Przedwstępna umowa sprzedaży domu – wzór umowy z komentarzem prawnym

Artykuł pochodzi z serii Wzory umów z objaśnieniem

 

Pobierz wzór umowy

Pobierz DOC

Pobierz PDF

Maciej Jakubowski

Zawarcie umowy

Zawarcie umowy przedwstępnej ma na celu przygotowanie i zapewnienie zawarcia umowy przyrzeczonej (definitywnej), w tym przypadku właściwej umowy sprzedaży domu. Istotą umowy przedwstępnej jest zobowiązanie jednej, bądź obu stron umowy do zawarcia umowy przyrzeczonej. Nie stanowi ona źródła obowiązku świadczenia przez którąkolwiek ze stron. Tym samym, co do zasady na mocy samej umowy przedwstępnej Sprzedawca nie ma obowiązku wydania domu, natomiast po stronie Kupującego nie powstaje obowiązek zapłaty ceny.

Forma umowy przedwstępnej

Umowę przedwstępną sprzedaży domu można zawrzeć zarówno w formie zwykłej pisemnej, jak i w formie aktu notarialnego. W przypadku gdy umowa zawarta jest w formie aktu notarialnego, a jedna ze stron uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, druga strona ma możliwość dochodzenia w sądzie zawarcia umowy przyrzeczonej wbrew woli kontrahenta. W takim wypadku prawomocne orzeczenie sądu zastępuje oświadczenie woli drugiej strony. W przypadku zawarcia umowy przedwstępnej w zwykłej formie pisemnej, gdy jedna ze stron uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, druga strona nie ma możliwości dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej, może jednak realizować – w zależności od sytuacji – np. roszczenie o naprawienie szkody, roszczenie zwrotu zaliczki czy roszczenie dotyczące kary umownej.

Strony umowy

W umowie należy precyzyjne wskazać Sprzedawcę oraz Kupującego. Prawidłowa identyfikacja stron będzie szczególnie istotna i cenna, jeśli w przyszłości zajdzie konieczność wystąpienia na drogę sądową przeciwko drugiej stronie. Ponadto należy zbadać, czy nieruchomość stanowi wyłączną własność Sprzedawcy. Liczbę właścicieli można sprawdzić w dostępnej online przeglądarce Ksiąg Wieczystych. W tym celu niezbędne będzie posiadanie numeru KW nieruchomości.
Szczególna sytuacja małżonków. Definitywne zbycie domu, które wchodzi do majątku wspólnego małżonków, albo nabycie domu na rzecz majątku wspólnego wymagają dla swojej ważności zgody drugiego małżonka. Często dom stanowi współwłasność obojga małżonków, którzy zakupili dom w trakcie trwania małżeństwa do majątku wspólnego. Zgoda może być wyrażona przez wskazanie jako strona umowy obu małżonków bądź w oddzielnym dokumencie.

PRZEDWSTĘPNA UMOWA SPRZEDAŻY DOMU

W dniu …… w ……………… pomiędzy:

Panem/Panią
…………………………………………………, zam. w ………………………… (…-……), ul. ……………………………………, legitymującym/ą się dowodem osobistym wydanym przez ………………………………………………………………… o numerze ………………………., PESEL: ………………………………………………,
zwanym/ą dalej „Sprzedawcą”

a

Panem/Panią
…………………………………………………, zam. w ………………………… (…-……), ul. ……………………………………, legitymującym/ą się dowodem osobistym wydanym przez …………………………………………………………………. o numerze ………………………., PESEL: ………………………………………………,
zwanym/ą dalej „Kupującym”,

Sprzedawca i Kupujący są dalej zwani łącznie „Stronami”, a każdy z osobna „Stroną”;

została zawarta przedwstępna umowa sprzedaży, zwana dalej „Umową”, o treści następującej:

Oświadczenia stron

Istotnym jest dokładne opisanie nieruchomości będącej przedmiotem umowy przedwstępnej, poprzez podanie adresu, powierzchni, numeru księgi wieczystej oraz innych niezbędnych informacji (np. przynależność w postaci garażu). Jeżeli jedną ze stron umowy jest osoba pozostająca w związku małżeńskim, ważne, aby wskazać, z jakiego majątku pochodzi nieruchomość. Patrz: Szczególna sytuacja małżonków.

