Zaloguj się
Wnioski z raportu PKO BP dotyczące rynku mieszkaniowego w Polsce są jasne. W perspektywie najbliższego roku (konkretnie od 3q23 do 2q24) możemy spodziewać się wzrostu średnich cen transakcyjnych mieszkań o 10-15%.
| Raport PKO BP przewiduje 10-15% wzrost średnich cen transakcyjnych mieszkań w Polsce od 3Q23 do 2Q24, spowodowany ożywieniem na rynku kredytów mieszkaniowych i wzrostem popytu przy ograniczonej podaży. Zwiększone zainteresowanie kredytami hipotecznymi jest związane z rządowym programem Bezpieczny Kredyt 2% i złagodzeniem rekomendacji KNF, podczas gdy ograniczona podaż wynika z wzrostu kosztów budowy i deficytu terenów dostępnych pod budowę, zwłaszcza w dużych miastach. |
Analiza przynosi szereg istotnych obserwacji dotyczących kierunku, w którym podąża polski rynek nieruchomości. W dokumencie przybliżono sytuację z ostatnich miesięcy i czynniki mające wpływ na omawiany sektor. Raport zawiera dane dotyczące cen transakcyjnych na rynku wtórnym i pierwotnym oraz stawek najmu. Punktem wyjścia dla prognoz są także statystyki związane z kredytami hipotecznymi, budownictwem mieszkaniowym i sytuacją w branży deweloperskiej. Sprawdźmy, co przemawia za wzrostem cen w najbliższych kwartałach.
Ożywienie na rynku kredytów mieszkaniowych
Z raportu PKO BP pt. „Rynek Mieszkaniowy 3q23:Ceny mieszkań pod presja odbudowy popytu i ograniczonej podaży” można wyciągnąć kilka jasnych wniosków. W drugim kwartale 2023 roku zaobserwowano znaczące ożywienie w sprzedaży kredytów mieszkaniowych. Szczególnie silny wzrost dotyczył zobowiązań zaciąganych na zakup mieszkań z rynku pierwotnego. Potwierdzeniem tego trendu są dane BIK. W samym sierpniu 2023 mieliśmy do czynienia z około 300% wzrostem zapytań względem poprzedniego roku. O 214% wzrosła liczba wnioskujących. Z pewnością ma to związek z niedawnym startem rządowego programu Bezpieczny Kredyt 2%. Nie bez znaczenia jest też złagodzenie rekomendacji ze strony Komisji Nadzoru Finansowego. Polacy chętnie korzystają z ofert z dopłatami od państwa. Przekłada się to na znaczny wzrost popytu na rynku nieruchomości. Znikają zarówno oferty deweloperskie, jak i te z drugiej ręki.
Chętnych po stronie kupujących przybywa, pojawia się więc dodatkowa presja na sprzedawców. Analitycy słusznie zauważają, że połączenie rosnącego popytu i ograniczonej podaży nowych mieszkań prowadzi do wzrostu cen.
W kwestii kredytów warto rzucić jeszcze okiem na dane dotyczące nowo udzielonych kredytów hipotecznych. Ich sprzedaż w drugim kwartale 2023 roku osiągnęła 11,3 mld zł, co stanowi wzrost o 51% w porównaniu do poprzedniego kwartału, ale jednocześnie spadek o 16% w skali roku. Liczba udzielonych zobowiązań osiągnęła 30,8 tys. Tutaj ponownie mamy do czynienia ze wzrostem kwartalnym o 40% oraz spadkiem r/r o 20%. Jak zauważają analitycy, zarówno liczba, jak i wartość kredytów rosną już drugi kwartał z rzędu. Z drugiej strony jeśli porównamy ten stan z 2q22, widać spadki rzędu 20%.
