Banki coraz częściej sprzedają duże portfele wierzytelności zabezpieczonych hipotecznie. Wbrew pozorom informacja o zmianie wierzyciela nie musi być złą nowiną. Wyjaśniamy dlaczego i za ile banki sprzedają swoje długi. Podpowiadamy, jak rozmawiać z nowym wierzycielem, aby sprzedać nieruchomości z wolnej ręki, zrestrukturyzować część długu lub wynegocjować spłatę ratalną.

Dlaczego banki sprzedają kredyty hipoteczne?

Banki zarabiają na prowadzeniu kont, obsłudze płatności, sprzedaży kredytów i innych produktów depozytowych. Kiedy pojawiają się problemy z terminowym wpływem należności, transakcja z reguły przestaje być opłacalna dla banku. Sprzedając nieregularne kredyty firmom windykacyjnym, banki korzystają z tarczy podatkowej – poza ceną sprzedaży uzyskują dodatkowe odpisy, poprawiają wyniki i bilans. Dla dłużnika takie rozwiązanie również może być korzystne. Nowy wierzyciel odkupił dług z pewnym dyskontem, co pozwala mu na większą elastyczność i skłonność do negocjacji.

Za ile oni właściwie mnie kupili?

Nie wyciągajmy pochopnych wniosków. Gdy prasa podaje informacje o sprzedaży portfela wierzytelności hipotecznych za 15% ich wartości, nie oznacza to, że wierzyciel po wpłacie drobnej części będzie skłonny umorzyć resztę długu. Dlaczego? Wynika to ze specyfiki wyceny portfeli wierzytelności hipotecznych, które są z reguły niejednorodne. Poszczególne wierzytelności mają różnej wysokości LTV (stosunek zadłużenia do wartości nieruchomości), wysokość odsetek, różne są zabezpieczenia i sytuacja dłużników. Każda sprawa jest ponownie analizowana, nieruchomość wyceniana, a do sprawy przypisywany możliwy odzysk. Suma takich cząstkowych wycen składa się na finalny procent w odniesieniu do całego portfela. Nasza wierzytelność mogła kosztować zarówno 80%, jak i 5%.

Nadrzędna zasada: nie czekaj na komornika!

Licytacja, wizyta komornicza to ostateczność, a zarazem najczarniejszy scenariusz i konsekwencja unikania kontaktu z wierzycielem. Jeżeli nasza nieruchomość zostanie zbyta w trybie licytacji komorniczej, zwykle nie mamy wpływu ani na to kto, ani co gorsza za ile ją kupi. W zależności od powodzenia licytacji nieruchomość zostanie sprzedana za 66-75% formalnej wyceny. Co gorsza tzw. odzysk wierzyciela zostanie pomniejszony o koszty sądowe i egzekucji, a pozostałej kwoty będzie dochodził z zarobków i innych składników majątku biernego dłużnika.

Co robić, kiedy dotyczy to mnie?

Przede wszystkim nie wpadać w panikę. Spróbujmy umówić się z konsultantem z firmy windykacyjnej na rozmowę. Jemu tak samo jak nam zależy na szybkim porozumieniu. Do rozmowy warto się jednak odpowiednio przygotować, przeanalizować wszystkie możliwe scenariusze. Pamiętajmy, że windykacja to biznes, a od tego ile informacji zdobędziemy, zależy nasza pozycja w negocjacjach i zwiększają się szanse na osiągnięcie kompromisu.

Warto rozmawiać z windykatorem, ale jak?

Przede wszystkim szczerze i rozsądnie. Na początek dobrze sporządzić szkic domowego budżetu, rozpisując po jednej stronie kartki przychody i widoki na przyszłość, po drugiej wydatki i inne zobowiązania, a następnie ustalić, jakie są nasze szanse na spłatę posiadanych zobowiązań. Wierzyciel będzie oczywiście dążył do uzyskania rozwiązania najkorzystniejszego dla siebie, dlatego nie bójmy się proponować rozwiązań korzystnych z naszej perspektywy.

5 sposobów wyjścia z kłopotów związanych z hipoteką

• Sposób nr 1: Sprzedaż z wolnej ręki

Jeżeli sytuacja pozwala nam przez jakiś czas zamieszkać z rodziną lub wynająć skromniejsze lokum, to sprzedaż nieruchomości będzie najkorzystniejszym i definitywnym rozwiązaniem problemu.

Wariant 1: niskie LTV

Jeśli mamy tylko jednego wierzyciela hipotecznego i niskie LTV, jesteśmy na wygranej pozycji. Uzyskując promesę na sprzedaż mieszkania, możemy je zbyć w dowolny sposób. Nadwyżka z uzyskanej kwoty, przekraczająca wartość długu, trafi na nasze konto i na tym skończą się kłopoty z niespłaconym kredytem hipotecznym.

