Choć coraz więcej Polaków kupuje nieruchomości za gotówkę, dla wielu osób taka możliwość pozostaje niedostępna. Aby stać się właścicielami mieszkania, muszą więc ubiegać się o kredyt hipoteczny. Co można zrobić, by zwiększyć prawdopodobieństwo otrzymania kredytu?

Co składa się na zdolność kredytową?

Na początek należy sprawdzić zdolność kredytową, by wiedzieć, czy w obecnej sytuacji w ogóle możemy dostać kredyt, a jeśli tak, to w jakiej wysokości. Ponieważ banki różnią się metodami oceny zdolności kredytowej, warto się zwrócić do kilku banków i doradców o jej wyliczenie.

Jednym z ważnych elementów tej oceny są kryteria określone w tzw. rekomendacji S, czyli zasadach dotyczących dobrych praktyk w zakresie ekspozycji zabezpieczonych hipotecznie. Wprowadziła ona między innymi istotne ograniczenie wysokości kredytu dostępnego dla wnioskodawcy. Już od kilku lat nie można zaciągać kredytów hipotecznych powyżej wartości nieruchomości, które mają być ich zabezpieczeniem. Od 2014 r. wymagany jest wkład własny, który początkowo wynosił 5% wartości nieruchomości, a w kolejnych latach był stopniowo podwyższany, by w 2017 r. osiągnąć poziom docelowy, czyli 20%. Wkład własny jest traktowany jako dowód, że osoba ubiegająca się o kredyt jest wypłacalna. Jednak niektóre banki dopuszczają wkład własny w wysokości 10% pod warunkiem dodatkowego zabezpieczenia brakującej części.

Kolejne ograniczenie dotyczy waluty, w której można otrzymać kredyt. Obecnie nie przyznaje się kredytów hipotecznych w innej walucie niż ta, w której kredytobiorca pobiera dochód. Zalecenie to zostało wprowadzone wskutek wniosków z globalnego kryzysu finansowego i złych doświadczeń z kredytami w obcych walutach, zwłaszcza dotyczących tzw. frankowiczów, czyli osób, które zaciągnęły kredyty hipoteczne denominowane we frankach szwajcarskich lub do nich indeksowane. Wskutek znacznej zmiany kursu franka szwajcarskiego saldo wspomnianych kredytów bardzo wzrosło, więc osoby te często nie były w stanie ich spłacać.

Rekomendacja S określa również ograniczenia dotyczące okresu kredytowania. Co do zasady nie powinien on być dłuższy niż 25 lat, a ewentualne wydłużenie nie może przekroczyć 35 lat. Zwraca się przy tym uwagę na to, kiedy kredytobiorca osiągnie wiek emerytalny. W praktyce oznacza to, że osoba po 40. roku życia może mieć problem z uzyskaniem kredytu na 35 lat.

Banki przyznające kredyty często korzystają z raportów BIK (Biura Informacji Kredytowej). Raporty takie zawierają informacje o naszej historii kredytowej, rodzaju posiadanych zobowiązań i terminowości ich spłacania wraz z oceną punktową. Raport taki możemy sprawdzić sami na stronie BIK za niewielką opłatą.

Jednak wysoka punktacja w BIK nie oznacza automatycznie, że dostaniemy kredyt. Różne banki zwracają uwagę na różne elementy raportu i przyjmują własne kryteria jego oceny. Jednak raport taki może być cenną informacją, co w naszej historii kredytowej może budzić wątpliwości i co można poprawić.

Oprócz historii kredytowej banki biorą też pod uwagę naszą aktualną sytuację życiową i finansową. Niebagatelne znaczenie ma źródło dochodów i forma zatrudnienia. Najlepiej widziana jest umowa o pracę na czas nieokreślony. Umowa na czas określony wiąże się z pewnym ryzykiem, że zatrudnienie nie będzie kontynuowane. W takich przypadkach bank może wymagać promesy zatrudnienia, czyli zobowiązania pracodawcy, że pracownik będzie dalej zatrudniony po zakończeniu aktualnej umowy.

W przypadku innych form, takich jak umowy cywilnoprawne czy działalność gospodarcza, szanse na kredyt hipoteczny zwiększają wyższe zarobki i dłuższy staż pracy możliwy do udokumentowania. Jego minimalna wymagana długość zależy od banku – w jednych jest to np. 6 miesięcy, a w innych mogą być nawet 2 lata.

