Zaloguj się
Przedsiębiorstwa deweloperskie w całym 2023 rozpoczną budowę około 70 tysięcy mieszkań, czyli niemal o 100 tysięcy mniej niż w 2021 - tak wyglądają szacunki firmy JLL. Trudna sytuacja ekonomiczna branży mieszkaniowej oznacza wyzwania zarówno dla inwestorów prywatnych, jak i deweloperów. Dlatego właśnie raport foresightowy, czyli skupiający się na analizach i prognozach przyszłości w perspektywie najbliższych kilku lat, może okazać się niezwykle przydatny. Próbą zdiagnozowania sytuacji polskich miast jest dokument „Fundamenty przyszłości” firmy 4CF The Futures Literacy Company przygotowany dla Polskiego Związku Firm Deweloperskich oraz Skanska Residential Development Poland.
Lata 2022- 2027 mogą okazać się trudne ze względu na pogarszający się stan ekosystemów. Wzrastają oczekiwania społeczne co do norm i regulacji proekologicznych. Już w 2020 ponad 50% Polaków wyrażało zaniepokojenie stopniem ingerencji człowieka w środowisko naturalne. W związku z tym działania związane z wprowadzaniem w życie Europejskiego Zielonego Ładu stają się priorytetem. Należy do nich m.in. ochrona bioróżnorodności oraz naprawa i amortyzacja skutków klęsk żywiołowych czy niedoboru wody. Realnym wyzwaniem dla branży mieszkaniowej w Europie staje się migracja klimatyczna. Potrzeba dyscypliny, by zająć się wreszcie rozwiązywaniem problemów związanych z klimatem, które wcześniej były odsuwane na dalszy plan.
Kryzys gospodarczy a nowe wydatki
Wzrost gospodarczy w najbliższych latach będzie niewielki, w związku z czym znalezienie funduszy na opisane wyżej działania to trudne wyzwanie. Analitycy przewidują, że lwia część kosztów spadnie na deweloperów, którzy będą zmuszeni wesprzeć skarb państwa nowymi podatkami środowiskowymi.
Wraz z wejściem w życie postanowień Europejskiego Zielonego Ładu efektywność energetyczna budynku zyska większy wpływ na jego wartość rynkową. Koszt dostosowania zabudowy do nowych norm stanie się obowiązkową pozycją w budżecie każdej inwestycji mieszkaniowej.
Między ekologią a ekonomią
Nic dziwnego, że innowacje w budownictwie dotyczą głównie efektywności energetycznej i ekologicznej. Istnieją duże szanse, że w najbliższych latach polityka Unii Europejskiej będzie sprzyjała uchwalaniu nowych dyrektyw określających coraz wyższe standardy techniczne zabudowy. Będą one dotyczyć projektowania, budowy czy remontu nieruchomości.
W perspektywie najbliższych 4 lat znaczenia nabierze akt prawny Europejskiego Zielonego Ładu, zwany potocznie taksonomią. Zawarte w nim zapisy mają promować inwestycje w firmy przyjazne środowisku. Ponieważ w 2022 wciąż brak dokładnej charakterystyki tego typu biznesów, istnieje problem greenwashingu. Jest to bezpodstawne korzystanie z wizerunku marki ekologicznej. Specjaliści zakładają, że do 2027 powstaną systemy kontroli i regulacje, które ukrócą tę praktykę.
Branża budowlana musi szukać nowych materiałów i technologii, które z jednej strony obniżą koszt inwestycji, z drugiej będą pomagać tworzyć budynki z zachowaniem wysokich standardów środowiskowych. W najbliższej przyszłości plac budowy musi stać się miejscem minimalnie ingerującym w środowisko. Aby tak było, niezbędne jest korzystanie z wody w obiegu zamkniętym, używanie energooszczędnych narzędzia i materiałów budowlanych nadających się do recyklingu. Według norm Europejskiego Zielonego Ładu, które będą obowiązywały w 2027 roku:
“Co najmniej 70% odpadów budowlanych i rozbiórkowych innych niż niebezpieczne należy przygotować do ponownego użycia, recyklingu lub innego odzysku materiałów“.
Nowym standardom trzeba będzie sprostać przy wysokich kosztach budowy. Nawet jeśli obniżą je wprowadzane technologie, koszt inwestycji wciąż będą windować trudno dostępne grunty budowlane. Inwestorów mogą zniechęcać też nowe regulacje podatkowe, takie jak renta planistyczna. Sytuacji w branży budowlanej nie ułatwia wysoki koszt siły roboczej i niedobór pracowników, szczególnie tych wysoko wykwalifikowanych. W tych warunkach tylko wyraźne zmiany polityki monetarnej mogą wesprzeć sektor prywatnych inwestycji budowlanych.
