Analizujemy ceny ofertowe sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym w III kwartale 2016 r., biorąc pod uwagę wielkość mieszkania oraz jego stan.

Analiza cen ofertowych mieszkań (zł/mkw.) a liczba pokoi – III kwartał 2016 r.

Średnia cena za metr kwadratowy w danym mieście różni się w zależności od wielkości oferowanego mieszkania. W większości miast za większe mieszkanie zapłacimy znacznie mniej od metra kwadratowego, jednak dysproporcja na lokalnych rynkach różnie się rozkłada.

Największe różnice w cenach za metr kwadratowy mieszkań 4-pokojowych w porównaniu do kawalerek występują w Sopocie, Gdańsku, Krakowie, Wrocławiu i Warszawie. W przypadku Sopotu różnica między M1 a M4 wynosi ponad 4 tys. zł za metr kwadratowy, w pozostałych wymienionych miastach natomiast – ok. 2–3 tys. zł za metr kwadratowy.

W odwrotnej sytuacji znajduje się rynek mieszkaniowy w Łodzi, Opolu i Bielsku-Białej, gdzie nie notujemy dużych różnic w stawkach za metr kwadratowy w zależności od liczby pokoi w mieszkaniu.

W porównaniu z II kwartałem 2016 r. spore wzrosty za metr kwadratowy odnotowały rynki mieszkaniowe w Katowicach, Koszalinie, Toruniu oraz w całym Trójmieście. W pozostałych miastach zmiany cen były niewielkie.

Analiza cen ofertowych mieszkań (zł/mkw.) a stan mieszkania – III kwartał 2016 r.

W III kwartale 2016 r. w niewielkim stopniu wzrósł udział mieszkań do remontu w całościowej ofercie nieruchomości na sprzedaż. Standard 70 proc. mieszkań określany jest jako dobry, bardzo dobry lub wysoki. Pozostałe 20 proc. to nieruchomości wymagające odświeżenia lub remontu. Zaledwie 5 proc. mieszkań na rynku wtórnym, wciąż w stanie deweloperskim, wymaga inwestycji w wykończenia wnętrz.

Średnia cena za metr kwadratowy w mieszkaniach o niskim standardzie znacząco różni się od cen za mieszkania w lepszym stanie. Oznacza to, że zakup takiej nieruchomości, to nie tylko szansa na własne M dla osób mniej zamożnych, lecz również możliwość szybkiego zarobku dzięki tzw. house flippingowi (zainwestowanie w tanie mieszkanie, wyremontowanie go oraz szybkie odsprzedanie z zyskiem).

Jak wygląda zatem stan mieszkań w poszczególnych miastach, zostało porównane dzięki danym zaprezentowanym w serwisie Nieruchomosci-online.pl w III kwartale 2016 r.

Największy udział mieszkań do remontu w ofercie sprzedażowej znajduje się w Łodzi (22 proc.) i Kielcach (20 proc.).

Najmniej opłacalnymi miastami do zarobku na house flippingu są Opole, Rzeszów, Olsztyn, Koszalin, Gdańsk i Warszawa – tu różnice między średnimi cenami za metr kwadratowy w mieszkaniu do remontu, a tym w stanie dobrym wynoszą niewiele ponad 300 zł. Największe różnice występują w Sopocie, Białymstoku, Bielsku-Białej, Gdyni, Toruniu i Krakowie.

Sporo mieszkań wymagających odświeżenia znajdziemy w Opolu (27 proc.), Bielsku-Białej (26 proc.) i Łodzi (22 proc.).

Najniższy udział mieszkań do remontu, wynoszący ok. 5–7 proc. w stosunku do całościowego rynku ofertowego w tych miastach, spotkamy natomiast w Zielonej Górze, Opolu, Krakowie, Poznaniu, Wrocławiu i Toruniu.

Stanem dobrym określana jest prawie połowa mieszkań w Olsztynie (49 proc.), Bielsku-Białej (47 proc.), Białymstoku i Opolu (43 proc.).

Stan bardzo dobry charakteryzuje prawie połowę ofert sprzedażowych mieszkań w Krakowie (45 proc.), Bydgoszczy (39 proc.), Koszalinie (34 proc.) i Toruniu (33 proc.).

Mieszkania o wysokim standardzie stanowią największy udział w Gorzowie Wielkopolskim (64 proc.), Szczecinie (46 proc.) oraz Warszawie (38 proc.) i Sopocie (35 proc.).

Alicja Palińska - Project manager w zespole Nieruchomosci-online.pl. Odpowiada za realizację projektów związanych z podnoszeniem funkcjonalności serwisu, strategię komunikacji i promocji oraz opracowywanie analiz na podstawie danych z portalu na potrzeby raportów i artykułów. Członek zespołu redakcyjnego e-magazynu "ESTATE".