Głównym sponsorem konferencji był portal Nieruchomosci-online.pl

13. Forum Rynku Nieruchomości w Sopocie już za nami. Oto najciekawsze komentarze uczestników, którzy dyskutowali o problemach, wyzwaniach i możliwych scenariuszach dla branży.    

Po bardzo trudnym 2022 r., kiedy wskutek zahamowania akcji kredytowej sprzedaż deweloperów spadła średnio o 50 proc., 2023 r. przyniósł poprawę nastrojów. Widoczny jest znaczny wzrost liczby rezerwacji mieszkań, a rządowy program „Bezpieczny Kredyt 2%” daje nadzieję, że druga połowa roku przyniesie odbicie w sprzedaży. Niestety, sporym problemem wciąż pozostaje ograniczona podaż nowych mieszkań, ponieważ „widoczna jest wstrzemięźliwość deweloperów we wprowadzaniu nowej oferty na rynek” – to kilka głównych wniosków, które płyną z 13. Forum Rynku Nieruchomości. 

19 i 20 czerwca nad Bałtykiem padło wiele ważnych pytań dotyczących zarówno diagnozy obecnej kondycji branży, jak i kierunków rozwoju sektora nieruchomości. 

Który rynek skorzysta najbardziej na „Bezpiecznym Kredycie 2%”?    

Jak można było się spodziewać, jednym z najczęściej pojawiających się tematów podczas licznych paneli był program „Bezpieczny Kredyt 2%” (startuje 1 lipca).  

– Bardzo dużo mówimy o tym programie. Pytanie jest jednak zasadnicze: kto będzie korzystał z tego kredytu? Który rynek faktycznie na tym skorzysta? Przecież mamy nie tylko rynek pierwotny, ale też wtórny i domy, czyli indywidualne budownictwo. Bardzo wiele osób, którym wzrost kosztów ograniczył możliwości sfinansowania dokończenia budowy, w tej chwili liczy na to, że wykorzysta do tego właśnie wspomniany program. To jest zupełnie poza rynkiem, o którym najczęściej rozmawiamy – mówił dr Adam Czerniak, kierownik Zakładu Ekonomii Instytucjonalnej i Politycznej Szkoły Głównej Handlowej, główny ekonomista Polityki Insight. 

Przypomnijmy: maksymalna wysokość kredytu, który może uzyskać w ramach programu jedna osoba to 500 tys. zł. W przypadku małżeństwa lub rodziców z dzieckiem maksymalna kwota kredytu to 600 tys. zł. Zdaniem analityków podażowo nie powinno być raczej problemu ze znalezieniem odpowiedniej nieruchomości, ale w lepszej pozycji wydaje się być rynek wtórny. Podczas Forum często pojawiała się opinia, że większym beneficjentem programu może być właśnie rynek mieszkań z drugiej ręki, chociaż firmy deweloperskie w wielu miastach starają się dopasować nową ofertę do kryteriów programu (ma pojawiać się więcej mniejszych, bardziej kompaktowych mieszkań). 

– Zobaczymy jak zweryfikuje to rzeczywistość, ale jestem przekonany, że to nie jest program, który będzie bardzo mocno wspierał rynek pierwotny. Przypominam, że w okresie styczeń-kwiecień mieliśmy o 28 proc. mniej rozpoczętych budów i 32 proc. mniej pozwoleń na budowę. A mamy nieelastyczny system budowania. Według mnie głównym beneficjentem programu będzie rynek wtórny powiatowej Polski – mówił podczas panelu kredytowego prof. Waldemar Rogowski, główny analityk Biura Informacji Kredytowej.    

– To będzie raczej rynek wtórny, ponieważ tam będzie łatwiej porozumieć się co do ogólnych warunków – potwierdzał dr Jacek Furga, prezes Centrum Amron. 