Warunki na rynku najmu
W tym sektorze także obserwujemy wzrost cen. Nastąpiło jednak spowolnienie i w 2q23 dynamika wzrostu spadła już do przedziału poniżej 10%. W pierwszym kwartale 2023 stawki delikatnie obniżyły się albo się nie zmieniły. Analitycy PKO BP zwracają też uwagę na stabilizację popytu na mieszkania ze strony osób z Ukrainy. Znaczna część z przyjezdnych opuściła już Polskę i zdecydowała się na powrót do swojej ojczyzny lub wyjechała do innego państwa. Możemy także przypuszczać, że wiele osób, które do tej pory wynajmowały mieszkania, zdecydowało się na zakup własnego lokalu skuszone rządowym wsparciem. Przyczyną mogła być też poprawa zdolności kredytowej dzięki obniżeniu stóp procentowych. W związku z tym część nieruchomości zwolniła się i wpłynęło to pozytywnie na podaż mieszkań na wynajem. Jak czytamy w raporcie, pulę zwiększają też nieduże lokale chętnie kupowane w ostatnich latach na rynku pierwotnym. Skutkiem tego jest wspomniane spowolnienie wzrostu stawek.
Ograniczenia w podaży mieszkań – co jest przyczyną?
Według danych monitorowanych przez JLL, mimo tego, że na rynek jest wprowadzana większa liczba mieszkań, oferta deweloperska maleje. Konkretnie dotyczy to sześciu największych aglomeracji – na koniec 2q23 liczba oferowanych lokali zmalała do 40,6 tys. Najbardziej zauważalne spadki odnotowano w Krakowie i Warszawie, odpowiednio 17% i 12%. Mniej jest też mieszkań w trakcie budowy. Potwierdza to wskaźnik koniunktury budownictwa mieszkaniowego w 2q23, czyli różnica w liczbie inwestycji zaczętych i zrealizowanych w ciągu ostatniego roku. Co więcej zmniejszeniu ulega łączna liczba pozwoleń na budowę. Przełoży się to bezpośrednio na mniejszą podaż lokali. Warto spojrzeć też na zapas gotowych mieszkań. W pierwszej połowie 2023 zmalał r/r o 21%. Wolniejszy wzrost objął także wolumen projektów mieszkaniowych (spadek r/r z +40% w 2h22 do +28% w 2h23).
Wskazane spadki możemy łączyć ze wzrostem kosztów budowy, choć warto zauważyć, że ich dynamika była mniejsza w drugim kwartale niż w pierwszym bieżącego roku. Dane Sekocenbud dotyczące wybranych obiektów wykazały wzrosty rzędu 4-13% wobec zwyżek o 17-19% rok wcześniej. Po kolejnym kwartale wzrostów koszty związane z materiałami budowlanymi oraz siłą roboczą zniechęcają i powstrzymują część inwestorów. Podobnie negatywny wpływ na opłacalność prac mają podwyższone ceny nośników energii.
Wszystko to sprawia, że oferta mieszkań maleje – zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Poza ograniczeniem liczby rozpoczętych inwestycji i kosztami, warto zwrócić też uwagę na inny problem. W największych miastach Polski pojawiają się już deficyty terenów dostępnych pod budowę, zwłaszcza w dobrych lokalizacjach. Spadek impetu transakcji inwestycyjnych potwierdza się też w przeprowadzanym przez nas badaniu nastroju pośredników po 2q23 (raport INPON). Ankietowani, podobnie jak analitycy PKO BP, także przewidują wzrost cen (70% badanych).
Coraz większe potrzeby mieszkaniowe Polaków
Jednocześnie obserwujemy rosnący popyt ze strony klientów. Firmy deweloperskie zatrudniające powyżej 9 osób odnotowały zwiększenie zainteresowania. Pod koniec pierwszego półrocza 2023 wartość uzyskanych przedpłat wzrosła o 33% rok do roku.
Na popyt mają wpływ również demografia i zmiany gospodarcze. Z jednej strony polskie społeczeństwo starzeje się. Z drugiej wraz ze wzrostem dochodów i poziomu wykształcenia, rosną wymagania. Stąd większy nacisk na warunki i jakość lokali . Presja ze strony kupujących będzie się utrzymywać. W dalszej perspektywie rynek będzie pod silnym wpływem popytu na pierwsze mieszkanie. Popytu zarówno nowego, jak i odłożonego. Obok tego będziemy świadkami zmian. Z jednej strony wynikają one z konieczności modernizacji nieruchomości, co oznacza wymianę zdekapitalizowanych zasobów i zastąpienie ich nowymi lokalami, które spełniają obecne standardy. Z drugiej czynnikiem napędzającym rynek jest dalszy rozwój obszarów podmiejskich. Analitycy PKO BP zwracają także uwagę na rosnąc aspiracje mieszkaniowe Polaków.
