Zaloguj się
Wysoki popyt stymulowany programem Bezpieczny Kredyt 2% i rosnącą zdolnością kredytową przy ograniczonej podaży skutkował wzrostem cen widocznym w III kwartale 2023 roku. Korekty stawek ofertowych w górę są obecne w sektorze mieszkań od dłuższego czasu. Kurczącej się oferty nie może uzupełnić wolno rosnąca podaż. Produkcji budowlanej nie da się szybko rozwinąć. W okresie od pierwszego kwartału 2022 do końca czerwca 2023 liczba nowych projektów mieszkaniowych była bowiem mocno ograniczona.
| Raport PKO BP za III i IV kwartał 2023 roku wskazuje na wzrost cen na rynku nieruchomości, napędzany wysokim popytem stymulowanym przez program Bezpieczny Kredyt 2% oraz ograniczoną podażą nowych mieszkań. Jednocześnie, sektor najmu doświadczał spowolnienia wzrostu stawek, co jest efektem wzmożonej aktywności kupców na rynku mieszkań. |
Do takich wniosków prowadzi analiza PKO BP dotycząca okresu od lipca do września zeszłego roku.
W raporcie znajdujemy fragment:
"Oferta deweloperska w sześciu największych miastach na koniec III kwartału 2023 spadła do poziomu do 34,4 tysięcy mieszkań. Kwartał wcześniej było ich 40,6 tysięcy. W skali kwartał do kwartału oferta nowych lokali najbardziej skurczyła się w Krakowie o niemal 31% i we Wrocławiu o nieco ponad 23%."
Żywy popyt i dalsze wzrosty cen
W III kwartale 2023 zauważono bardzo duży wzrost liczby transakcji w skali rok do roku. Ma to bezpośredni związek z ożywieniem na rynku kredytów hipotecznych. Tendencje wzrostowe w branży kredytów były widoczne od połowy roku. Warto przy tym pamiętać, że przez większość 2022 roku była ona praktycznie zamrożona.
W okresie od I do III kwartału 2023 liczba transakcji wzrosła o 184% w porównaniu z poprzednim rokiem. Rekordowe wzrosty sięgające niemal 500% odnotowano właśnie w III kwartale, porównując do tego samego okresu rok wcześniej.
W świetle tych informacji nie dziwi fakt, że w okresie od lipca do końca września tendencja wzrostowa cen wzmocniła się w sześciu największych polskich miastach. Nowe mieszkania podrożały przez ten czas o niemal 13% rok do roku. W II kwartale 2023 wzrost ten zamknął się w prawie 8%. W mniejszych miastach wzrosty cen w III kwartale wyniosły niemal 9%. W porównaniu z okresem od kwietnia do czerwca 2023 stawki transakcyjne wzrosły we wszystkich stolicach województw oprócz Warszawy. Korekty w górę były widoczne również na rynku wtórnym, choć tu podwyżki były mniejsze.
W raporcie PKO BP czytamy:
“Na rynku wtórnym w 3q23 wzrost cen transakcyjnych mieszkań r/r był niewielki, wystąpił głównie w grupie największych aglomeracji, z kolei w przypadku mniejszych miast wojewódzkich kształtował się na poziomie ok. 5% r/r. Wobec poprzedniego kwartału na rynku wtórnym umiarkowane wzrosty cen wystąpiły we wszystkich miastach wojewódzkich
W 3q23 na rynku pierwotnym tendencja wzrostowa cen r/r wzmocniła się.”
Segment domów
Zabudowa jednorodzinna jest podstawową formą zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych w małych miastach i na obszarach wiejskich. Aktualnie ocenę trendów cenowych w segmencie domów komplikuje duża niejednorodność w tej grupie nieruchomości. Dane zbierane o tej części rynku są niekompletne, a liczba transakcji mniejsza niż w przypadku zabudowy wielorodzinnej. Mimo to z analizy można wyczytać wzrosty zarówno w liczbie transakcji, jak i w cenach domów.