§ 1 Oświadczenia Sprzedawcy
Sprzedawca oświadcza, że:
1) jest właścicielem nieruchomości położonej w ……… przy ul. …….., stanowiącej działkę gruntu oznaczoną geodezyjnie nr …….., obręb ……, o powierzchni ……. (słownie: ……….) ha, uzbrojonej w sieć wodociągową i kanalizacyjną oraz energię elektryczną, dla której Sąd Rejonowy …….., …… Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr …… (zwanej dalej „Nieruchomością”);
2) Nieruchomość zabudowana jest budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, dwukondygnacyjnym, podpiwniczonym, z poddaszem użytkowym, z dachem wielospadowym oraz garażem pojedynczym, o powierzchni użytkowej ….. * (słownie: ……) m2 (zwanym dalej „Domem”);
3) Dom nie stanowi odrębnego od Nieruchomości przedmiotu własności;
4) Nieruchomość należy do jego majątku osobistego;
na dowód czego przedstawia:
 wydruk odpisu księgi wieczystej nr …… na dzień …… – stanowiący załącznik nr 1 do Umowy;
 wypis z ewidencji gruntów i budynków na dzień ……. – stanowiący załącznik nr 2 do Umowy;
 kserokopię projektu budowlanego Domu – stanowiącą załącznik nr 3 do Umowy;
 kserokopię pozwolenia na użytkowanie Domu z dnia ……. – stanowiącą załącznik nr 4 do Umowy.

Przedmiot umowy

Ważne, aby precyzyjne określić zobowiązania stron. Tutaj będzie to zobowiązanie jednej lub obu stron do zawarcia umowy przyrzeczonej, tj. umowy sprzedaży domu. W dalszej kolejności należy określić istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. W przypadku umowy sprzedaży za istotne postanowienia uznaje się określenie:

  • po stronie sprzedawcy: zobowiązania do przeniesienia na rzecz kupującego własności nieruchomości i wydania jej;
  • po stronie kupującego: zapłatę ceny.

Cena będąca istotnym elementem umowy sprzedaży musi zostać wskazana w umowie. Doprecyzowanie poprzez wskazanie zarówno kwoty liczbowej, jak i słownie pozwala uniknąć nieporozumień w razie popełnienia omyłki pisarskiej.

§ 2 Przedmiot Umowy
Strony zobowiązują się do zawarcia w formie aktu notarialnego umowy sprzedaży (zwanej dalej „Umową przyrzeczoną”), na której podstawie Sprzedawca sprzeda Kupującemu Nieruchomość wraz z posadowionym na niej Domem, o których mowa w § 1 Umowy, zaś Kupujący nabędzie je za cenę …… (słownie: ……) złotych.

Zawarcie umowy przyrzeczonej

Strony w umowie przedwstępnej powinny wyznaczyć termin, do którego należy zawrzeć umowę przyrzeczoną. Wyznaczenie terminu będzie oddziaływało dyscyplinująco oraz ewentualnie ułatwi egzekwowanie obowiązków wynikających z umowy przedwstępnej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie zostanie oznaczony, stronie uprawnionej do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej będzie przysługiwało uprawnienie do wyznaczenia terminu. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.
Nie bez znaczenia pozostaje uregulowanie sposobu pokrycia kosztów sporządzenia aktu notarialnego, które w przypadku nieruchomości z domem mogą być znaczące.

