Zaloguj się
W 2022 nieruchomości segmentu mieszkalnego wciąż drożały, ale dynamika wzrostu cen była mniejsza niż rok wcześniej. Końcówka zeszłego roku minęła pod znakiem hamowania wzrostu stawek nominalnych. Miało to związek z ograniczeniem popytu oraz kurczącymi się możliwościami finansowymi gospodarstw domowych. Skoki cen były mniejsze, ale o ich utrzymaniu decydowały rosnące koszty budowy oraz niska podaż lokali. Zjawiska te dobrze widać na przestrzeni 4q22 i 1q23.
Trendy cenowe 2022 i początku 2023 roku
Według raportu NBP w 2022 w dziesięciu największych polskich miastach ceny ofertowe i transakcyjne lokali deweloperskich były wyższe niż te na rynku wtórnym. Na przestrzeni roku średnie stawki transakcyjne na rynku wtórnym rosły w skali od 10,2% do 17% r/r. Nowe mieszkania osiągały wyższe wzrosty cen na poziomie od 13,6% do 20,2% r/r. Ten sam trend dotyczy stawek ofertowych. W przypadku mieszkań deweloperskich zmieniały się one w granicach od 15,9% do 18,9%. Lokale z drugiej ręki drożały w nieco niższym tempie. Ponieważ w całym roku 2022 cena transakcyjna na rynku pierwotnym rosła szybciej niż na wtórnym, w 2023 widać, że nowe lokale są wyraźnie droższe od tych używanych. Nasze dane z lipca bieżącego roku potwierdzają jednak, że podaż tych drugich jest ograniczona - "Rynek wtórny w lipcu 2023: ceny mieszkań rosną, a podaż się kurczy".
Pierwsze realne spowolnienie dynamiki wzrostu cen zaobserwowano pod koniec 2022 i w pierwszym kwartale bieżącego roku. Prócz tego w tym okresie wzrastały też wynagrodzenia, co sprawiało, że droga do własnej nieruchomości stawała się łatwiejsza. Według analityków cały ubiegły rok determinowały też silne wzrosty średnich stawek najmu. W Warszawie roczny wskaźnik dynamiki wzrostu czynszów w skali r/r wyniósł 22,2%. Przyczynił się do tego duży popyt na mieszkania w tym sektorze rynku. Własnego lokum zaczęło szukać sporo migrantów wojennych, a wysokie koszty kredytu sprawiły, że część Polaków zrezygnowała z inwestycji we własny lokal i zaczęła go wynajmować.
W której fazie cyklu jest rynek mieszkaniowy?
Cykliczność to strukturalna cecha rynku nieruchomości. Powtarzalność jest jednym z najważniejszych czynników oceny zjawisk w tym sektorze. Liczba sprzedanych mieszkań pokazuje nam, w jakim momencie cyklu jest branża. Ocenia się to również na podstawie między innymi cen lokali, czynszów i dynamiki akcji kredytowej. O napięciach w sektorze mówi relacja pomiędzy cenami nieruchomości a dochodami gospodarstw domowych.
W latach 2020-2022 na rynek wpłynęły silne szoki gospodarcze i geopolityczne. Oczywiście miały one duży wpływ na pozycję cykliczną na rynku mieszkaniowym w końcówce tego okresu. Na branżę wpływały działania wspierające popyt, które miały przeciwdziałać kryzysowi gospodarczemu związanemu z pandemią. Rok 2022 przyniósł dodatkowo kłopoty związane z wojną w Ukrainie. W 3q22 polityka monetarna doprowadziła do znacznego wzrostu kosztów kredytu. Wpłynęło to bezpośrednio na lawinowy spadek popytu w sektorze nieruchomości deweloperskich. Przez to analiza tego okresu jest wyjątkowo trudna.
Nakładanie się na siebie różnych kryzysów sprawia, że zależności między zmiennymi stają się coraz bardziej skomplikowane. Dlatego właśnie analitycy stosowali prosty miernik w postaci liczby sprzedanych kontraktów na budowę nieruchomości oraz ich ceny. Dzięki temu mogli obserwować zmieniający się w perspektywie czasu punkt równowagi rynkowej oparty na popycie i podaży.
Krajowy sektor nieruchomości wszedł w fazę rozwoju około 2013 roku. Pomogły w tym poprawiająca się koniunktura i sprzyjająca polityka monetarna. Realne ceny lokali zaczęły rosnąć, a od 2018 pojawiły się napięcia inflacyjne. Zauważalnym problemem stały się również braki mieszkań. W następnych latach sytuację skomplikował szok covidowy, który silnie zredukował popyt na lokale mieszkalne i nieruchomości ogólnie.
Dziś mamy do czynienia z silnym wzrostem popytu przy wciąż ograniczonej podaży. Prócz tego z prognoz gospodarczych wiemy, że w najbliższych latach mieszkań będzie powstawało mniej. Właśnie dlatego w 2023 roku tempo wzrostu cen nieruchomości będzie się utrzymywało. Rynek z pewnością nie wyszedł jeszcze z fazy wzrostowej, a rządowe programy wspierające popyt i akcje kredytową przyczyniają się do utrzymania tego stanu.
Źródło danych i grafik: NBP "Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2022 r."
Chcesz być na bieżąco?
Dołącz do newslettera
Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html
Michalina Janyszek - Specjalistka od nieruchomości z mocno humanistycznym zacięciem. Jako polonistka z wykształcenia, a z powołania poetka oraz tłumaczka, doskonale operuje słowem, co wykorzystuje do popularyzowania branżowej wiedzy.
