Wkrótce dostaniesz klucze do swojego mieszkania! To najbardziej emocjonujący i oczekiwany moment z całej transakcji. Pewnie nie możesz się już doczekać, kiedy rozpoczniesz wykańczanie, meblowanie i kiedy wreszcie będziesz mógł zamieszkać w swoich własnych czterech kątach. Tylko spokojnie.

To właśnie jest ta chwila, w której nie wolno dać się ponieść emocjom. Przed dokonaniem odbioru mieszkania musisz sprawdzić, czy płacisz za to, co faktycznie gwarantowała umowa z deweloperem. Niedoróbki mogą utrudnić, a w najgorszym przypadku uniemożliwić wykańczanie mieszkania, a ich usunięcie może stać się Twoim własnym problemem i dodatkowym kosztem. Dlatego nie bój się powiedzieć: „Sprawdzam!”

Zakup mieszkania to inwestycja na lata. Pamiętaj, że:

Po pierwsze

Standard wykonania mieszkania i jego wykończenia nie jest dowolny, powinien być ściśle określony w umowie oraz w normach budowlanych.

Po drugie

Masz prawo zatrudnić fachowca, który pomoże Ci znaleźć wszystkie usterki w Twoim nowym mieszkaniu.

Po trzecie

Masz prawo domagać się dobrej i zgodnej z umową jakości wykonania Twojego mieszkania od dewelopera.

Po czwarte

Deweloper musi usunąć wszystkie usterki znalezione w Twoim mieszkaniu, a jeżeli tego nie zrobi, możesz dochodzić na drodze sądowej rekompensaty za niezgodność towaru z umową.

Nawet jeśli myślisz, że wybrałeś najsolidniejszą firmę, która użyła wysokiej jakości materiałów, a wykonawcy to fachowcy najwyższej klasy, ryzyko, że podczas prac coś się nie udało, istnieje zawsze. Deweloper jako sprzedawca odpowiada za wady rzeczy sprzedanej. Chwilą, w której akceptujesz zakupiony „towar”, jest odbiór mieszkania.

Odbiór mieszkania to najlepszy moment, w którym możemy zażądać usunięcia wszelkich usterek. Rękojmia na wady budowlane trwa 3 lata. Przez ten okres deweloper ma obowiązek na koszt własny usunąć wszystkie usterki. Dlatego istotne jest wnikliwe obejrzenie mieszkania i wychwycenie wszystkich wad. Odbiór techniczny powinien być dokonany wcześniej niż przekazanie kluczy.

Do najczęściej stwierdzanych usterek należą:

• rysy i uszkodzenia na ścianach,
• uszkodzenia powierzchni stolarki okiennej i parapetów (m.in. porysowane szyby),
• pęknięcia tynków,
• brak napięcia w lokalu,
• brak kątów prostych, pionów, poziomów,
• nierówności ścian i posadzek,
• niezgodność użytych materiałów z deklarowanymi.

Do odbioru nowego mieszkania musisz się odpowiednio przygotować. Dzięki temu unikniesz wielu późniejszych problemów w czasie jego wykańczania. Ważne! W miarę możliwości, umów się o takiej porze dnia, by było jeszcze widno. W świetle dziennym łatwiej będzie dostrzec wiele rzeczy. Na dzień obioru koniecznie powinienieś mieć ze sobą projekt mieszkania oraz umowę, jaką podpisałeś z deweloperem. To dokumenty, do których możesz się odnieść. Ponadto niezbędne będą: poziomica, stalowy kątownik, miarka (jak najdłuższa), oprawka z żarówką, aby sprawdzić, czy jest prąd.

Jakie są główne elementy, które powinieneś sprawdzić? Gdzie najczęściej można natknąć się na usterki?

Powierzchnia mieszkania

To nie żart. Zmierz dokładnie wymiary poszczególnych pomieszczeń oraz całego lokalu, oblicz powierzchnię; sprawdź, czy rozkład i wielkość pomieszczeń jest zgodna z projektem.

Posadzki

Podłogi powinny być poziome i mieć równą powierzchnię. Jeżeli zdecydowałeś się na opcję wykończenia „pod klucz”, sprawdź, czy użyty materiał jest taki, jak zostało uzgodnione w umowie, czy jest położony równo, bez widocznych wybrzuszeń, zarysowań.

Ściany

Obejrzyj dokładnie powierzchnie ścian. Czy są równe, czy nie ma na nich widocznych pęknięć lub pęcherzy powietrza, a także, czy nie pojawiają się na nich zacieki (potencjalna, a jakże ważna przyczyna to np. nieszczelność dachu). Sprawdź kąty przy podłodze, suficie i między ścianami. Także grubszy tynk przy łączeniach ścian jest wadą.

Media

W chwili odbioru wszystkie media (woda, prąd, gaz) powinny być dostępne. W pierwszej kolejności warto sprawdzić, czy punkty są odpowiednio zlokalizowane, czy doprowadzone zostały wszystkie dopływy i odpływy wody zaznaczone na projekcie.

Czasami trudno, bez pomocy odpowiedniego fachowca, sprawdzić prawidłowość działania całej instalacji, zwłaszcza elektrycznej. Możesz jednak wykonać podstawowe czynności, takie jak np. podłączenie lampki do kontaktu lub zestawu: oprawka plus żarówka do wystających kabli. Zapoznaj się także z umiejscowieniem liczników użycia mediów.