Korekty w górę są szczególnie widoczne w III kwartale 2023 porównując rok do roku. W omawianym okresie średnia cena metra kwadratowego domu w Warszawie to 8,9 tysiąca złotych w Warszawie i 7,6 tysiąca w pozostałych największych aglomeracjach. W mniejszych stolicach województw cena metra kwadratowego zabudowy jednorodzinnej w tym czasie to niemal 6 tysięcy złotych. Warto zauważyć, że w okresie od IV kwartału 2022 do III kwartału 2023 stale wzrasta zarówno liczba transakcji, jak i ceny w sektorze domów.
Zastrzyk energii dla branży kredytowej
Na ceny lokali mieszkalnych w III kwartale 2023 duży wpływ miał popyt. Silnym impulsem dla niego było uruchomienie programu Bezpieczny Kredyt 2% w lipcu 2023. Pojawienie się na rynku pożyczki na preferencyjnych warunkach zmobilizowało do decyzji zakupowych nie tylko osoby, które mogły zostać beneficjentami BK 2%. Inwestycję w mieszkanie przestali też odkładać w czasie ci, którzy czekali na odpowiedni moment. Już zapowiedź wprowadzenia programu zelektryzowała rynek i znacząco wpłynęła na popyt.
BK 2% to jednak nie jedyny stymulant popytu w omawianym okresie. Na aktywność kupców wpłynęło też złagodzenie rekomendacji KNF, a co za tym idzie poprawa zdolności kredytowej. Nie bez znaczenia dla sytuacji pozostawały też podwyżki wynagrodzeń, które jednak, jak widać z perspektywy czasu, były mniejsze niż wzrosty cen mieszkań.
Od stycznia 2022 do połowy 2023 rynek borykał się też z odczuwalnie mniejszą podażą nowych nieruchomości. W tych warunkach korekty cen w górę były nieuniknione.
Ożywienie w sektorze kredytów widać też w IV kwartale poprzedniego roku. W analizie znajdujemy następujący fragment:
“Według danych Biura Informacji Kredytowej (BIK) w listopadzie’23 miesięczna wartość zapytań o nowe kredyty mieszkaniowe wzrosła o 255,4% r/r. O kredyt wnioskowało 39,8 tys. potencjalnych kredytobiorców (o 193,8% więcej niż w listopadzie’22; o 3,7% mniej niż w pażdzierniku’23). Średnia wartość wnioskowanego kredytu mieszkaniowego była najwyższa w historii i wyniosła 429,7 tys. zł (27,4% r/r), była zbliżona do wartości z października’23.”
Tak duże wzrosty, szczególnie w skali rok do roku, to oczywiście zasługa rządowego programu. Według aktualnych szacunków potencjalni uczestnicy programu stanowią około 55% wnioskujących o kredyt.
W III kwartale zeszłego roku według danych Związku Banków Polskich sprzedaż nowych kredytów mieszkaniowych osiągnęła wartość 15,8 mld złotych. Oznacza to wzrost o ponad 40% kwartał do kwartału i 126,1% w porównaniu z tym samym okresem w 2022. Po długim, bo trwającym aż 6 kwartałów czasie spadków, omawiany okres jest momentem silnego wybicia zarówno liczby, jak i wartości nowych pożyczek mieszkaniowych.
Czy wzmożona aktywność kupców na rynku lokali mieszkalnych wpływa na segment najmu? Z pewnością. Według monitoringu firmy Mzuri, która zarządza około 7 tysiącami wynajmowanych lokali, w III kwartale 2023 wzrost stawek wyraźnie zwolnił. Widać to we wszystkich największych polskich miastach. W skali kwartał do kwartału zauważono nawet spadki. Sytuacja ta dotyczyła stolicy Wielkopolski - stawki najmu za mieszkania na wynajem w Poznaniu w III kwartale 2023 spadły o 1,3%.
Źródło danych i grafik: PKO BP "Rynek Mieszkaniowy 4q23: Deszczowe wtorki, które przyjdą po niedzielach?"
Chcesz być na bieżąco?
Dołącz do newslettera
Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html
Michalina Janyszek - Specjalistka od nieruchomości z mocno humanistycznym zacięciem. Jako polonistka z wykształcenia, a z powołania poetka oraz tłumaczka, doskonale operuje słowem, co wykorzystuje do popularyzowania branżowej wiedzy.