Dlaczego popyt na mieszkania będzie rósł? Powodów jest kilka. Przede wszystkim należy zwrócić uwagę na stopy procentowe i kontynuację ich obniżek. Szczególny wpływ ma także rynek kredytowy. Poza czynnikami, które już omówiliśmy, warto wrócić jeszcze do kwestii zdolności kredytowej. Mamy za sobą czas zaostrzonych regulacji ostrożnościowych. Ostatnie działania KNF wpłynęły pozytywnie na zdolność, pozwala to więc wrócić na rynek osobom, które wcześniej były przez regulacje wykluczone.
Jeśli uwzględnimy kryteria dochodowe, realne ceny mieszkań spadły. Może to zachęcać kolejne osoby. Tym bardziej, że mamy do czynienia z popytem inwestycyjnym. Inwestowanie w nieruchomości od lat cieszy się dużą popularnością i wysoką stopą zwrotu.
Trendy cenowe w konkretnych miastach
Zarówno w Warszawie, jak i w innych, mniejszych stolicach województw mamy do czynienia z umocnieniem trendu wzrostowego cen mieszkań na rynku pierwotnym. W skali r/r były to podwyżki w przedziale 7-11%. Z kolei dane dotyczące sześciu największych aglomeracji wykazują stabilizację wzrostu na poziomie 8% w skali rok do roku. Różnice między stawkami w stolicy i innych miastach w sierpniu widać też w naszym raporcie „Krajobraz lokalnych rynków nieruchomości”:
CZYTAJ RAPORT LOKALNY
Obserwujemy także znaczny wzrost liczby transakcji, co łączy się z danymi dotyczącymi kredytów hipotecznych. Liczba zawieranych umów mieszkaniowych zwiększyła się w 2q23 w skali rok do roku oraz kwartalnie. Warto zwrócić uwagę na to, że wcześniej mieliśmy do czynienia z dużymi spadkami w 2022, zwłaszcza w miastach wojewódzkich. W 1h23 nastąpiło mocne odbicie. Przy czym tendencja wzrostowa jest znacznie silniejsza na rynku pierwotnym i w największych miastach, takich jak Poznań, Kraków, Gdańsk czy Białystok. Rynek mieszkań z drugiej ręki wzrasta słabiej, chociaż raport zwraca uwagę na większą liczbę transakcji w Poznaniu, Rzeszowie oraz Olsztynie.
Raport PKO BP podkreśla, że rynek mieszkaniowy w Polsce stoi przed wyzwaniami związanymi z wysokim popytem gotówkowym, rosnącym kredytowym i ograniczoną podażą. Nasilenie tych trendów skutkuje przede wszystkim wzrostem cen lokali. W najbliższym roku możemy spodziewać się dalszych dynamicznych podwyżek – rzędu 10-15%. Będzie to miało wpływ na decyzje inwestycyjne i życiowe wielu Polaków. Analitycy widzą jednak dwa czynniki, które mogą spowolnić wzrosty. Chodzi o dostępność mieszkań, a konkretnie możliwość jej spadku związaną z niższym wzrostem wynagrodzenia niż oczekiwany. Motywacje inwestycyjne może przyhamować także stabilizacja stawek na rynku wynajmu.
Źródło danych i grafik: PKO BP "Rynek Mieszkaniowy 3q23: Ceny mieszkań pod presją odbudowy popytu i ograniczonej podaży"
Chcesz być na bieżąco?
Dołącz do newslettera
Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html
Michalina Janyszek - Specjalistka od nieruchomości z mocno humanistycznym zacięciem. Jako polonistka z wykształcenia, a z powołania poetka oraz tłumaczka, doskonale operuje słowem, co wykorzystuje do popularyzowania branżowej wiedzy.
