Podatek od sprzedaży działki obciąża sprzedawcę, który w wyniku takiej transakcji uzyskuje dochód. Co do zasady należy go zapłacić bez względu na rodzaj sprzedanego gruntu. W niektórych przypadkach jednak obowiązek podatkowy nie powstanie.

Z tego artykułu dowiesz się:

• Czy od sprzedaży działki płaci się podatek?

• Ile wynosi podatek dochodowy przy sprzedaży działki?

• Gdzie i w jakim terminie należy zapłacić podatek od sprzedanej działki?

• Czy można sprzedać działkę bez podatku?

Czy od sprzedaży działki płaci się podatek?

Sprzedaż nieruchomości, w tym działki, to czynność, w wyniku której sprzedający uzyskuje dochód, a ten obciążony jest obowiązkiem podatkowym. Daninę należy zapłacić, jeśli do sprzedaży doszło w ciągu pięciu lat od dnia nabycia. Sprzedaż po tym czasie, powoduje, że dochód uzyskany w ten sposób nie będzie opodatkowany. Termin pięcioletni liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nabycie nastąpiło.

Jeżeli chcesz sprzedać działkę, dodaj ogłoszenie:

Dodaj ogłoszenie

W przypadku wejścia w posiadanie nieruchomości w wyniku dziedziczenia, podatek od sprzedaży działki budowlanej zapłaci spadkobierca, który sprzeda ją w ciągu pięciu lat liczonych od dnia nabycia przez spadkodawcę. Termin ten uległ skróceniu w wyniku nowelizacji przepisów w 2019 roku, wcześniej liczony był od dnia nabycia spadku. Podobnie w przypadku sprzedaży działki uzyskanej w wyniku podziału majątku podczas rozwodu. Zwolnienie z obowiązku zapłaty podatku od sprzedaży działki następuje po upływie pięciu lat liczonych od dnia nabycia jej do majątku wspólnego. Przed nowelizacją termin ten liczony był od dnia podziału majątku. Nowelizacja w zakresie podatku od nieruchomości nabytych w drodze spadku lub po rozwodzie spowodowała, że nowi właściciele mogą ją zbyć dużo szybciej, a czasem nawet od razu po uzyskaniu do niej prawa własności.

Zasady zapłaty podatku od sprzedaży działki budowlanej oraz podatku od sprzedaży działki rekreacyjnej są takie same. W przepisach prawa budowlanego próżno szukać definicji tej drugiej, jednak należy przez nią rozumieć grunt położony na terenach przeznaczonych pod rekreację i wypoczynek, na którym nie można zbudować domu całorocznego.

Inną kwestią są działki skupione w ramach Rodzinnych Ogródków Działkowych. Obrót takimi nieruchomościami bywa problematyczny, podobnie jak kwestia podatku od sprzedaży działki ROD. Status prawny Rodzinnych Ogrodów Działkowych (ROD) określa ustawa z 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych. Są one zakładane na gruntach Skarbu Państwa, jednostek samorządowych oraz stowarzyszeń ogrodowych. Prawo do korzystania z działki ROD ustanawiane jest na podstawie umowy dzierżawy zawieranej między stowarzyszeniem ogrodowym a osobą fizyczną. W zamian za korzystanie z nieruchomości dzierżawca zobowiązuje się do regularnego opłacania ustalonego czynszu. Prawo do działki może zostać przeniesione na rzecz innej osoby pełnoletniej, jednak umowa taka musi być zatwierdzona przez stowarzyszenie ogrodnicze, czyli faktycznego właściciela gruntu.

Aby ustalić, czy transakcja taka obarczona jest koniecznością odprowadzenia podatku należy zacząć od zweryfikowania, czy działka ROD jest nieruchomością w rozumieniu przepisów podatkowych. Otóż zgodnie z interpretacją organów podatkowych obrót takimi działkami nie jest tożsamy z obrotem nieruchomościami. Przenosząc prawo do korzystania z działki na inną osobę dochodzi bowiem do przeniesienia prawa dzierżawy, a nie własności. Obowiązek podatkowy więc nie powstaje, ponieważ nie dochodzi do sprzedaży działki. Co innego z rzeczami znajdującymi się na niej, tak zwanymi nasadzeniami, które właściciel działki na niej posadził lub zbudował na własny koszt. Mowa tu o wszelkich altanach, budynkach gospodarczych, szklarniach, roślinach, czyli nasadzeniach, obiektach i urządzeniach. Wraz z przeniesieniem prawa dzierżawy działki przeniesione zostaje prawo własności nasadzeń, obiektów i urządzeń, a od ich sprzedaży nalicza się podatek tak jak w przypadku sprzedaży rzeczy. Chyba że do przeniesienia praw i uzyskania dochodu doszło po upływie pół roku od nabycia (podpisania umowy dzierżawy działki przez zbywcę). Wówczas obowiązek podatkowy nie powstaje.

Jeszcze inaczej wygląda kwestia podatku od sprzedaży działki rolnej. Ustawa o PIT przewiduje zwolnienie z podatku dochodów uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości, ich części lub udziału w nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego. Zwolnienie to nie dotyczy jednak gruntów, które w związku ze zbyciem utraciły charakter rolny.