– Rynek wtórny działa jak bezpiecznik. Jeżeli jest tańszy, a w tej chwili często jest tańszy, to klienci tam kupują. Wówczas deweloperzy też trochę hamują ceny – komentował prof. Jacek Łaszek z Narodowego Banku Polskiego.

Jakie są obecnie preferencje klientów?

Wartościowym uzupełnieniem dyskusji na temat tego, co mogą wybrać klienci na rynku mieszkaniowym, były najnowsze dane dotyczące preferencji zakupowych. Perspektywę osób poszukujących przedstawiła w Sopocie Alicja Palińska z działu analiz Nieruchomosci-online.pl. Konkretnie, zaprezentowała wyniki ankiety sprawdzającej, jakich mieszkań szukają w 2023 r. użytkownicy portalu.  

– Preferencje poszukujących badamy konsekwentnie od 2017 r. pod kątem budżetu, metrażu i celów mieszkaniowych. Jeszcze nigdy te preferencje nie zmieniały się tak szybko. Odsetek osób poszukujących mieszkań w budżecie do 300 tys. zł zmniejszył się w porównaniu do 2022 r., ale niestety jest to wciąż blisko 50 proc. Dobrą informacją jest to, że rośnie grupa osób deklarujących poszukiwanie mieszkań do 400-500 tys. zł (37 proc.) oraz grupa zamożnych klientów z budżetem powyżej 500 tys. zł. (14 proc.) – mówiła Alicja Palińska. 

Ankieta przeprowadzona wśród poszukujących na Nieruchomosci-online.pl wskazała też najczęstsze motywacje kupujących: 39 proc. osób szukało pierwszego mieszkania, 30 proc. chciało zamienić obecną nieruchomość, a 14 proc. wypatrywało okazji inwestycyjnej (w okresie od stycznia do czerwca 2023 r.).  

– Przy rządowych programach wsparcia rośnie grupa szukających pierwszego mieszkania. Wróciliśmy do podobnego poziomu jak w 2021 r., kiedy nasze możliwości nabywcze były większe. Rośnie też grupa osób zmieniających nieruchomość, jeszcze nigdy nie mieliśmy tutaj w wynikach 30 proc. Porównując pierwszą połowę 2023 r. do 2022 r., mniej osób deklaruje natomiast zakup inwestycyjny – dodała Alicja Palińska. – Zapytaliśmy również poszukujących, dla kogo szukają mieszkania. Okazało się, że rośnie odsetek rodzin poszukujących mieszkań (37 proc.). Ta grupa odkładała realizację swoich potrzeb, ale w końcu może wrócić na rynek. Pytanie, co wybiorą takie osoby? Większy metraż czy może mieszkania bardziej komfortowe, zrównoważone, ekologiczne. 

Temat analizy preferencji klientów wracał też w innych panelach dyskusyjnych.   

– Ważne, żeby słuchać klientów. Oni mówią nam, co jest dla nich ważne, co chcą kupować. Wszystko zależy od tego, jakie są oczekiwania poszukującego w danej lokalizacji. Jeżeli mamy inwestycję położoną blisko centrum, to wejście przez lobby będzie dla klientów istotne, ponieważ może to być dla nich prestiż. Natomiast dla klientów z dziećmi, którzy kupują mieszkania na dalszych osiedlach, ważne będzie odpowiednie zagospodarowanie przestrzeni, żeby dzieci miały się gdzie bawić, żeby można było nawiązać relacje z sąsiadami. W takim miejscu lobby będzie zbędnym rozwiązaniem – taki przykład podała Aleksandra Goller, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu w Skanska Residential Development Poland.  

Jakie obawy niesie program tanich kredytów?

Dyskusję na temat kondycji rynku kredytowego rozpoczęto od podania najnowszych danych.  

