Zaloguj się
Na rynku mieszkaniowym końcówka 2022 roku minęła pod znakiem kilku mocnych trendów. Specjaliści banku PKO BP w swoim raporcie wymieniają wśród nich między innymi spowolnienie dynamiki wzrostów cen mieszkań. Prócz tego wyraźnie widoczne było ożywienie wśród inwestorów, które zaowocowało zwiększeniem liczby transakcji. Mimo to w omawianym okresie podaż mieszkań górowała nad popytem. Z czego to wynika? Miała na to wpływ przede wszystkim bardzo trudna sytuacja polskiego kredytobiorcy. W czwartym kwartale 2022 kredyty mieszkaniowe były drogie, a stopy procentowe wysokie. Analitycy przewidują stabilizację cen lokali mieszkaniowych w okresie od 1 do 4 kw 2023.
Negatywna presja na ceny w branży mieszkaniowej nie będzie długa
Ograniczenie podaży będzie bardziej odczuwalne już w drugim półroczu 2023. Mała liczba nowych nieruchomości wynika ze słabej dynamiki rozpoczynanych projektów, którą obserwujemy już od początku 2022. Jeśli popyt, który właśnie się odbudowuje, nadal będzie rósł, według prognoz specjalistów można spodziewać się dalszych wzrostów cen w branży. Tendencja ta była widoczna już w czwartym kwartale 2022 roku, choć tempo wzrostu było niewielkie. W analizie czytamy:
“W 4q22 na rynku pierwotnym ceny transakcyjne mieszkań r/r rosły coraz wolniej; w Warszawie ceny wzrosły o 5,3% r/r (vs 11,2% r/r w 3q22), w pozostałych 6 największych miastach wzrost nie przekraczał 1,5% r/r. W odniesieniu do 3q22 ceny na ogół były zbliżone lub nieco spadły. “.
Jak widać sytuacja jest bardzo niejednoznaczna, a niska liczba transakcji dodatkowo utrudnia ocenę trendów. W 2021 branża mieszkaniowa miała do czynienia z rekordową liczbą umów kupna - sprzedaży. W kolejnym roku nastąpił spadek tej wartości o całe 75%. W skali kwartalnej najgłębszy dołek wypadł na 3 kw 2022 roku. Następne trzy miesiące przyniosły już znacząco lepsze wyniki. W 4 kw 2022 transakcji było o niemal 30% więcej niż kwartał wcześniej.
Co ważne - zwalnia też tempo wzrostu stawek na rynku najmu. W 4 kw 2022 było ono mniejsze w większości polskich miast, a 2023 przyniósł nawet lekką korektę cen w branży. Z pewnością pomogła w tym stabilizacja popytu, jaki generowali uchodźcy z Ukrainy. Część z nich wróciła do ojczyzny, inni znaleźli już stałe lokum. Istnieją przesłanki, by stwierdzić, że zmalała też presja, którą na rynku tworzyły osoby bez odpowiedniej zdolności kredytowej, by zdecydować się na inwestycję we własny lokal. Mają one szansę wrócić na rynek transakcyjny dzięki programowi “Bezpieczny Kredyt 2%”. Od lutego rekomendacje KNF dotyczące zobowiązań o czasowo stałym oprocentowaniu są łagodniejsze, dzięki czemu potencjalne raty kredytu mogą być mniejsze, a zdolność kredytowa zamyka się w wyższej kwocie.
Zmiany w branży kredytów w 2022 i 2023 roku
W analizie zacytowano dane zebrane przez Związek Banków Polskich, dotyczą one sprzedaży nowych kredytów:
“Sprzedaż nowych kredytów (...) w 2022 zmalała do 43,6 mld zł (-49% r/r), banki udzieliły 126,3 tys. kredytów – o 51% mniej niż w 2021. W 4q22 banki udzieliły 18,9 tys. nowych kredytów (– 70% r/r; -11% q/q) o wartości 6,2 mld zł (-72% r/r; -12% q/q).”
W 2022 czynnych umów kredytowych było o 182 tys. mniej niż rok wcześniej. Przyczyniła się do tego nie tylko niewielka akcja kredytowa, ale i wcześniejsze spłaty zobowiązań, których przy rosnącym oprocentowaniu było więcej. Według danych ZBP, które zacytowano w raporcie, w 2022 dokonano całkowitej spłaty 308,6 tys. kredytów mieszkaniowych. W ostatnich latach spłacano ich przeciętnie około 106 tysięcy rocznie.
Nikogo nie zdziwi fakt, że zgodnie ze statystykami prowadzonymi przez BIK w 2022 wartość i liczba udzielonych kredytów hipotecznych rok do roku skurczyła się o połowę. Początek 2023 przyniósł kontynuację tego trendu. Wartość udzielonych kredytów spadła o 65% r/r, a ich liczba o 63% r/r. W lutym skala spadku była mniejsza, liczba zapytań o kredyt zmniejszyła się o 37,6% r/r.