Podatku nie trzeba zapłacić, jeśli występują łącznie następujące przesłanki:

• podatnik uzyskał przychód z tytułu sprzedaży całości lub części nieruchomości;
• nieruchomość ta na moment sprzedaży wchodziła w skład gospodarstwa rolnego;
• przychód nie został uzyskany ze sprzedaży gruntów, które w związku z tą sprzedażą utraciły charakter rolny.

Sprzedawane grunty muszą wchodzić w skład gospodarstwa rolnego w rozumieniu przepisów ustawy o podatku rolnym. Ustawa ta definiuje gospodarstwo rolne jako obszar gruntów, sklasyfikowanych w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne z wyjątkiem gruntów zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza, o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy, stanowiących własność lub znajdujących się w posiadaniu osoby fizycznej, osoby prawnej albo jednostki organizacyjnej, w tym spółki, nieposiadającej osobowości prawnej.

Druga z wymaganych przesłanek nie została wyjaśniona w przepisach, dlatego celem jej sprecyzowania należy ponownie sięgnąć do interpretacji organów podatkowych. Zgodnie z nimi w zakresie ustalenia przeznaczenia gruntu nie można bowiem wymagać od sprzedającego, że będzie on śledził losy nieruchomości kilka lat po jej sprzedaniu, a oczywistym jest, że nie ma wpływu na przyszłe decyzje nowego nabywcy. Dlatego też zbywca, aby skorzystać ze zwolnienia z zapłaty podatku, musi ustalić zamiar nabywcy co do sposobu korzystania z gruntu na dzień sprzedaży.

Ile wynosi podatek dochodowy przy sprzedaży działki?

Zgodnie z przepisami osoba sprzedająca działkę przed upływem 5 lat od jej nabycia musi uiścić podatek. Jego wysokość to 19 % od uzyskanego dochodu. Rozumieć przez to należy przychód, czyli cenę sprzedaży, pomniejszoną o koszty jego uzyskania. Do kosztów takich zalicza się zarówno koszt zakupu nieruchomości, jak i środki przeznaczone na jej remont, czy ulepszenia, które w efekcie pozwoliły na uzyskanie lepszej ceny sprzedaży.

Gdzie i w jakim terminie należy zapłacić podatek od sprzedanej działki?

Po sprzedaniu działki dotychczasowy właściciel ma obowiązek dokonać zgłoszenia we właściwym urzędzie skarbowym, a następnie powinien zapłacić podatek od uzyskanego dochodu. Zgłoszenia dokonuje się na formularzu PIT-39, który składa się do końca kwietnia w roku następującym po roku, w którym doszło do sprzedaży. W zeznaniu należy wskazać kwoty przychodu, kosztów jego uzyskania i dochodu uzyskanego ze sprzedaży. Sprzedający samodzielnie oblicza wysokość podatku.

Sprzedaż działki bez podatku

Są dwa sposoby, aby uniknąć opłacania podatku po sprzedaży działki innej niż rolna, która z takiego obowiązku jest zwolniona z urzędu, jeśli zostaną spełnione ustawowe przesłanki. Pierwszym jest sprzedaż nieruchomości po upływie pięciu lat od jej nabycia, pięciu lat od nabycia przez spadkobierców w przypadku otrzymania działki w spadku lub pięciu lat od dnia nabycia do majątku wspólnego, jeśli działka stała się naszą wyłączną własnością w wyniku podziału majątku po rozwodzie.

Drugim sposobem jest przeznaczenie kwoty uzyskanej ze sprzedaży na zaspokojenie własnych celów mieszkaniowych. A zalicza się do nich m. in:

• nabycie budynku mieszkalnego,
• nabycie lokalu mieszkalnego (odrębna własność oraz spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu),
• nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego,
• budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont na cele mieszkalne własnego budynku, lub lokalu mieszkalnego,
• rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego,
• spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia,
• zamiana nieruchomości.

Dowiedz się więcej: "Czy można uniknąć podatku dochodowego po sprzedaniu działki?"

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych zawiera szczegółowy katalog wydatków, które zwalniają z obowiązku zapłaty podatku od sprzedaży działki. Aby skorzystać z ulgi należy przeznaczyć uzyskane ze sprzedaży środki na cele mieszkaniowe w ciągu 3 lat licząc od końca roku podatkowego, w którym doszło do sprzedaży.

W takim wypadku na deklaracji PIT-39 wskazuje się kwotę, jaką wydaliśmy lub zamierzamy wydać na cele mieszkaniowe. Jeśli zmieścimy się w trzyletnim terminie, wówczas następuje zwolnienie z obowiązku zapłaty podatku za sprzedaż działki.

Więcej o tym, jak sprzedać działkę budowlaną dowiesz się tutaj: "Jak sprzedać działkę budowlaną".

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Magdalena Mróz-Jurgielewicz - Specjalistka z zakresu prawa (ukończone studia na kierunku prawo i administracja, doświadczenie zawodowe w kancelarii radców prawnych). Swoją wiedzę wykorzystuje w pracy w Zespole Windykacji Procesowej jednego z największych banków, gdzie zajmuje się zagadnieniami z zakresu prawa i postępowania cywilnego. Interesuje się rynkiem nieruchomości i kwestiami związanymi z szeroko pojętym prawem nieruchomości.