Mimo spadających stóp procentowych i poprawy zdolności kredytowej, wielu z nas, rozglądając się za mieszkaniem i przeglądając ogłoszenia nieruchomości, zadaje sobie to samo pytanie: „Czy ceny w tym roku zaczną spadać?”. Teoretycznie powinniśmy czuć lekką ulgę, jednak na rynku nieruchomości zamiast optymizmu dominuje stan, w którym twarde dane o tańszym pieniądzu zderzają się z psychologicznym murem niepewności.

Najnowsze badanie „To my. Polacy o nieruchomościach. IV kwartał 2025” zrealizowane przez portal Nieruchomosci-online.pl nie pozostawia złudzeń co do naszych nastrojów. Zaledwie 13 proc. z nas wierzy, że w 2026 roku ceny mieszkań pójdą w dół.

Dlaczego tak trudno nam uwierzyć w obniżki?

Nasza niewiara w spadki nie bierze się z sufitu. Od początku 2025 r. aż 8 na 10 Polaków uważa, że ceny nieruchomości są wysokie lub bardzo wysokie. Dodatkowo przygniatają nas obawy o koszty życia. Aż 86 proc. z nas spodziewa się w 2026 r. dalszych wzrostów opłat mieszkaniowych (czynsz, energia, ogrzewanie), a 84 proc. prognozuje droższą żywność i usługi.

W takim otoczeniu trudno o optymizm, zwłaszcza że 71 proc. badanych widzi, iż mało kogo w ich otoczeniu stać dziś na zakup własnego kąta. Mamy poczucie, że rynek uciekł zwykłemu człowiekowi, a młodzi (18–24 lata) odczuwają to najmocniej – w tej grupie aż 76 proc. uważa, że zakup mieszkania jest poza zasięgiem ich znajomych.

Jak będą kształtować się ceny nieruchomości?

Choć tylko garstka z nas wierzy w spadki, rzeczywistość na przełomie 2025 i 2026 roku jest bardziej złożona. Rynek przestał być jedną, wielką falą wzrostów i zaczął się mocno różnicować.

• Kawalerki łapią zadyszkę

Jeśli szukasz małego mieszkania, sytuacja może nie być tak trudna jak się wydaje. IV kwartał 2025 roku przyniósł niewielkie obniżki. W aż ośmiu miastach wojewódzkich – w Warszawie, Wrocławiu, Łodzi, Lublinie, Białymstoku, Katowicach, Kielcach i Rzeszowie – średnie ceny ofertowe kawalerek spadły o 1-3 proc. w ujęciu kwartalnym (k/k). To realna korekta o 100-400 zł na metrze kwadratowym.

Segment ten był przez lata „mocno napompowany inwestycyjnie”. Gdy rentowność najmu przestała być tak wysoka, a koszty utrzymania wzrosły, inwestorzy zaczęli mieć trudności. Jednocześnie młodzi single, będący naturalną grupą docelową dla małych mieszkań, wciąż mają trudności z zaciągnięciem kredytu. Choć pieniądz jest tańszy, ich zdolność kredytowa wciąż nie odbudowała się na tyle, by udźwignąć ceny, które odstają od realiów zarobkowych.

• Mieszkania rodzinne trzymają się mocno

W przypadku 2- i 3-pokojowych lokali sytuacja jest inna. Tu spadki są rzadkością i dotyczą raczej miast takich jak Kielce czy Lublin. Największą stabilizację obserwujemy w segmencie mieszkań 3-pokojowych. W 16 z 18 miast wojewódzkich wahania cen w tej kategorii wyniosły maksymalnie 2 proc. Większe mieszkania są napędzane przez pary i rodziny, którym obniżki stóp procentowych nieco poprawiły zdolność kredytową. To oni zaczynają dyktować warunki, zmuszając właścicieli do weryfikacji ofert.

Mieszkania na sprzedaż

Ceny, jeśli w ogóle, nie spadną znacząco

Eksperci i analitycy rynku coraz częściej mówią, że 2026 rok nie przyniesie gwałtownego spadku cen, lecz raczej stabilizację lub lekkie odbicie w górę, szczególnie jeśli:

• popyt na mieszkania zacznie rosnąć z powodu lepszej dostępności kredytów,
• spadki stóp procentowych poprawią zdolność kredytową,
• inwestycje deweloperskie zwolnią, co ograniczy podaż nowych mieszkań.

Co nas czeka w 2026 roku?

Prognozy ekspertów rzucają nieco inne światło na 2026 rok niż nasze społeczne obawy:

• Powrót popytu

Ponad 60 proc. przewiduje, że w pierwszych miesiącach 2026 r. popyt na mieszkania wzrośnie. Ludzie, którzy odkładali decyzję o zakupie przez ostatnie dwa lata, wracają na rynek, zachęceni stabilniejszymi cenami i nieco tańszym kredytem.

• Stabilizacja cenowa

W pierwszej połowie 2026 r. ceny powinny pozostać stabilne, z ewentualnymi lokalnymi korektami. Jednak eksperci ostrzegają, że lepsza dostępność kredytów może w drugiej połowie roku ponownie wypchnąć stawki w górę.

• Rynek klienta

Obecnie to kupujący mają lepszą kartę przetargową. Liczba ofert wciąż przewyższa popyt. Wiele ogłoszeń jest dziś przeszacowanych i trudno je sprzedać miesiącami – to idealne pole do negocjacji, ponieważ poczucie przewagi rynkowej osób zbywających nieruchomości topnieje w oczach. Statystyki są nieubłagane. Jeszcze w III kwartale 2025 roku 40 proc. z nas uważało, że to dobry czas na sprzedaż. W IV kwartale ten optymizm spadł do 34 proc. To pokazuje, że sprzedający mogą zacząć rozumieć, że czas, w którym nabywca brał cokolwiek za dowolną cenę, bezpowrotnie minął.

Rok 2026 nie przyniesie tąpnięcia cen, o którym wielu marzy. Będzie to raczej czas powolnego odbudowywania się rynku. Dla osób z gotówką lub poprawioną zdolnością kredytową to jednak dobry moment, by korzystać z faktu, że na rynku wciąż jest dużo ofert i mniejsza presja czasu niż w latach ubiegłych.

Czy warto kupować teraz czy poczekać?

Czekanie na nagły spadek cen nie ma logicznych podstaw, skoro większość Polaków i ekspertów nie spodziewa się takiego scenariusza. Jeśli stopy procentowe jeszcze spadną, zdolność kredytowa się poprawi, co może podtrzymać popyt i stabilizować ceny. Dodatkowo, koszty utrzymania mieszkań najpewniej wzrosną, więc nawet jeśli „cena metra” się nie zmieni znacząco, całkowite wydatki i tak mogą być wyższe.

Dowiedz się więcej: Rok 2026 z kalkulatorem w ręku. Jakie opłaty za mieszkanie będą droższe?

Dominika Studniak - Od 2010 r. związana z portalem Nieruchomosci-online.pl. Realizuje projekty związane z administrowaniem portalami internetowymi i ich optymalizacją, copywritingiem i content marketingiem. Redaktor naczelna bloga Nieruchomosci-online.pl. Redaktor prowadząca e-magazynu „ESTATE”.