Jak zarobić na wynajmie?

Zespół Nieruchomosci-online.pl

Odpowiedź na pytanie zamieszczone w tytule jest z pozoru banalna. Wystarczy być właścicielem lokalu lub mieszkania, które ktoś będzie chciał użytkować i uiszczać za to opłatę. W praktyce jednak na tak postawione pytanie nie ma już prostej odpowiedzi, ale ponieważ to zależy od wielu zmiennych. Jakich?

Pierwszym i zarazem głównym determinantem jest coś, na co nie zawsze mamy wpływ – lokalizacja. Jeśli mówimy o mieszkaniu, które odziedziczyliśmy lub nabyliśmy w okazyjnej cenie, to punkt startowy rozważań nas już nie dotyczy. Jeśli jednak myślimy o zainwestowaniu w nieruchomość i czerpaniu z tego tytułu korzyści majątkowych, to kwestia lokalizacji ma znaczenie pierwszorzędne.

Żeby jednak nie popełnić inwestycyjnej gafy, trzeba doprecyzować, co znaczy „dobra lokalizacja”.

Ta bowiem będzie inna w przypadku kawalerki, inna w przypadku małego i jeszcze inna w przypadku dużego lokalu usługowego, czy wreszcie inna, gdy mówimy o wynajmie sporej wielkości apartamentu.

Jeśli zaczynasz myśleć o lokalizacji, to musisz mieć świadomość, że w większych miastach cena zakupu jest wyższa i choć docelowo stawki czynszów również są wyższe, to jednak nie zawsze rekompensują wysoki koszt zakupu. W miastach takich jak Warszawa, Wrocław, Gdańsk czy Kraków krótkoterminowa rentowność liczona jako stosunek ceny zakupu do stawki czynszu może być generalnie niższa. Tu ważną rolę odgrywa Twoja strategia inwestowania. Jeśli bowiem patrzysz długofalowo, to większe miasta dają większe zyski kapitałowe w przyszłości. Również wartość takich nieruchomości rośnie z czasem szybciej.

Na mapie Polski nie brakuje jednak mniejszych miast, gdzie poziom inwestycji jest o wiele niższy, a stawki wynajmu bardzo atrakcyjne.

Warto pomyśleć nad miastami wojewódzkimi z rozbudowaną bazą edukacyjną, niebędącymi jednak w czołówce największych miast. Ciekawe miejsca to Białystok, Olsztyn czy Toruń, którym do cen z głównych rynków sporo brakuje. Jeśli więc możemy pozwolić sobie na inwestowanie w więcej niż jedną nieruchomość, dobrze jest nasz portfel inwestycyjny zróżnicować pod względem wielkości miast.

Dopasowanie naszej oferty do tego, co chce rynek

Kupiłeś 100-metrowy apartament i chcesz go wynająć? Pewnie przy odpowiedniej reklamie i elastyczności cenowej uda Ci się tego dokonać, ale raczej zajmie Ci to więcej czasu, niż wynajęcie kawalerki czy mieszkania 2-pokojowego do 50 mkw. Takie nieruchomości schodzą bowiem najszybciej. Oczywiście tu też swoją wagę odgrywać będzie sama lokalizacja już w danym mieście. Bliskość uczelni, zakładów pracy lub chociaż dobra komunikacja z nimi, to podstawa. Warto też bliżej przyjrzeć się reputacji danej dzielnicy (w tym numerze poświęcamy temu tematowi oddzielny artykuł).

Umiejętność reagowania na zmiany rynkowe

W przypadku nieruchomości to trudna sprawa. Zazwyczaj przywiązujemy się do nich. Jeśli jednak uda się nam nie patrzeć na nie „osobiście”, lecz rozważać jedynie jako formę lokaty kapitału, to obserwując trendy rozwoju danego miasta, dostrzeżemy sygnały mówiące nam o tym, że warto przemyśleć sprzedaż i zainwestowanie w inny lokal. Tutaj najczęstszy błąd polega na tym, że dopóki pieniądze z najmu wpływają na konto, niespecjalnie się interesujemy tym, co w danym miejscu się zmieni. W momencie, gdy nagle strumień z pieniędzmi wysycha, łatwiej jest o panikę i nerwowe ruchy. Warto więc śledzić na bieżąco plany inwestycyjne w mieście, w którym mamy nieruchomość do wynajęcia. Czasem przenosiny w inne miejsce w odpowiednim czasie mogą nam pozwolić zwiększyć przychody z najmu.

Rodzaj nieruchomości

Czy kupujemy mieszkanie, czy lokal użytkowy? A jeśli mieszkanie, to czy możliwa jest jego adaptacja na lokal użytkowy typu kancelaria prawna lub biuro rachunkowe? Co do zasady lokale użytkowe są pewniejszym biznesem. (Uwaga, od każdej zasady są wyjątki!) Ta większa pewność związana jest jednak z większą trudnością na samym początku. Nie każdy lokal będzie pasował do każdej działalności i tu już od początku warto przemyśleć, jaki rodzaj biznesu gościlibyśmy najchętniej u siebie? Prosty ciucholand, który dziś jest tu, jutro tam, czy gabinet stomatologiczny wymagający sporej inwestycji (i raczej jest trudny do przenoszenia ot tak sobie z miejsca na miejsce)? Czasem warto pójść na rękę potencjalnemu najemcy i kosztem dłuższej umowy partycypować w kosztach przystosowania lokalu do danej działalności. Pamiętajmy, że nikt rozsądny nie będzie chciał inwestować swoich pieniędzy w nasz lokal, nie mając pewności, że po drugiej stronie jest stabilny i wiarygodny partner.

Na koniec kwestia, której można by poświęcić odrębny artykuł, a mianowicie umowa. Na jej odpowiednie sporządzenie nie warto żałować grosza. Pierwszy lepszy wzór z internetu może okazać się niewystarczający, gdy pojawią się problemy. Pamiętajmy, że umowę sporządza się na złe czasy, co do których możemy mieć nadzieję, że nie nastaną, ale do których trzeba się przygotować.

Dodaj komentarz

Komentarze:

Zespół Nieruchomosci-online.pl

Zespół Nieruchomosci-online.pl - portal umożliwia dodanie oraz promocję ogłoszeń biurom nieruchomości, deweloperom oraz osobom prywatnym. Znajduje się w ścisłej czołówce polskich serwisów ogłoszeń z rynku nieruchomości, oferując poszukującym pół miliona aktualnych ofert z rynku pierwotnego i wtórnego.

Zobacz także

Używamy i uzyskujemy dostęp do cookies i podobnych technologii w celach statystycznych i realizacji usług. Możesz określić w przeglądarce warunki przechowywania i dostępu do cookies. Więcej...

Zamknij