyć wyłącznie na oścież, lub gdy w mieszkaniu brak jest drzwi wewnętrznych, podczas gdy według zapewnień miały być wstawione.

Warto więc przed odbiorem mieszkania raz jeszcze zapoznać się z umową zawartą z deweloperem, a także z prospektem informacyjnym, by później łatwiej można było zweryfikować, czy mieszkanie odbiega od umówionego stanu. Należy również pamiętać, że nawet jeśli wady ujawnią się już w trakcie użytkowania mieszkania, wówczas kupującemu także przysługuje prawo do rekompensaty ze strony dewelopera.

Zespół Nieruchomosci-online.pl - Nieruchomosci-online.pl to portal z największą liczbą ogłoszeń nieruchomości w Polsce. Udostępnia poszukującym około 300 tys. ofert od biur nieruchomości, deweloperów i osób prywatnych. Odwiedzany jest przez ponad 4 mln użytkowników miesięcznie.