Wentylacja

Niewłaściwa wentylacja zwiększa ryzyko wilgoci i zagrzybienia, ponadto w mieszkaniu mogą się utrzymywać nieprzyjemne zapachy. W lokalach, w których korzysta się z gazu, przeprowadzana jest co roku kontrola skuteczności wentylacji. Przy odbiorze, żeby przetestować ciąg, możesz użyć zapalonej zapałki. Przystaw ją do kratki wentylacyjnej. Płomień powinien zwracać się w kierunku kratki wentylacyjnej.

Drzwi zewnętrzne i wewnętrzne

Sprawdź, czy drzwi zamykają się i otwierają lekko. Czy zawiasy są zamontowane odpowiednio i drzwi otwierają się w dobrą stronę? Czy skrzydła umieszczone są na takiej wysokości, że zmieszczą się pod nimi panele lub terakota? Jeżeli deweloper obiecał Ci zewnętrzne drzwi antywłamaniowe, powinieneś otrzymać odpowiedni atest, dzięki któremu uzyskasz zniżkę przy ubezpieczaniu mieszkania. Sprawdź zamki i system rygli w drzwiach, czy wchodzą we framugę lekko, bez haczenia.

Okna

Sprawdź, czy ich liczba i położenie są zgodne z planem. Skontroluj, czy okna i drzwi balkonowe są szczelne, czy są zamontowane odpowietrzniki i czy działają. Sprawdź, czy otwierają się i zamykają lekko, nie mają widocznych wypaczeń, szyby nie są porysowane, ani tym bardziej pęknięte. Obejrzyj parapety zewnętrzne i wewnętrzne i zobacz, czy zostały odpowiednio mocno osadzone oraz czy nie robią się pod nimi zacieki.19oknaNie należy podpisywać protokołu odbiorczego, aż do momentu usunięcia istotnych usterek.

Balkon

Weryfikuj, czy balkon ma odpowiedni spadek i ujście dla deszczówki. Czy terakota została położona prawidłowo? Koniecznie sprawdź zamocowanie balustrady. W przypadku metalowej balustrady zwróć uwagę, czy na jej powierzchni nie ma bąbli z farby lub czy jej powierzchnia nie jest pokryta rdzą.

Elementy drewniane na elewacji

Zdarza się, że w projekcie budynku przewidziano elementy dekoracyjne w postaci deski elewacyjnej. Jeśli masz takie elementy na balkonie, warto się upewnić, że drewniana konstrukcja jest odpowiednio zabezpieczona przed działaniem warunków atmosferycznych.

Piwnica lub komórka lokatorska

Sprawdź, czy piwnica ma powierzchnię taką, jaka została ustalona w umowie.

Garaż lub miejsce postojowe

Zweryfikuj powierzchnię, lokalizację garażu czy miejsca garażowego. Przetestuj, czy drzwi garażowe otwierają się i zamykają bez problemu.Ważne, aby wszystkie informacje dotyczące rzeczy, jakie nas niepokoją (usterek), zostały umieszczone w protokole w formie pisemnej, abyśmy mieli pokwitowanie, że protokół został dostarczony deweloperowi. Wówczas unikniemy kwestii spornych wynikających z wykrytych i nieusuniętych usterek.

Protokół odbioru powinien zawierać między innymi:

• parametry techniczne mieszkania i części przynależnych (z rozróżnieniem na projektowane i powykonawcze – pierwsze są to takie, jakie miały być, a drugie takie, jakie naprawdę są),
• wyszczególnienie, w jakie urządzenia techniczne wyposażony jest lokal (liczniki: elektryczny, c.o., ciepłej i zimnej wody),
• informacje o tym, w jakie zawory termoregulacyjne wyposażona jest instalacja c.o. i ile ich jest,
• wszystkie wykryte usterki.

Jeśli usterki są na tyle istotne, że nie pozwalają na przejęcie mieszkania, nie należy podpisywać protokołu odbioru aż do momentu ich usunięcia. Natomiast jeśli są to nieuciążliwe usterki, które dadzą się bardzo szybko usunąć, należy odebrać lokal, zaznaczając w protokole terminy ich naprawienia. Nalegajmy na ustalenie konkretnych dat i nie dajmy się zbyć ogólnikowym: „To się poprawi”. Należy pamiętać o tym, że to deweloper, jako generalny wykonawca, jest stroną umowy i nie może się wykręcać tym, że któryś z podwykonawców zaniedbał swoje obowiązki. Elementy takie jak okna, drzwi itd. podlegają gwarancji producenta.

Podpisując protokół, kwitujemy tym samym odbiór kluczy do mieszkania, skrzynki na listy, pilota do garażu, skrzynek z licznikami i bramek wejściowych na osiedle lub kart dostępu do domofonu. Do protokołu należy dołączyć informację o ilości otrzymanych kompletów kluczy i kart.

Na nabywcę mieszkania może czekać wiele niespodzianek. Jeśli nie sprawdzisz stanu mieszkania i nie wpiszesz do protokołu stwierdzonych uchybień, nie masz się co łudzić, że deweloper usunie je w późniejszym czasie. Należy zdać sobie sprawę z tego, że oglądając samodzielnie efekty pracy dewelopera, w wielu przypadkach nie zauważymy niedoróbek. Może je dostrzec tylko wprawne oko specjalisty mającego za sobą bogate doświadczenie przy tego typu zleceniach. Dodatkowa inwestycja w wynagrodzenie inspektora budowlanego, który będzie asystował nam przy odbiorze, może okazać się bardzo trafiona.

Dominika Mikulska - Ekspertka marketingu z 18-letnim stażem w zawodzie. Od 2013 związana z portalem Nieruchomosci-online.pl, w którym jako b2b marketing manager realizuje projekty w sferze komunikacji i rozwoju produktu dla biur i agentów nieruchomości. Redaktor naczelna e-magazynu „ESTATE”.