Jak bezpiecznie wziąć kredyt na mieszkanie? Ceny nieruchomości są astronomiczne. Dla większości młodych ludzi z pokolenia wyżu demograficznego taki kredyt to jedyna szansa na własny dach nad głową. Czy jednak naprawdę własny?

Przywykło się mówić i myśleć, że szczęśliwy kredytobiorca niemal z dnia na dzień, nawet przy zerowym wkładzie własnym, zostaje właścicielem mieszkania i posiadaczem kredytu. Tymczasem z punktu widzenia banku ani jedno, ani drugie nie jest prawdą. Nasi szczęśliwcy stanowią jedynie rubrykę w kolumnie na konkretną kwotę wraz odsetkami. To bank jest właścicielem.

Kupno mieszkania lub domu jest często najdonioślejszą z decyzji, jakie przyjdzie nam w życiu podjąć. Warto poddać ją gruntownej analizie.

Czy na pewno potrzebujemy mieszkania na własność?

Odpowiedź na to pytanie bywa niejednoznaczna. Polski rynek nieruchomości od lat wspiera własność kosztem wynajmu. W efekcie koszt spłaty raty kredytu hipotecznego i koszt miesięcznego czynszu za wynajem są dość zbliżone. Wydawałoby się, że lepiej płacić za coś, co ma szanse w przyszłości stać się naszą własnością, niż ciskać banknotami we właściciela lokalu.

Kłopot w tym, że kredyt hipoteczny na 25 lub 30 lat zdefiniuje odtąd całe nasze życie. Staniemy się niczym średniowieczny chłop – dosłownie przywiązani do ziemi. Korzystne propozycje pracy w innym mieście trzeba będzie odrzucać, nie wspominając już o takich szaleństwach jak wyjazd na stałe za granicę.

Co gorsza, sprzedanie nieruchomości obciążonych kredytem nie należy do najłatwiejszych zadań.

Dlatego przed decyzją o kupnie mieszkania warto poważnie się zastanowić i zadać sobie jedno z nienawidzonych przez kandydatów do pracy pytań: „Czy widzisz się w tym właśnie miejscu za ileś lat?”

Trzeba wziąć pod uwagę, że odtąd przez długi czas będziemy oddawać bankowi sporą część naszych zarobków. Warto przetestować tę sytuację w bezpiecznych warunkach. Stwórzmy tabelę koniecznych comiesięcznych wydatków przy założeniu, że jedna trzecia otrzymywanej pensji trafia prosto na konto oszczędnościowe. Jeśli okaże się, że nie dajemy rady spiąć budżetu – z pewnością nie stać nas na ten kredyt.

Warto pamiętać o jednym: przez kilka pierwszych lat mieszkania pierwszych lat tak naprawdę wynajmujemy mieszkanie od banku, sam kredyt spłacając w zdecydowanie mniejszym stopniu, niż by się nam zdawało. Dzieje się tak, ponieważ proporcje raty są takie, że składowe kapitału i odsetek są bardzo nierównomierne. Część odsetkowa stanowi jej zdecydowaną większość.

Oto bardzo prosty przykład, jak to działa:

Powiedzmy, że przyznano nam kredyt na 30 lat w wysokości trzystu tysięcy złotych.

Po około dziesięciu latach regularnych spłat kapitał wpłacony do banku stanowi około 15-20% wartości pożyczki.

Czyli minęła już jedna trzecia okresu kredytowania, a my zwróciliśmy bankowi tylko jedną piątą zobowiązania.

A co, jeżeli niespodziewanie stracimy pracę?

Należałoby się wnikliwie zastanowić, ile czasu zajmie nam znalezienie nowej. Oraz, jak sobie poradzimy w okresie przejściowym.

Rzecz jasna może być i tak, że nic strasznego się nie wydarzy i spłacimy nasz kredyt przed terminem, ale warto być mentalnie przygotowanym na wszelkie niespodzianki losu.