§ 3 Zawarcie Umowy przyrzeczonej
1. Strony zobowiązują się zawrzeć Umowę przyrzeczoną w terminie do dnia ………… r.
2. Kupujący/Sprzedawca* jest uprawniony do wybrania notariusza, który sporządzi akt notarialny obejmujący Umowę przyrzeczoną.
3. Strony postanawiają, że koszty zawarcia Umowy przyrzeczonej poniesie Kupujący/Sprzedawca* z wyłączeniem podatku od czynności cywilnoprawnych, do zapłaty którego obowiązany jest Kupujący.

Stan Nieruchomości oraz Domu i jego przekazanie

Konieczne jest dokładne zbadanie Nieruchomości oraz Domu pod kątem prawnym – w tym celu pomocne będzie zapoznanie się z treścią Księgi Wieczystej nieruchomości. Podobnie należy postąpić w przypadku badania technicznego. Warto doprecyzować sposób przekazania domu (m.in. odbiór kluczy). Czynności tej powinno towarzyszyć spisanie protokołu, który może stanowić załącznik to umowy. Informacje zawarte w protokole mogą stanowić cenne źródło informacji w przypadku ewentualnego sporu stron, np. co do wad Domu.

§ 4 Stan Nieruchomości oraz Domu i jego przekazanie
1. Kupujący oświadcza, że obejrzał Nieruchomość wraz z posadowionym na niej Domem, w szczególności zapoznał się z jego stanem prawnym oraz technicznym i nie wnosi w tym zakresie żadnych zastrzeżeń.
2. Sprzedawca zobowiązany jest do przekazania Kupującemu Nieruchomości wraz z posadowionym na niej Domem oraz kluczy do Domu w terminie ……. dni od dnia zawarcia Umowy przyrzeczonej.
3. Przekazanie Nieruchomości i Domu zostanie potwierdzone protokołem zdawczo-odbiorczym sporządzonym przez Strony.

Zadatek

W umowie przedwstępnej strony mogą także zastrzec, że Kupujący uiści na rzecz Sprzedawcy odpowiednią kwotę tytułem zadatku. Zadatek ten pozwoli zabezpieczyć interesy Stron na wypadek niewykonania umowy przez którąkolwiek z nich. Mianowicie, w razie niewykonania umowy przez Sprzedawcę, tj. przez niezawarcie przez niego umowy przyrzeczonej, Kupujący może od umowy odstąpić i żądać od Sprzedającego zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. W odwrotnej sytuacji, jeżeli to Kupujący nie wykona umowy, Sprzedawca będzie mógł odstąpić od umowy, a otrzymany zadatek zachować. Owe odstąpienie od umowy spowoduje, że umowa przedwstępna będzie traktowana jako niezawarta.

§ 5 Zadatek
1. W dniu zawarcia Umowy Kupujący wpłacił Sprzedawcy gotówką kwotę ……. (słownie: ……) złotych tytułem zadatku (dalej: „Zadatek”), co Sprzedawca potwierdza.
2. Strony zgodnie postanawiają, że kwota …… (słownie: ……) tytułem pozostałej do zapłaty ceny zostanie zapłacona przez Kupującego w dniu zawarcia Umowy przyrzeczonej.
3. Wpłacony przez Kupującego Zadatek nie podlega zwrotowi w razie niezawarcia Umowy przyrzeczonej wskutek okoliczności, za które odpowiedzialność ponosi Kupujący.

Kara umowna

W umowie tego rodzaju możliwe jest również wprowadzenie postanowień dotyczących kary umownej na wypadek niewykonania zobowiązania przez którąkolwiek ze stron. Kara umowna ma to znaczenie, że w razie jej wprowadzenia do umowy, jej zapłata jest należna drugiej stronie niezależnie od tego, czy druga strona poniosła jakąkolwiek szkodę spowodowaną niezawarciem umowy przyrzeczonej.

