Sprzedaż działek przez osoby fizyczne może wiązać się z koniecznością rozliczenia VAT. Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) zajął niedawno stanowisko w specyficznej kwestii – czy małżonkowie działający wspólnie mogą być uznani za jednego podatnika VAT?

Działania pełnomocnika mogą oznaczać działalność gospodarczą?

W centrum rozpatrywanej przez TSUE sprawy znalazło się małżeństwo, które w 1989 roku otrzymało w darowiźnie gospodarstwo rolne. Przez lata nieruchomość ta wchodziła w skład ich majątku wspólnego. W 2011 roku para zdecydowała się na jej sprzedaż i w tym celu zawarła umowę ze spółką pełniącą funkcję profesjonalnego pełnomocnika. Na mocy porozumienia, spółka miała przeprowadzić szereg działań: podział działek, ich odrolnienie, uzbrojenie w media, zmianę przeznaczenia w planie miejscowym, a także kampanię reklamową oraz przygotowanie niezbędnych dokumentów do zawarcia umów notarialnych.

Sprzedaż odbywała się sukcesywnie w latach 2017–2021. W ocenie organów skarbowych charakter działań podejmowanych przez pełnomocnika (a więc zorganizowany, powtarzalny i profesjonalny) przesądzał o tym, że sprzedaż ta miała cechy działalności gospodarczej. W związku z tym, urząd uznał, że zarówno mężczyzna, jak i kobieta powinni zostać uznani za podatników VAT i odprowadzić należny podatek od dokonanych transakcji.

TSUE: Aktywność pełnomocnika jest kluczem do uznania mocodawcy za podatnika VAT

TSUE nie miał wątpliwości: o uznaniu osoby fizycznej za podatnika VAT decydują nie tyle same okoliczności posiadania nieruchomości, co sposób jej sprzedaży. Jeżeli sprzedaż gruntów nosi znamiona działalności charakterystycznej dla profesjonalistów – jak np. deweloperów czy pośredników – to taka osoba musi być traktowana jak podatnik VAT.

Trybunał podkreślił, że nawet jeśli działania mające na celu przygotowanie działek do sprzedaży wykonuje podmiot trzeci, to istotne jest, czy te czynności są podejmowane w imieniu i na rzecz sprzedających. W sytuacji, gdy pełnomocnik działa na podstawie upoważnienia, a całość ryzyka gospodarczego spoczywa na właścicielach, nie można mówić o przypadkowej, okazjonalnej sprzedaży. Przeciwnie, mamy do czynienia z działaniem przypominającym aktywność handlową.

Małżonkowie jednym podatnikiem VAT

Wyrok TSUE (sygn. C-213/24) ma jeszcze jeden niezwykle istotny aspekt – dotyczy bowiem małżonków działających w ramach wspólności majątkowej. Trybunał uznał, że w takim przypadku małżeństwo można traktować jako jednego podatnika VAT, a nie dwie odrębne osoby, jeżeli małżonkowie jawią się względem osób trzecich jako dokonujący razem stanowiącej działalność gospodarczą transakcji sprzedaży nieruchomości należącej do tej wspólności, a rzeczona wspólność ponosi ryzyko gospodarcze związane z wykonywaniem tej działalności. Oznacza to, że potencjalnie obowiązki rejestracyjne i sprawozdawcze, w tym złożenie Jednolitego Pliku Kontrolnego (JPK) czy wystawienie faktury VAT, powinny być realizowane wspólnie, pod jednym numerem identyfikacji podatkowej.

Dotychczasowa praktyka w Polsce była rozbieżna: niektóre urzędy skarbowe wymagały rozliczenia każdej ze stron osobno, inne akceptowały rozliczenie tylko przez jednego z małżonków. Wyrok TSUE , wskazując na konieczność rozważenia małżeństwa jako jednego podatnika w zakresie VAT, wyznacza dodatkową możliwość, którą przed transakcją należy rozważyć.