Analiza przewiduje też nowe regulacje podatkowe, które mogą być wprowadzone w ciągu najbliższych kilku lat. Cytując raport:
“Podatki majątkowe, tj. wprowadzenie dodatkowych opłat dla funduszy inwestycyjnych kupujących mieszkania, podatek transakcyjny i opodatkowanie właścicieli dysponujących co najmniej pięcioma mieszkaniami pod wynajem”.
Wszystko to po to, by zwiększyć podaż mieszkań i ograniczyć zakupy spekulacyjne.
Obecnie sytuacja na rynku najmu jest bardzo dynamiczna. Jeśli do roku 2027 wejdą w życie przepisy wspierające branżę PRS, w konsekwencji do 2026 przewiduje się wzrost liczby mieszkań wynajmowanych w ten sposób z 8,5 tys. do 54 tys. Luka mieszkaniowa w dużych miastach daje idealne warunki do rozwoju najmu instytucjonalnego. Budynki stworzone dla PRS mają odpowiedni standard i spełniają oczekiwania coraz bardziej świadomego najemcy. Coraz częściej budynki tego typu dysponują nowoczesnymi przestrzeniami wspólnymi. Mogą być to kawiarnie, biura lub pomieszczenia gospodarcze.
Analiza próbuje odpowiedzieć na kilka kluczowych pytań związanych z najbliższą przyszłością rynku nieruchomości. Jednym z nich jest kwestia wpływu deweloperów na planowanie przestrzeni miejskiej. Czy w dobie kryzysu warto dać im większą władzę nad zagospodarowaniem przestrzennym miast? Z jednej strony ułatwiłoby to wprowadzanie w życie idei miasta 15-minutowego i mogłoby znacząco ułatwić wiele inwestycji mieszkaniowych. Z drugiej samorządy i społeczność lokalna obawiają się nadużyć wynikających z tego typu możliwości. Szczególnie w trudnych czasach interesy prywatne mogą bowiem stać się dla deweloperów ważniejsze niż dobro społeczności.
Co ciekawe według specjalistów w walce o coraz nowocześniejszą i bardziej przyjazną środowisku zabudowę warto postawić na nowe inwestycje. Renowacja istniejących budynków okazuje się często trudna i kosztowna. Efekty tego typu prac nigdy nie są też tak dobre jak nowa nieruchomość. Polska musi dostosować się do norm określających standardy energetyczne budynków. Priorytetem powinno być wyburzanie starych nieruchomości i realizacja nowych inwestycji budowlanych.
Niestety najpewniej nie uda się wypełnić istniejącej luki mieszkaniowej. Nawet jeśli koszty budowy spadną dzięki zastosowaniu nowoczesnych i jakościowych prefabrykatów, inwestycje hamował będzie brak odpowiednich gruntów budowlanych oraz siły roboczej.
Chcesz być na bieżąco?
Dołącz do newslettera
Omawiany raport zawiera informacje dotyczące zarówno szans, jak i zagrożeń, przed którymi stoi polska branża nieruchomości. Największe problemy to brak radykalnych innowacji technologicznych w budownictwie oraz głębokiej zmiany w polityce mieszkaniowej.
Z analizy można jednak wyciągnąć też szereg pozytywnych wniosków, które mogą w najbliższych latach przyczynić się do powstawania nowych projektów inwestycyjnych. Należy do nich zachowanie inkluzywnego charakteru wspólnot lokalnych. Istotna jest też perspektywa rozwoju średnich miast i przedmieść w duchu koncepcji miasta 15-minutowego. A także szansa na wzrost jakości życia w miastach, nawet w obliczu pogarszających się warunków środowiskowych.
Artykuł powstał na podstawie: "Fundamenty przyszłości. Średnioterminowe perspektywy zmian na rynku nieruchomości w polskich miastach. Raport foresightowy", Polski Związek Firm Deweloperskich
Dowiedz się więcej:
- "Obciążenia ekologiczne generowane przez budownictwo mieszkaniowe"
- "Czas na dekarbonizację budynków, a zapłacą za to ich mieszkańcy"
Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html
Michalina Janyszek - Specjalistka od nieruchomości z mocno humanistycznym zacięciem. Jako polonistka z wykształcenia, a z powołania poetka oraz tłumaczka, doskonale operuje słowem, co wykorzystuje do popularyzowania branżowej wiedzy.