– W maju 2023 r. banki udzieliły 10,9 tys. kredytów i było to o 27 proc. mniej niż w maju 2022 r. W ujęciu wartościowym to prawie 4 mld zł. To dawno niewidziana wartość, ale wciąż jest to o 46 proc. mniej niż w maju 2022 r. – wyliczał prof. Waldemar Rogowski, główny analityk Biura Informacji Kredytowej. – Po wcześniejszym zamrożeniu, rynek lekko się więc odmraża. W ostatnich miesiącach mamy zmianę trendu na wzrostowy jeśli chodzi o wartość udzielonych kredytów. Jednak to jest wciąż nic w porównaniu do akcji kredytowej z 2021 r., kiedy w miesiącu mieliśmy po 8 mld zł. 

– Stawiam tezę, że pacjent został już reanimowany, ale medycy dochodzą do wniosku, że dalej będziemy aplikować defibrylator i adrenalinę – tak sytuację na rynku kredytowym skomentował obrazowo Bartosz Turek, główny analityk HREIT.  

Wspomnianym defibrylatorem jest oczywiście program „Bezpieczny Kredyt 2%”. Ten temat także zdominował sopocką dyskusję o rynku kredytowym. 

Dr Jacek Furga, prezes Centrum Amron: – Rynek kredytowy tańczy tak, jak Komisja Nadzoru Finansowego zagra. Komisja uchwaliła kilka dni temu najnowszą wersję rekomendacji S, która jednoznacznie wspiera ten rządowy program mieszkaniowy (banki mogą korzystniej liczyć zdolność kredytową dla chętnych na „Bezpieczny Kredyt 2 proc.” – przyp. red.). To poważny impuls. Pytanie, czy znajdzie się tylu potencjalnych kredytobiorców spełniających wymagania stawiane w ustawie. (…) Oszacowałem możliwy wynik tego roku na 38 mld zł i 110 tys. umów kredytowych. Proszę nie oczekiwać, że do tych 110 tys. umów dodamy 60 tys. w ramach „Bezpiecznego Kredytu 2%”. Nigdy żaden z programów rządowych – ani „Rodzina na swoim”, ani „MdM” – nie kreowały nowych uczestników rynku, tylko wspierały tych, którzy i tak planowali zakup. Te programy po prostu przyspieszały ich decyzję. 

Jakie są zdaniem ekspertów główne obawy związane ze startem programu? 

– Rynek mieszkaniowy to szereg połączonych ze sobą obszarów: deweloperskiego, klientowskiego, bankowego, także pośredników finansowych. Program rządowy, który wchodzi w życie 1 lipca, jest testem dla rynku. W krótkim czasie nastąpi kumulacja popytu i prawdopodobnie przez pierwsze miesiące działania programu system finansowy będzie miał czkawkę procesową związaną z wdrożeniem tego programu – mówił Dominik Skrzycki, wiceprezes mFinanse, zwracając uwagę na prawdopodobne znaczne wydłużenie procesu kredytowania, co oczywiście dotknie także osoby kredytujące się poza programem.   

– W programie nie ma kryterium dochodowego, jest tylko kryterium dotyczące wartości nieruchomości. Dostępność do tego wsparcia będą mieli więc wszyscy, bez względu na osiągane dochody. Co to oznacza? Od kilku bogatych znajomych wiem, że jak tylko usłyszeli o programie, natychmiast zatrudnili swoje dzieci w firmach, aby zbudować im zdolność kredytową. Jak mówili, po co mają wydawać gotówkę przy takiej inflacji, kiedy mają koszt finansowania 2,5 proc. To jest właśnie ten problem – podkreślał prof. Waldemar Rogowski. 

– Jest też ryzyko zaangażowania się na 10 lat w mieszkanie, które z racji limitów cenowych być może nie będzie spełniało oczekiwań wielu ludzi. Bo pamiętajmy, że kredytobiorcy przez 10 lat muszą zamrozić się na tych kilkudziesięciu metrach. Jeżeli cokolwiek się zmieni, tracą prawo do dofinansowania. To będzie temat do rozważań za dwa, trzy, cztery lata, kiedy z programu zaczną „wyciekać” ludzie – mówił dr Jacek Furga. 