§ 6 Kara umowna
1. Strony postanawiają, że w przypadku niezawarcia Umowy przyrzeczonej wskutek okoliczności, za które odpowiedzialność ponosi jedna ze Stron, jest ona zobowiązana do zapłacenia drugiej Stronie kary umownej w wysokości …… (słownie: ……) złotych.
2. Kara umowna powinna zostać zapłacona w terminie 14 dni od dnia, do którego Umowa przyrzeczona winna zostać zawarta.
3. Strony są uprawnione do dochodzenia odszkodowania przenoszącego zastrzeżoną karę umowną na zasadach ogólnych.
4. Uprawnienie do żądania zastrzeżonej kary umownej jest niezależne od uprawnień wynikających z Zadatku.

Postanowienia końcowe

Postanowienia końcowe stanowią uzupełnienie umowy przez wskazanie m.in. kierunków interpretacyjnych. W tym miejscu zamieszcza się również regulacje dotyczące sposobu/formy zmiany umowy. Wskazany we wzorze rygor nieważności oznacza, że wszelkie zmiany, które strony dokonają w sposób inny niż pisemny (np. ustnie, drogą email), będą nieważne i strony nie będą nimi związane.
Umowę należy sporządzić w dwóch egzemplarzach, po jednym dla każdej ze stron. Pod każdym egzemplarzem powinny się podpisać wszystkie osoby wskazane we wstępie umowy jako strony. Do umowy możemy załączyć dokumenty związane z przedmiotem umowy, w tym przypadku będzie to wydruk z księgi wieczystej domu, wypis z ewidencji gruntów i budynków, kserokopia projektu budowlanego domu czy kserokopia pozwolenia na użytkowanie domu.

§ 7 Postanowienia końcowe
1. Wszelkie zmiany Umowy wymagają zachowania formy pisemnej pod rygorem nieważności.
2. Wszelkie spory wynikające z Umowy, Strony poddają sądowi powszechnemu właściwemu dla miejsca zamieszkania Sprzedawcy/Kupującego*.
3. W sprawach nieuregulowanych zastosowanie mają przepisy Kodeksu cywilnego.
4. Umowa została sporządzona w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze Stron.

Załączniki do Umowy:
1) Załącznik nr 1 – wydruk odpisu księgi wieczystej nr …… na dzień ……;
2) Załącznik nr 2 – wypis z ewidencji gruntów i budynków na dzień …….;
3) Załącznik nr 3 – kserokopia projektu budowlanego Domu;
4) Załącznik nr 4 – kserokopia pozwolenia na użytkowanie Domu z dnia ……..

Pobierz darmowy wzór umowy sprzedaży domu:

Pobierz DOC
Pobierz PDF

Dodaj komentarz

Komentarze:

Maciej Jakubowski

Maciej Jakubowski - Aplikant w Lubasz i Wspólnicy - Kancelarii Radców Prawnych sp.k. Realizuje projekty związane z problematyką ochrony danych osobowych oraz bieżącą obsługą przedsiębiorców. Dotychczasowe doświadczenie zdobywał także w renomowanych kancelariach warszawskich w zakresie prawa korporacyjnego i podatkowego. Aplikant II roku aplikacji radcowskiej w Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Łodzi, stypendysta na Uniwersytecie Pavla Jozefa Šafárika w Koszycach. Jest laureatem konkursu organizowanego przez Prezesa Urzędu Ochrony Danych Osobowych.

Wzory umów

z objaśnieniem prawnym

Korzystaj z gotowych i bezpłatnych wzorów umów opracowanych przez

Pobieraj gotowe wzory umów

Tu znajdziesz objaśnienia zapisów prawnych, których nie powinno zabraknąć w umowach transakcji na rynku nieruchomości

Przejdź do wszystkich opracowań

Zobacz także

Znajdź % dla siebie

Zamknij

Używamy i uzyskujemy dostęp do cookies i podobnych technologii w celach statystycznych i realizacji usług. Możesz określić w przeglądarce warunki przechowywania i dostępu do cookies. Więcej...

Zamknij