Wysokie stopy procentowe i restrykcyjne rekomendacje KNF mocno ochłodziły rynek mieszkaniowy w całym 2022 roku. Przez ten czas liczba zapytań o nowe kredyty mieszkaniowe malała stale z miesiąca na miesiąc. Z najgłębszym spadkiem mieliśmy do czynienia w sierpniu 2022. Co ważne w lutym 2023 odnotowano mniejszą skalę spadku omawianej wartości. W analizie można znaleźć taki fragment:
“W lutym’23 o kredyt wnioskowało 19 tys. osób (-37,4% r/r; +43,5% w porównaniu ze styczniem’23). Na wzrost liczby wnioskujących w porównaniu z poprzednim miesiącem mogło wpłynąć zmniejszenie, przy liczeniu zdolności kredytowej, bufora dla kredytów z okresowo stałą stopą procentową do 2,5 pp, wprowadzone przez KNF na początku lutego’23."
Jeśli chodzi o sprzedaż mieszkań, sytuacja popytowa się poprawia, jednak wciąż daleko nam do wyników, jakie analitycy obserwowali w zeszłym roku. Według monitoringu JLL rynków mieszkaniowych w 4 kw 2022 w 6 największych miastach deweloperzy sprzedali 8,5 tysiąca mieszkań. Oznacza to wzrost o niemal 30% kwartał do kwartału i spadek w skali rok do roku o 43%. Baza nowych mieszkań w 4 kw 2022 wyniosła 6,8 tysiąca, czyli jest ich o 53% mniej niż rok wcześniej.
"W 4q22 w 6 największych aglomeracjach deweloperzy sprzedali 8,5 tys. mieszkań (+29% q/q; -43% r/r). Liczba mieszkań wprowadzonych do sprzedaży w tych aglomeracjach w 4q22 wyniosła ok. 6,8 tys. (-53% r/r)."
Co ważne - na skutek wstrzymania sprzedaży części nowej zabudowy i wyhamowania kolejnych inwestycji oferta deweloperska w 6 największych miastach skurczyła się o nieco ponad 6% w skali kwartał do kwartału i o niemal 30% rok do roku, zamykając się w liczbie 48,6 tys. mieszkań. Wzrost oferty deweloperskiej różnił się mocno w zależności od aglomeracji. Przykładowo w Krakowie baza nowych lokali wzrosła o 12% rok do roku, a w Trójmieście o niemal 60%.
Wskaźnik koniunktury budownictwa i perspektywy branży
Wskaźnik koniunktury budownictwa mieszkaniowego to różnica między liczbą mieszkań rozpoczętych i oddanych do użytku w ostatnich 4 kwartałach. W 4q22 specjaliści obserwują silną tendencję spadkową dotyczącą zarówno liczby lokali w toku budowy, jak i łącznej liczby pozwoleń na budowę. Liczba nowych inwestycji budowlanych spada z roku na rok i w skali kwartał do kwartału. Dane te już niedługo mogą być jednak bardziej optymistyczne. Według raportu koszty budowy w 4q22 rosły wolniej niż w początkach roku. Czynnikiem podtrzymującym drożyznę w sektorze budowlanym jest głównie niepewność polityczna, a także wysokie ceny prądu.
Na rynek mieszkaniowy duży wpływ będzie miał projekt Ustawy o pomocy Państwa dla osób chcących zainwestować w swoje pierwsze mieszkanie. Specjaliści przewidują, że do momentu wejścia w życie działania osłabi ono popyt kredytowy. Gdy nabór ruszy, kupców będzie więcej, ale odezwą się też braki w podaży i ceny znów mogą zacząć powoli rosnąć. Mimo to w podsumowaniu raportu eksperci stwierdzili, że w ich ocenie ceny transakcyjne mieszkań w perspektywie roku pozostaną w miarę stabilne. Można to uznać za kontynuację tendencji widocznej już w badaniu INPON za IV kwartał 2022, kiedy to pośrednicy i eksperci mówili o poszukiwaniu przez rynek nowego punktu równowagi.
Pierwsze pół roku 2023 może minąć między sprzecznymi trendami, które będą miały wpływ na ceny mieszkań. Z jednej strony zapaść na rynku kredytów czy realny spadek dochodów Polaków mogą hamować wzrost. Z drugiej deweloperzy umiejętnie zarządzający projektami i zasobami oraz ciągła presja popytowa na rynku najmu mogą te ceny windować.
Chcesz być na bieżąco?
Dołącz do newslettera
Źródło danych i grafik: PKO BP "Rynek Mieszkaniowy 1q23: Ta zima kiedyś musi minąć"
Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html
Michalina Janyszek - Specjalistka od nieruchomości z mocno humanistycznym zacięciem. Jako polonistka z wykształcenia, a z powołania poetka oraz tłumaczka, doskonale operuje słowem, co wykorzystuje do popularyzowania branżowej wiedzy.
