Jeśli porównamy bieżące dane z sytuacją sprzed roku, możemy dostrzec kilka trendów. Eksperci PKO BP wskazują przede wszystkim na wzrost cen lokali oraz spadek liczby transakcji. Trzecim zauważalnym zjawiskiem jest dominacja zakupów z wykorzystaniem gotówki. Powodem takiej sytuacji w 3q22 jest głównie wysoki poziom stóp procentowych NBP. Sprawdźmy, co jeszcze wynika z raportu i jak kształtują się dane.

Hibernacja rynku mieszkaniowego

Analitycy wskazują na znaczący wpływ wyjątkowo konserwatywnych regulacji ostrożnościowych KNF. To właśnie one stopują rynek. Mają ograniczający wpływ zwłaszcza na popyt. Jeśli utrzyma się obecny poziom podaży, może to poskutkować spadkiem cen w perspektywie nadchodzących 12 miesięcy.

Mieszkania na sprzedaż

Trzeci kwartał 2022 przyniósł spowolnienie wzrostu cen na rynku pierwotnym r/r. Wyraźnie wolniej rosły ceny mieszkań na terenie największych miast i aglomeracji. W niektórych przypadkach możemy mówić nawet o niewielkich spadkach. Ceny były na poziomie zbliżonym lub nieco niższym niż w 2q22. Spowolnienia cen r/r możemy doszukiwać się także na rynku wtórnym. Jednakże wartości różniły się w zależności od lokalizacji. W dodatku transakcji było mniej, co utrudnia jednoznaczną ocenę trendu. Warto zaznaczyć, że w przypadku niektórych miast doszło do spadku liczby transakcji nawet o 80% w odniesieniu do 1-3q21.

Co ciekawe nieprzerwanie rosły stawki wynajmu, choć już nieco wolniej niż w 2q22. Powodem wzrostu jest zwiększony popyt przy ograniczonej podaży. Zdaniem analityków rynek ten wspierają osoby, którym brak zdolności kredytowej utrudnia zakup mieszkania.

Sytuacja w branży kredytowej

Dane Związku Banków Polskich pokazują, że w dalszym ciągu spada sprzedaż kredytów mieszkaniowych. Wartość nowych kredytów w 3q22 to 7 mld zł, co oznacza spadek o 48% q/q i aż o 70% r/r. Z kolei liczba takich kredytów to 21,2 tys. nowych kredytów (-45% q/q; -69% r/r). Spadła również wartość kredytów - średnia kwota w 3q22 wyniosła 329,6 tys. zł (-5,3% q/q; -2,9% r/r). Dane BIK wykazują, że wartość zobowiązań mieszkaniowych zaciągniętych w 1-3q22 spadła r/r o 40,8%, z kolei ich liczba zmalała o 44,7%. Warto zauważyć, że liczba zapytań o kredyty mieszkaniowe spadła w listopadzie r/r o 65%, co jest jedną z najniższych wartości w historii badania BIK.

Spadki widać także na rynku deweloperskim. Monitoring JLL wykazuje, że sprzedano o 30% mniej mieszkań q/q i 56% r/r. Dane dotyczą 6 największych aglomeracji w Polsce. Spadkowy trend umacnia się także, jeśli chodzi o wskaźnik koniunktury budownictwa mieszkaniowego. Wydano też mniej pozwoleń na budowę.

Duża zmienność otoczenia makroekonomicznego ma swoje przełożenie na sam rynek mieszkaniowy. Czynniki geopolityczne mają istotny wpływ na politykę monetarną czy wysokość inflacji. Mniejsza liczba transakcji przekłada się na negatywna presję na ceny i utrudnia jednoznaczną ocenę trendów. Zdaniem ekspertów PKO BP "średnie ceny transakcyjne mieszkań spadną o ok. 5%-10% w perspektywie roku (4q22-3q23)".

Źródło: Wykresy oraz dane pochodzą z raportu "Rynek Mieszkaniowy 4q22: Rynek mieszkaniowy na dnie cyklu" Centrum Analiz PKO BP

Chcesz być na bieżąco?
Dołącz do newslettera

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Michalina Janyszek - Specjalistka od nieruchomości z mocno humanistycznym zacięciem. Jako polonistka z wykształcenia, a z powołania poetka oraz tłumaczka, doskonale operuje słowem, co wykorzystuje do popularyzowania branżowej wiedzy.