– Program rządowy odbieramy oczywiście pozytywnie, bo to pozytywny impuls dla rynku. Dostępne dane wskazują, że mniej więcej około połowy kredytów hipotecznych udzielonych w Polsce w drugiej połowie 2023 r. to mogą być kredyty udzielone w ramach programu „Bezpieczny Kredyt 2%”. Jednocześnie jednak wskazujemy luki, które warto poprawić, aby rynek był bardziej przewidywalny w przyszłości – zakończył Dominik Skrzycki. 

Co z tą technologią?

Sztuczna inteligencja (AI), digitalizacja nieruchomości, nowoczesne prezentacje inwestycji deweloperskich… – to tylko niektóre zagadnienia dotyczące technologii, o których dyskutowano nad Bałtykiem.    

Wśród możliwych zastosowań nowych technologii w mieszkaniówce wymieniono m.in. wykorzystanie AI i VR w procesie analizy chłonności terenu już na wstępnym etapie projektowania inwestycji. Jak mówił Miłosław Piątek, specjalista CAD/AEC BIM w firmie MAT, to także szansa na optymalizację koncepcji urbanistycznych – konkretnie na przyspieszanie procesów decyzyjnych jeszcze przed zakupem działki, uwzględniając przy tym ograniczenia przestrzenne i zalecenia urbanistyczne.

Jak zauważali uczestnicy debaty o planowaniu inwestycji, na sztucznej inteligencji mogą też skorzystać przedstawiciele konkretnych zawodów – chociażby architekci. AI może generować plany, proponować szybsze rozwiązania, aby deweloper mógł wybrać najlepszy wariant pod swój model finansowy.  

– Sztuczna inteligencja pomaga, ma ogromny potencjał. Jest wiele czynności wykonywanych np. przez pracowników biur sprzedaży, które dzięki sztucznej inteligencji można wykonać sprawniej. Czasami 80 proc. czasu spędzamy na rzeczach, które dają nam 20 proc. efektów. Sztuczna inteligencja pomaga to trochę odwrócić. Technologia pomaga też zapanować nad biznesem, nad tymi elementami, które czasami wymykają się spod kontroli – podkreślał Krzysztof Kuniewicz, dyrektor operacyjny firmy 3D Estate specjalizującej się w projektowaniu rzutów 3D, wirtualnych spacerów i smart makiet na potrzeby prezentacji inwestycji (firma jest partnerem Nieruchomosci-online.pl). 

Nie brakowało jednak też głosów, że w pewnych obszarach człowiek nie zostanie zastąpiony sztuczną inteligencją. 

– Uważam, że kluczowy jest dobry produkt. Technologia jest elementem wspierającym, będzie nam pomagała, ale nie zastąpi bezpośredniej sprzedaży. Aspekt ludzki cały czas będzie bardzo istotny, ponieważ szczególnie w segmencie podstawowym nieruchomości, kiedy ktoś często kupuje swoje pierwsze mieszkania, bardzo dużą rolę odgrywają emocje. Technologia łatwiej zastąpi ludzi być może w elemencie finansowania klienta detalicznego czy analizy preferencji, aby dopasować mu jak najlepszą ofertę – przewidywał Paweł Komar, przewodniczący rady nadzorczej Vortune Equity Group.  

W dyskusji często wracał też temat narzędzi, z których mogą korzystać firmy. 

– Deweloperzy chcą, aby narzędzia były coraz bardziej zaawansowane. Nowoczesne technologie pomagają chociażby odpowiednio zwizualizować projekty. Obrazy powinny być podane w sposób najłatwiej absorbowany przez ludzi. Tak jak na końcu lejka sprzedażowego jest sprzedane mieszkanie, tak na jego początku jest ilość generowanych zapytań. Żeby ta współzależność pomiędzy ilością zapytań a sprzedanymi mieszkaniami była jak najbardziej przewidywalna, to sprzedaż i marketing muszą otrzymać odpowiednie narzędzia – podkreślał Krzysztof Kuniewicz. 

