Zaloguj się
Wszystko wskazuje na to, że ceny mieszkań zaczną spadać. Co ważne, korekta w dół nie będzie wyczekiwanym pęknięciem bańki, a jedynie cykliczną zmianą wzmocnioną przez kilka czynników makroekonomicznych. Stawki ofertowe będą skromniejsze głównie przez wysoki poziom stóp procentowych, a skoro sytuacja ta szybko się nie zmieni, można liczyć na wzmocnienie trendu. Skoki cen nie będą duże.
| Ceny mieszkań w Polsce zaczynają spadać, a prognozy wskazują na powolną korektę w najbliższych latach, wynikającą z wysokich stóp procentowych, ograniczonej podaży mieszkań oraz problemów strukturalnych na rynku mieszkaniowym. |
Co z cenami mieszkań?
W analizie Pekao od tytułem "Czy mieszkania w Polsce stanieją?" przytoczono ważne dane zebrane przez NBP. Pokazują one, że w ostatnich trzech miesiącach 2024 ceny ofertowe w 7 największych miastach Polski spadły. Korekta wyniosła 0,5% kwartał do kwartału. Oznacza, że metr kwadratowy lokum w aglomeracjach jest tańszy o średnio 68 złotych. W naszym badaniu nastrojów rynkowych (LINK) pośrednicy w obrocie nieruchomościami spadku cen upatrują szansy na poprawę koniunktury - niższe ceny w końcu zaczną stymulować popyt.
Na obraz cenowy sektora mieszkań wpływa teraz kilka ważnych czynników. Rynek ulega ochłodzeniu po zawieszeniu programu Bezpieczny Kredyt 2% i braku kolejnych form wsparcia. Specjaliści Pekao zwracają uwagę, że na przestrzeni czasu widać, jak stawki ofertowe spadają po roku od wygaszenia rządowego działania pomocowego. Do tego dochodzi wysoka baza nieruchomości zarówno w segmencie pierwotnym, jak i wtórnym. W efekcie mieszkania dłużej czekają na kupców.
Przy okazji warto nadmienić, że długotrwały wzrost cen to nie tylko pokłosie działania BK 2%. W analizie znajdujemy taki fragment:
“przyczyny długookresowego wzrostu cen nieruchomości w Polsce są strukturalne i niezmienne od lat. Mieszkań nad Wisłą brakuje, a te istniejące są przede wszystkim za ciasne, przeludnione i – coraz częściej – nieodpowiadające aspiracjom młodych Polaków Jeszcze w 2022 r. liczba ponad 400 mieszkań na tysiąc mieszkańców plasowała nas w okolicach Irlandii czy Austrii, ale już wskaźnik przeludnienia mieszkań mieliśmy na poziomie Bułgarii i poniżej Grecji”.
Drogą do stabilizacji cen jest przede wszystkim równowaga między popytem a podażą. W 2024 była ona wyraźnie zachwiana. Wysoki popyt nie mógł być zaspokojony przez wyhamowanie tempa, w jakim nowe lokale trafiały na rynek. Spowolnienie to było pokłosiem niskiej liczby inwestycji, które rozpoczęto w 2023. Są jednak też dobre wiadomości. Aktualne aktywność inwestycyjna jest bardzo wysoka i zaowocuje to zwiększoną podażą zabudowy mieszkalnej w okresie od 2025 do 2026 roku.
Jakie są prognozy dla rynku mieszkaniowego?
Według analityków Pekao na pierwsze spadki w ujęciu kwartalnym trzeba będzie poczekać do II kwartału 2025. Korekty w skali roku mogą zostać zarejestrowane w drugim półroczu 2025. Kolejne miesiące przebiegną pod silną presją podażową, a to sprawi, że ostateczny, skumulowany wzrost cen w porównaniu do 2024 ma szansę wynieść tylko 0,5%. Jak wspominałam, specjaliści spodziewają się wysokiej podaży nowych mieszkań również w 2026 roku.
Aby mieć pełen obraz rynku, warto też zwrócić uwagę na popyt, który ściśle łączy się z branżą kredytów mieszkaniowych. Dane z 2024 pokazały, że Polacy są skłonni kupować mieszkania czy domy na kredyt nawet bez rządowego wsparcia i przy wysokich stopach procentowych. Roczna sprzedaż pożyczek mieszkaniowych w tym okresie była niemal identyczna jak w 2021, gdy warunki rynkowe były lepsze.
W podsumowaniu analitycy Pekao podkreślają, że zapowiadana lekka korekta cen może trwać do 2026 roku. W tym punkcie stawki ofertowe znów mają szansę rosnąć. Główna przyczyna tego trendu to problemy strukturalne rynku i niewystarczająca dostępność lokali mieszkalnych. Zjawisko to będzie widoczne nawet przy rosnącej podaży. Sumy przekazane przez rząd na budownictwo społeczne czy komunalne to krok w dobrą stronę, ale i kropla w morzu potrzeb. W raporcie możemy też przeczytać:
“Powyższa prognoza spójnie łączy się również z teorią makroekonomii, zgodnie z którą szczyt oddziaływania szoków polityki pieniężnej jest opóźniony o ok. 6 kwartałów. Wynika stąd, że rozpoczęcie cyklu obniżek przez RPP w połowie tego roku dopiero pod koniec 2026 r. osiągnie właściwy, stymulujący wpływ na zagregowany popyt, przyczyniając się tym samym do wzrostu cen mieszkań”.
Źródło danych i grafik: Bank Pekao "Czy mieszkania w Polsce stanieją?"
Chcesz być na bieżąco?
Dołącz do newslettera
Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html
Michalina Janyszek - Specjalistka od nieruchomości z mocno humanistycznym zacięciem. Jako polonistka z wykształcenia, a z powołania poetka oraz tłumaczka, doskonale operuje słowem, co wykorzystuje do popularyzowania branżowej wiedzy.
