Osoby, które zwlekały z wnioskiem o kredyt hipoteczny czeka niemiła niespodzianka. Od kwietnia tego roku zmieniają się bowiem warunki wyliczania zdolności kredytowej, co ma znaczący wpływ na dostępność kredytów hipotecznych. Widać to wyraźnie, gdy przyjrzymy się danym dotyczącym liczby wniosków kredytowych, które trafiły do banków w pierwszym kwartale 2022. Jak obecnie wygląda stosunek popytu do podaży na polskim rynku nieruchomości? I czy prognozy specjalistów dają nadzieję na polepszenie sytuacji kredytobiorców?

Kapryśna zdolność kredytowa

Zmienne warunki na rodzimym rynku nieruchomości mają ogromny wpływ na ruch w branży kredytowej. W analizie Pulsu Nieruchomości czytamy:

Popyt na kredyt na początku 2022 jest wyraźnie niższy niż w ubiegłym roku. W lutym liczba wniosków kredytowych spadła o 36,3% r/r, a w marcu o 5,9% r/r.

Obserwowane w marcu złagodzenie tendencji spadkowej nie świadczy o większym zainteresowaniu kredytem mieszkaniowym. Jest raczej wyraźnym znakiem, że kredytobiorcy z końcem pierwszego kwartału chcieli złożyć dokumenty kredytowe jeszcze przed wejściem w życie nowych zasad. Ostrzejsze rygory wyliczania zdolności kredytowej ogłoszone niedawno przez KNF, które obowiązują od kwietnia, przyczynią się do wyraźnego spadku zainteresowania hipoteką.

Co konkretnie zmieniło się z końcem marca? Nowe zasady weryfikacji klientów opierają się na założeniach dotyczących wyższych kosztów utrzymania gospodarstwa domowego. W praktyce oznacza to realny spadek zdolności kredytowej rodzin z dziećmi. Zmienia się też wysokość oprocentowania branego pod uwagę przy wyliczaniu zdolności kredytowej. Obecnie jest ono wyższe o 5 punktów procentowych.

Na jakie mieszkanie stać cię obecnie?

Z analizy przeprowadzonej przez Puls Nieruchomości wynika, że zdolność kredytowa Polaków obniżyła się o połowę względem 2021. Wynika to głównie ze wzrostów stóp procentowych, ale nowe regulacje rekomendowane przez Komisję Nadzoru Finansowego również nie pozostają bez wpływu na obecną sytuację kredytobiorców. Najwyższą zdolność pożyczkową mają obecnie warszawiacy, choć z drugiej strony to właśnie mieszkańcy stolicy najwięcej stracili na zmianach. Aby realnie ocenić bieżącą sytuację, warto zestawić maksymalną dostępną kwotę kredytu z metrażem mieszkania, które możemy za nią kupić.

W raporcie znajdujemy następujący wniosek:

Z analizy wynika, że dostępność metrażu do zakupu dla przeciętnie zarabiającej pary z dzieckiem mocno spadła w kwietniu bieżącego roku. Obecnie przy 20% wkładzie własnym możliwy jest zakup od 50 do 70 m2 w zależności od miasta, podczas gdy średnio w 2021 było to 120 do 160 m2.

W praktyce oznacza to, że przy obecnych warunkach na największe mieszkania mogą pozwolić sobie mieszkańcy Opola, Katowic czy Zielonej Góry. Przeciętna zdolność kredytowa pozwala na zakup dużo mniejszych lokali w Warszawie, Gdańsku i Katowicach.

Jak wspomnieliśmy na wstępie, omówione wyżej zmiany z pewnością wpłyną na popyt w branży mieszkaniowej. Ponad 60% kredytobiorców będzie miało bowiem o połowę mniejszą siłę nabywczą przy tym samym poziomie obciążenia. Z pewnością wpłynie to zarówno na liczbę wniosków o hipoteki. Analiza specjalistów z PKO BP nie pozostawia złudzeń:

Szacujemy, że wartość udzielonych kredytów może spaść w 2022 do 60 mld zł z 85,7 mld zł w 2021, a ich liczba do 170 tys. z ponad 250 tys. w roku ubiegłym.

Oznacza to również spadek liczby mieszkań kupowanych dla celów inwestycyjnych, pod wynajem lub z zamiarem szybkiego odsprzedania. Pogorszenie nastrojów w tych segmentach rynku widać także w badaniu nastrojów pośredników INPON.

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Michalina Janyszek - Specjalistka od nieruchomości z mocno humanistycznym zacięciem. Jako polonistka z wykształcenia, a z powołania poetka oraz tłumaczka, doskonale operuje słowem, co wykorzystuje do popularyzowania branżowej wiedzy.