Dodaj ogłoszenie

Skutki orzeczenia – konieczne zmiany w prawie

Skutki wyroku dla małżeństw, które chcą sprzedać nieruchomość, mogą być dalekosiężne. Obecnie ustawa o VAT nie przewiduje żadnych przepisów dedykowanych małżonkom sprzedającym wspólny majątek. Systemy informatyczne urzędów skarbowych również nie umożliwiają rejestracji takiego „dwuosobowego” podatnika VAT. W efekcie konieczna może być nowelizacja ustawy oraz aktualizacja systemów elektronicznych, by umożliwić prawidłowe rozliczenia zgodnie z wytycznymi TSUE.

Czy każda sprzedaż działki oznacza obowiązek VAT?

Warto pamiętać, że nie każda sprzedaż nieruchomości przez osobę fizyczną podlega opodatkowaniu VAT. Oczywiście, kluczowe jest ustalenie, czy mamy do czynienia z działalnością gospodarczą. Sprzedaż uznawana za „profesjonalną” może jednak podlegać zwolnieniu od VAT, np. na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT – jeżeli przedmiotem sprzedaży są grunty niezabudowane, inne niż budowlane. Zwolnienie to obejmuje niezabudowane działki, które nie zostały objęte planem miejscowym przewidującym zabudowę ani decyzją o warunkach zabudowy.

Dodatkowo, istnieje możliwość skorzystania z tzw. zwolnienia podmiotowego (art. 113 ustawy o VAT), jeśli łączna wartość sprzedaży nie przekracza 200 tys. zł rocznie. Jednak w praktyce sprzedaż działek bardzo często przekracza tę kwotę, a dodatkowo zwolnienie to nie obejmuje np. dostaw terenów budowlanych.

Jak unikać problemów z fiskusem?

Osoby fizyczne planujące sprzedaż nieruchomości powinny zachować ostrożność w podejmowaniu działań przygotowawczych. Zlecanie podziału działki, jej odrolnienia, uzbrojenia czy reklamy profesjonalnemu podmiotowi może zostać uznane przez organy podatkowe za przejaw działalności gospodarczej. Fiskus konsekwentnie uznaje, że nawet jednorazowa sprzedaż może podlegać VAT, jeśli towarzyszą jej czynności typowe dla handlu nieruchomościami.

Najbezpieczniejszym rozwiązaniem – jak podkreślają doradcy podatkowi – jest sprzedaż działki w stanie niezmienionym, bez podejmowania działań zwiększających jej atrakcyjność inwestycyjną. Niestety, oznacza to z reguły mniejsze zyski, gdyż niezabudowane działki rolne są znacznie mniej wartościowe niż grunty budowlane.

Zmiana podejścia i potrzeba nowelizacji

Wyrok TSUE oznacza istotne zmiany dla rynku nieruchomości i podatników indywidualnych. Przede wszystkim dodaje kolejną okoliczność do przeanalizowania w przypadku dokonywania transakcji z małżonkami. Po drugie (a dla szeroko pojętego rynku nieruchomości – najważniejsze) potwierdza, że korzystanie z usług profesjonalnych pełnomocników przy sprzedaży gruntów może mieć decydujące znaczenie dla klasyfikacji transakcji jako działalności gospodarczej.

W nadchodzących miesiącach można spodziewać się zarówno zmian legislacyjnych, jak i dostosowania praktyki organów podatkowych do nowego orzecznictwa. Dla właścicieli gruntów oznacza to konieczność jeszcze staranniejszego planowania działań związanych ze sprzedażą nieruchomości – najlepiej w porozumieniu z doradcą podatkowym.

Chcesz być na bieżąco?
Dołącz do newslettera

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Jarosław Szajkowski - Senior Tax Manager w ASB Group, doradca podatkowy specjalizujący się w obsłudze sektora nieruchomości z zakresu m.in. podatku od towarów i usług oraz w podatku akcyzowym i prawie celnym. Prowadził liczne projekty M&A dla branży nieruchomości, przeglądy podatkowe, w tym projekty due diligence, weryfikacje poprawności opodatkowania w zakresie podatku od nieruchomości oraz wspierał klientów podczas postępowań podatkowych i sądowo-administracyjnych.