Wariant 2: LTV wysokie

Jeżeli LTV jest wysokie, czyli nasza nieruchomość jest warta mniej niż dług, jest gorzej, ale wciąż możemy się porozumieć z wierzycielem i uzyskać promesę sprzedaży.

Wariant 3: kilku wierzycieli hipotecznych

Kiedy mamy kilku wierzycieli hipotecznych, zgodę i promesę musimy uzyskać od każdego z nich, a uzyskaną ze sprzedaży kwotę proporcjonalnie podzielić.

Uzyskanie promesy i sprzedaż nieruchomości z wolnej ręki to najlepsze rozwiązanie, bo nie powoduje dodatkowych kosztów, a obie strony dążą do uzyskania jak najwyższej wolnorynkowej ceny za mieszkanie.

Co możemy wynegocjować z wierzycielem?

Tu łatwo o rozwiązanie win-win. Jeżeli wierzyciel dzięki nam szybko odzyska pieniądze ze sprzedaży nieruchomości, nie poniesie dodatkowych kosztów i uzyska pozytywny zwrot z inwestycji, może być chętny negocjować zwolnienie z reszty długu, w najgorszym wypadku rozłożyć go na raty.

• Sposób nr 2: Refinansowanie

Jeżeli wyprowadzka z obciążonej hipotecznie nieruchomości nie wchodzi w grę, możemy rozważyć zaciągnięcie kredytu na spłatę zobowiązania. Jeżeli nasza zdolność kredytowa na to nie pozwala, bank może udzielić kredytu na zakup tej samej nieruchomości komuś z naszych bliskich. Podobnie jak w poprzednim przypadku wierzyciel może udzielić zgody na takie rozwiązanie, pod warunkiem że ustalona cena nieruchomości, a co za tym idzie kwota spłaty, nie będzie odbiegała od rynkowej.

Co możemy wynegocjować z wierzycielem?

Wierzyciel może nas zwolnić z pozostałej części długu, a my będziemy spłacać nowe niższe zobowiązania wobec nowego kredytodawcy.

• Sposób nr 3: Umorzenie części długu

Dłużnicy, którzy dysponują większą gotówką lub są w stanie ją zorganizować i częściowo zaspokoić roszczenia nowego wierzyciela, mają szansę na osiągnięcie korzystnego porozumienia, czyli np. umorzenia lub zwolnienia z części długu. Wciąż jednak niewskazane pozostaje stawianie nazbyt wygórowanych żądań. Nasza propozycja będzie atrakcyjna, jeśli pozostanie w korelacji z realną wartością nieruchomości lub kwotą możliwą do odzyskania w drodze egzekucji komorniczej. Dla wierzyciela zachętą będzie skrócenie czasu oczekiwania na zapłatę i brak kosztów związanych z sądowym dochodzeniem roszczenia.

Uwaga:

Umorzenie rodzi obowiązek fiskalny w postaci podatku od dochodu – zasięgnij porady prawnika lub doradcy podatkowego.

• Sposób nr 4: Wykupienie wierzytelności

Wierzyciele nierzadko wystawiają swoich dłużników na giełdach wierzytelności. To najmniej korzystne rozwiązanie. Co innego jeżeli sami, wśród życzliwych lub zainteresowanych przejęciem nieruchomości osób, zdołamy znaleźć nowego wierzyciela, który sfinansuje zakup wierzytelności i z którym jesteśmy w stanie porozumieć się co do spłat.

Uwaga:

Niektóre banki zakazują w umowach cesji dalszej odsprzedaży wierzytelności bądź nakładają okresy karencji. Nie traktuj tej propozycji ostatecznie i dopuść rozwiązania pośrednie.

• Sposób nr 5: Spłata ratalna

Kiedy mamy stałe źródło przychodu albo podstawy przypuszczać, że w perspektywie nasza sytuacja finansowa się poprawi, możemy negocjować z wierzycielem spłatę długu w ratach. Możemy negocjować ratę istotnie niższą niż ta, którą wpłacaliśmy do banku. Ma to sens, pod warunkiem że wciąż chcemy zachować nieruchomość. Jeżeli możemy sobie pozwolić na większe wpłaty, warto też negocjować obniżenie odsetek lub ich całkowite zamrożenie. Jeżeli taka propozycja będzie dla wierzyciela atrakcyjna i umówimy się na zaliczenie wpłat na poczet kapitału, szybko poradzimy sobie z zadłużeniem.

Pamiętaj:

Twoja propozycja musi być wiarygodna, a argumenty przekonujące. Prawdopodobnie będziesz też musiał udokumentować dochody, a umowa restrukturyzacji bądź przystąpienie do ugody mogą wiązać się z badaniem Twojej sytuacji finansowej.

Prot Zastawniak - Prot Zastawniak - dyrektor zarządzający ds. sekurytyzacji Pragma Inkaso SA