Jak przygotować się na ciężkie czasy?

Podczas 13. Forum Rynku Nieruchomości wiele miejsca poświęcono planowaniu inwestycji mieszkaniowych. Pamiętając o konsekwencjach pandemii i wojny w Ukrainie, zadano m.in. pytanie dotyczące tego, jak przygotować się na momenty kryzysowe.   

– „Czarne łabędzie” będą się zdarzać. Każda inwestycja powinna być więc dobra jakościowo. Trzeba budować markę dewelopera, żeby w trudniejszych czasach spośród 50 ofert klient wybrał właśnie twoją. Projekty powinny być też absolutnie rentowne. Widzę to szczególnie przy mniejszych deweloperach, którzy mierzą się teraz z problemami sprzedażowymi z zeszłego roku i niektórzy z nich już kończą swoją historię – mówił Sebastian Barandziak, prezes Dekpol Deweloper.   

Paweł Komar z Vortune Equity Group zwracał z kolei uwagę na płynność finansową i dostęp do kapitału.  

– Cash is the king – to powiedzenie cały czas funkcjonuje na rynku. Nie wszyscy jednak o tym pamiętają i nie wszyscy zarządzają budżetami tak jak powinni. Chociaż na szczęście pomimo wielu prognoz nie widać dziś fali bankructw. Do zasady cash is the king dorzuciłbym jeszcze time is the king, czyli umiejętne wprowadzanie oferty skierowanej w dobrym interwale czasowym. Chodzi też o takie zarządzanie sprzedażą, które pozwala podnosić cenę zgodnie z postępem prac. To sztuka maksymalizacji rentowności na projekcie – komentował Komar, podkreślając jednocześnie konieczność dywersyfikacji portfela. – Nie powinniśmy koncentrować się tylko na jednym typie klienta, starajmy się rozwijać wachlarz naszego portfolio, które celowane jest do różnych grup odbiorców. 

Eksperci zauważają jednak też, że czas kryzysu może być też szansą do rozwoju. 

– W ostatnich burzliwych miesiącach obserwowaliśmy z jednej strony trochę paniczne cięcie budżetów marketingowych, a z drugiej chęć wyróżnienia się. Jedni w obliczu trudności postanowili się nieco wycofać, inni nabrali animuszu i postanowili wykorzystać moment, kiedy konkurencja stoi. Widzieliśmy to wyraźnie po spływających zamówieniach – mówił Krzysztof Kuniewicz z 3D Estate.  

Jak wygląda dziś krajobraz rynku deweloperskiego?

O aktualnym krajobrazie branży deweloperskiej w Polsce mówił Paweł Sztejter, wiceprezes firmy JLL, który prowadził panel „Joint venture, PPP, a może… fuzja?”.

Prezentowane przez niego dane wskazują, że w 7 największych miastach swoje inwestycje realizują aktualnie 902 firmy deweloperskie, a wartość mieszkań będących w sprzedaży to około 43 mld zł. Jednak co ciekawe, aż 80 proc. tej wartości to efekt działalności tylko 168 firm. 

Dowiedzieliśmy się również, że spośród 902 firm działających w głównych miastach, aż 531 realizuje obecnie tylko jedną inwestycję. Zaledwie 28 firm w Polsce prowadzi więcej niż 10 inwestycji i przeciętnie mają one w sprzedaży około 730 mieszkań.

***

Rafał Bieńkowski - PR Manager w Nieruchomosci-online.pl, który zajmuje się także analizą danych portalu i przygotowywaniem raportów rynkowych. W przeszłości dziennikarz „Gazety Współczesnej”, „Gazety Olsztyńskiej” i „Rzeczpospolitej”.