Na rynku nieruchomości nie dzieje się dobrze. Takie wnioski płyną z raportu przygotowanego przez JLL, agencję nieruchomości komercyjnych o stanie rynku w II kwartale 2022 roku. Popyt hamują rosnące stopy procentowe oraz zaostrzenie zasad obliczania zdolności kredytowej w bankach, zaś podaż - zbliżające się wejście w życie ustawy o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Eksperci podsumują, co wydarzyło się w minionych trzech miesiącach i przedstawiają prognozy na przyszłość.

W otoczeniu rynku w minionych trzech miesiącach nie wydarzyło się nic dobrego – tak gorzko podsumowuje sytuację na rynku nieruchomości Kazimierz Kirejczyk, Przewodniczący Strategicznego Panelu Doradczego JLL.

Wskazuje, że zarówno kupującym jak i deweloperom wciąż będzie pod górkę. Zainteresowani kupnem lub budową nieruchomości będą musieli stawić czoła mniejszym szansom na uzyskanie kredytu hipotecznego, rosnącej inflacji i utrzymującym się kosztom robocizny mimo pierwszych sygnałów o wyhamowaniu wzrostu cen materiałów budowlanych.

Deweloperzy zaś będą musieli sprostać obowiązkom wynikającym z ustawy o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, mierzyć się ze zmiennością cen oraz brakiem perspektywy na dobrze funkcjonujący rządowy program wspierania mieszkalnictwa, który mógłby stymulować popyt.

II kwartał na rynku nieruchomości w liczbach

Główne liczby, które przedstawiają autorzy raportu, nie napawają optymizmem i są potwierdzeniem trudnej sytuacji w branży.

Liczba nowych mieszkań sprzedanych w ciągu ostatnich trzech miesięcy na głównych rynkach była o 11,7 proc. niższa niż poprzednim kwartale i aż o 53 proc. mniejsza w porównaniu do rekordowego II kwartału zeszłego roku.

Spośród analizowanych rynków najwięcej lokali sprzedało się w Warszawie (2,7 tys.), Krakowie (1,8 tys.) oraz we Wrocławiu (1,5 tys.).

W największych miastach Polski w II kwartale pojawiło się jednak w ofercie aż 43,2 tys. nowych mieszkań. To dużo, ale autorzy raportu zaznaczają, że rzeczywista liczba wprowadzonych do obrotu lokali mieszkalnych może być wyższa o ok. 8 tys. Deweloperom zależało, aby zdążyć w ostatnich dniach czerwca i nie musieć spełniać wymogów, które narzuca wyżej wspomniana ustawa o DFG (obowiązuje od początku lipca). Najwięcej nieruchomości wystawionych „na zapas” odnotowano w Warszawie, Wrocławiu i Trójmieście.

Ceny mieszkań zmieniają się niejednorodnie

Jeszcze pół roku temu nowe mieszkania drożały z miesiąca na miesiąc w całej Polsce. Teraz tendencja się zmieniła i w niektórych miastach ceny rosną, a w innych spadają. Średnio jednak koszty zakupu lokali są wyższe, mimo spadku liczby zawieranych umów. Może to oznaczać konieczność przeprowadzenia korekty cenowej w przyszłych kwartałach.

W porównaniu do zeszłego roku kupujący muszą zmierzyć się z 21-procentowym wzrostem cen lokali w Poznaniu i 20-procentowym w Łodzi. Co ciekawe, w najmniejszym stopniu w skali kraju podniosły się ceny w Warszawie, bo tylko o 13,8 proc.

Sporo podrożały mieszkania we Wrocławiu, bo aż o 8,7 proc. w porównaniu do poprzedniego kwartału. Jednak ceny tych, które dopiero co weszły do sprzedaży, są wyższe o ponad 26 proc. Jak tłumaczą autorzy raportu, jest to wynik wprowadzenia do oferty dużej i naprawdę kosztownej inwestycji. Podobną sytuację mamy w Krakowie, gdzie ceny w analogicznym segmencie wzrosły o 19,3 proc.

Z kolei w Trójmieście i Łodzi deweloperzy są gotowi dostosować się do mniejszych możliwości finansowych kupujących, bo nowo wystawione do sprzedaży mieszkania są odpowiednio o 10 i 7,9 proc. tańsze niż w zeszłym kwartale.

Problem z ustaleniem cen

Kazimierz Kirejczyk wskazuje na ważny problem, z którym wkrótce będą musieli zmierzyć się zainteresowani kupnem mieszkania. Uważa, że oferta zostanie podzielona na dwa segmenty – mieszkań z jawną ceną oraz tych z ukrytą. Deweloperzy, biorąc pod uwagę spadek popytu, a wraz z nim presję na obniżanie cen, nie będą chcieli wprost informować o tym, ile kosztuje dane mieszkanie. Dopiero gdy znajdzie się zdecydowany klient i pierwszy przedstawi, jakim budżetem dysponuje, deweloper dostosuje cenę, chcąc zarobić na transakcji jak najwięcej.

Pojawia się jeszcze drugi powód „cenowej niepewności”. Są to cały czas zmieniające się koszty realizacji, więc część deweloperów może wprowadzać do oferty lokale w danej cenie tylko po to, aby przetestować rynek i to, jaki poziom cen nabywcy są w stanie zaakceptować.

Bessa na rynku co najmniej przez kilka lat

Deweloperzy zakładają, że mniejsza aktywność na rynku nieruchomości będzie się utrzymywała na pewno przez kilka najbliższych lat. Dlatego chcąc wypełnić lukę, która pozostała po odchodzącym kliencie indywidualnym, kierują swoją ofertę do funduszy inwestycyjnych. Sprzedaż pakietu mieszkań lub nawet całego budynku jest dla nich opłacalna, więc takiej tendencji w najbliższym czasie należy się spodziewać.

Pogorszenie sytuacji na rynku nieruchomości oraz jego perspektyw potwierdzają także opinie pośredników zebrane i podsumowane w ramach badania INPON.

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Anna Serafin - Absolwentka Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu na kierunku finanse i rachunkowość. Specjalizuje się w finansach osobistych, finansach firmowych oraz w nieruchomościach. Jej misją jest przekładanie specjalistycznego języka z aktów prawnych i dokumentów bankowych oraz tych związanych z nieruchomościami na słowa zrozumiałe dla każdego.