Słowo o roli doradcy kredytowego. Usługi doradcy mogą być przydatne, gdyż zdejmą z nas ciężar wykonania żmudnego researchu ofert oraz obliczeń, do których nie każdy ma talent. Ważne, by przedstawił nam wszystkie twarde dane. Możemy je zweryfikować w internetowej porównywarce kredytów. Istotne jest też, czy firma naszego doradcy nie należy do jednej grupy kapitałowej z bankiem, którego produkt jest nam prezentowany jako najkorzystniejszy.

Lenistwo nie popłaca. Nie idźmy po kredyt wyłącznie do naszego sprawdzonego banku. Czasami oferta konkurencji może dać nam znaczącą przewagę w negocjacjach.

Sprawdź, jaką nieruchomość możesz kupić bezpiecznie

Przy zaciąganiu kredytu warto poznać też kilka przydatnych skrótów:

BIK – Biuro Informacji Kredytowej. Instytucja, z której banki pobierają wiedzę o potencjalnych dłużnikach. Są tam informacje o wszystkich dotąd zaciągniętych przez nas kredytach, ich wysokości oraz ewentualnych problemach ze spłatą. Wszelkie opóźnienia w spłacie będą działać na naszą niekorzyść, natomiast całkowicie czysta karta też nie ułatwi nam zadania zdobycia kredytu. Banki nie lubią niespodzianek.

LTV - akronim od Loan to Value, czyli stosunek wielkości pożyczki do wartości jej zabezpieczenia, w tym wypadku nieruchomości. Banki w Polsce nie mogą udzielać kredytów z LTV wyższym niż 90%. Czy to oznacza, że konieczne jest choć 10% wkładu własnego? Niekoniecznie.

Należy pamiętać, iż wartości mieszkania nie określa cena, po której je nabywamy - ale wycena bankowego rzeczoznawcy. W sytuacji, gdy wynegocjowaliśmy cenę czterystu tysięcy złotych, a rzeczoznawca wyceni je na czterysta pięćdziesiąt – na całą transakcję można wziąć kredyt. Często jednak niezbędny wkład własny jest wyższy niż 10%. Do kosztów zakupu nieruchomości trzeba jeszcze doliczyć opłaty dla notariusza, podatek od czynności cywilnoprawnych, prowizję dla pośrednika. Nie zapominajmy też o koszcie, który najbardziej lubi malowniczo się rozrastać: koszcie wykończenia mieszkania bądź jego remontu.

Warto zabiegać o jak najniższy LTV – taki od 80% w dół. Dla banku stanowi on mniejsze ryzyko, a zatem uzyskamy korzystniejsze warunki spłaty.

Jak to osiągnąć? Oszczędzając. Czasami odłożenie zakupu o rok robi naprawdę zauważalną różnicę w naszych możliwościach.

Negocjujmy i czytajmy umowę. Kredyt hipoteczny nie jest nienaruszalnym monolitem. Kredytobiorcy przysługuje prawo do negocjacji jego parametrów. Jeśli jakieś aspekty umowy są dla nas niezrozumiałe, nie wstydźmy się zadawać pytań. Wątpliwości skonsultujmy z prawnikiem. Na tym nie warto oszczędzać.

Jesteś zainteresowany zakupem nieruchomości na kredyt?

Czytaj artykuły z poradnika kredytowego

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Zespół Nieruchomosci-online.pl - Nieruchomosci-online.pl to portal ogłoszeniowy z największą liczbą ofert nieruchomości z całej Polski – w największych miastach i w mniejszych gminach. To tu szybko i wygodnie znajdziesz mieszkanie, dom lub działkę, które będą dopasowane do Twoich potrzeb i możliwości finansowych, przy całkowitym braku reklam. Tu zyskasz pełny obraz rynku, a w podjęciu trafnej decyzji pomogą Ci najdokładniej zaprezentowane nieruchomości i kompleksowa baza wiedzy. Portal plasuje się na najwyższych pozycjach w wyszukiwarce Google. Dzięki temu odwiedza go ok. 3 mln poszukujących miesięcznie.