Uwzględnia się też relację raty kredytu do wysokości dochodów, wysokość wydatków na utrzymanie oraz liczbę osób w gospodarstwie domowym. Najlepiej pod tym względem wypadają bezdzietne małżeństwa, a najgorzej – samotni rodzice z dziećmi na utrzymaniu. Zwróćmy też uwagę, że choć świadczenie 500+ zwiększa domowy budżet, nie jest ono brane pod uwagę przy obliczaniu zdolności kredytowej.

Sprawdź, jaką nieruchomość możesz kupić bezpiecznie

Jak podwyższyć zdolność kredytową?

Niespłacone zobowiązania obniżają naszą zdolność kredytową. Najlepiej byłoby oczywiście spłacić wszystkie i ubiegać się o kredyt z czystym kontem. Jednak nie zawsze jest to możliwe. Pewnym rozwiązaniem może być kredyt konsolidacyjny. Pozwala on połączyć kilka zobowiązań finansowych w jedno, a zarazem zmniejszyć wysokość raty. Jeśli mamy nieużywane karty kredytowe czy linie debetowe, też lepiej je zamknąć.

Zwróćmy też uwagę na terminowość spłat. Opóźnienia niewielkie, do 30 dni, zwykle nie są traktowane jako problem. Jednak notoryczne opóźnienia, nawet kilkudniowe, mogą obniżać scoring w BIK-u. Wystarczy, że np. mamy raty płatne do 5 dnia miesiąca, które regulujemy zwykle 10 dnia miesiąca, bo wtedy wpływa nam na konto wynagrodzenie – i już nasza wiarygodność się zmniejsza. W takich sytuacjach lepiej to opóźnienie zlikwidować, np. płacąc w którymś miesiącu dwie raty, albo, o ile to możliwe, wnioskować o zmianę terminu spłaty (czasem może to wymagać podpisania aneksu do umowy). Jeśli zobowiązanie, w którym zdarzały się opóźnienia, już zostało spłacone, można wycofać zgodę na udostępnianie danych do BIK i Rejestru Bankowego – w tym celu należy złożyć w banku odpowiednie pismo.

Jednak problemem mogą być nie tylko opóźnienia w spłatach rat czy kredytów, ale też brak jakichkolwiek wcześniejszych zobowiązań tego typu. Bank, który miałby udzielić nam kredytu, nie ma wtedy na czym sprawdzić naszej wiarygodności. Dlatego niekiedy zaleca się zaciągnięcie jakiegoś niewielkiego zobowiązania (np. zakup na raty zamiast za gotówkę) i terminowe spłacanie.

Unikajmy chwilówek i pożyczek z parabanków, gdyż nie są one dobrze widziane. Lepiej też nie starać się o kredyt w kilku bankach jednocześnie, gdyż wiele zapytań jest interpretowane jako wiele zobowiązań.

Jak wspomnieliśmy, niebagatelne znaczenie ma wkład własny. Im wyższy, tym większe szanse na kredyt. Do niedawna można było się ubiegać o dofinansowanie wkładu własnego w ramach programu Mieszkanie dla Młodych, lecz od początku bieżącego roku jest ono niedostępne. Osoby posiadające już inną nieruchomość, np. drugie mieszkanie, mogą ją potraktować jako dodatkowe zabezpieczenie kredytu i uzyskać go bez wkładu własnego w formie pieniężnej. Ważne jest jednak, by wartość tej nieruchomości przekraczała wysokość wymaganego wkładu. Niektóre instytucje, np. zakłady pracy czy deweloperzy, umożliwiają wzięcie pożyczki na pokrycie wkładu własnego. Jednak, zgodnie z jednym z założeń rekomendacji S, środki na wkład własny nie powinny pochodzić z kredytu gotówkowego.

Jesteś zainteresowany zakupem nieruchomości na kredyt?

Czytaj artykuły z poradnika kredytowego

Zespół Nieruchomosci-online.pl - Nieruchomosci-online.pl to portal ogłoszeniowy z największą liczbą ofert nieruchomości z całej Polski – w największych miastach i w mniejszych gminach. To tu szybko i wygodnie znajdziesz mieszkanie, dom lub działkę, które będą dopasowane do Twoich potrzeb i możliwości finansowych, przy całkowitym braku reklam. Tu zyskasz pełny obraz rynku, a w podjęciu trafnej decyzji pomogą Ci najdokładniej zaprezentowane nieruchomości i kompleksowa baza wiedzy. Portal plasuje się na najwyższych pozycjach w wyszukiwarce Google. Dzięki temu odwiedza go ok. 3 mln poszukujących miesięcznie.