Zaloguj się
Polski rynek nieruchomości boryka się obecnie z dużą nierównowagą popytu i podaży. Wsparcie tej drugiej jest przedmiotem żywej dyskusji zarówno wśród polityków, jak i specjalistów branży. W raporcie zleconym przez fundację Habitat for Humanity znalazły się ciekawe propozycje włączenia inwestorów prywatnych w tworzenie nowych lokali mieszkalnych.
Przyjrzyjmy się bliżej modelom, które powstały dzięki wywiadom fokusowym, badaniom i doświadczeniu zawodowemu autorów analizy pod tytułem „Propozycja nowych modeli włączenia sektora prywatnego w podaż dostępnych cenowo mieszkań". Jest ona częścią większego raportu omawiającego modele włączenia sektora prywatnego w podaż tanich mieszkań. Ze sporej puli pomysłów wybrano te, które najlepiej służą rozwojowi i równowadze branży mieszkaniowej. Przedstawione rozwiązania są też stosunkowo proste w realizacji i z powodzeniem funkcjonują już w innych krajach.
Prowizje społeczne
| System prowizji społecznych dzieli koszty zwiększenia dostępności mieszkań między wszystkich uczestników rynku nieruchomości, jednocześnie zwiększając pulę dostępnych mieszkań socjalnych. Odbywa się to przez wymaganie od deweloperów przekazywania części nowych lokali do zarządzania samorządowi. Choć metoda ta promuje większą dostępność cenową i pozwala na regulację rynkowych cen mieszkań, może zniechęcać do nowych inwestycji z powodu zwiększonych obciążeń finansowych dla deweloperów. |
System prowizji społecznych opiera się na zasadzie solidarności grupowej. Koszt zwiększenia dostępności lokali jest w nim podzielony między deweloperów i nabywców. Wydatkami związanymi z utrzymaniem i zarządzaniem nieruchomością zajmują się samorządy i lokatorzy. W ramach systemu prowizji część lokali z każdej nowej inwestycji trafia w ręce władz gminnych i do puli mieszkań socjalnych. Konkretny odsetek nieruchomości, które przejmują samorządy, powinien zależeć od wielkości inwestycji. W innym wariancie tego pomysłu prowizjami objęte są tylko projekty o odpowiedniej wielkości. Tak by kosztami obciążone były tylko duże firmy deweloperskie, które na to stać.
Rozwiązanie to mogłoby być również zachętą do remontu i ponownego wprowadzenia na rynek pustostanów. Deweloper zgłaszający chęć przeprowadzenia takiej inwestycji mógłby korzystać z obniżonych prowizji i dzięki temu więcej lokali zachować w swojej puli.
Do bezsprzecznych plusów pomysłu należy zwiększenie podaży dostępnych cenowo mieszkań. Prócz tego państwo, zarządzając sporą pulą lokali, będzie miało wpływ na ceny rynkowe. Wadami rozwiązania jest prowizja jako czynnik zniechęcający deweloperów do nowych inwestycji, a także koszty związane z zarządzaniem systemem.
System prowizji społecznych działa z powodzeniem w wielu dużych europejskich miastach, na przykład w Londynie. Tam władze mają prawo zażądać od firm deweloperskich do 35% lokali pozostających w budowie. Inwestorzy mogą negocjować warunki prowizji, wykupując część mieszkań, zmniejszając oddawany odsetek nieruchomości lub zmieniając lokalizację inwestycji. Jeśli jednak nie przyjmują warunków zaproponowanych przez rząd, tracą prawo do tak zwanego fast track, czyli uproszczonej drogi do budowy. Proces zdobywania pozwoleń niezbędnych do przeprowadzenia inwestycji staje się przez to dłuższy i bardziej kosztowny.
Grant mieszkaniowy
| Model grantów mieszkaniowych to inicjatywa, w której państwo i samorządy poprzez różne zachęty ekonomiczne, jak dostęp do gruntów czy ulgi podatkowe, motywują deweloperów do dostarczania lokali mieszkalnych o ustalonym standardzie i wartości. Lokale te mogą być następnie wykorzystywane do celów najmu lub sprzedaży przez gminę. Ten sposób zachęt pozwala państwu na większą kontrolę nad rozwojem rynku mieszkaniowego, zabezpieczając potrzeby mieszkańców poprzez zwiększenie dostępności cenowo atrakcyjnych lokali i wpływając na kierunek nowych projektów deweloperskich. |
Pomysł grantów opiera się na zachętach ekonomicznych, które wobec deweloperów może stosować państwo. Należą do nich dostęp do atrakcyjnych parceli, bonus finansowy i uproszczona droga do rozpoczęcia inwestycji. Warunkiem otrzymania tego rodzaju korzyści jest dostarczenie przez dewelopera konkretnej puli lokali o określonej wartości i standardzie. Mieszkania te niekoniecznie muszą trafić do puli nieruchomości samorządowych, mogą zostać przez gminę sprzedane lub wprowadzone na rynek najmu. W praktyce rozwiązanie to może wyglądać tak, że inwestor przekazuje część mieszkań na wynajem, którymi administruje gmina. Otrzymuje za to ulgę podatkową obowiązującą dopóki nieruchomości pozostają dostępne lokatorom.
W modelu prowizyjnym to firmy deweloperskie decydują, co budują, a część nieruchomości przekazują w ręce samorządów. W rozwiązaniu grantowym większa moc decyzyjną ma państwo. To urzędnicy mogą wpływać systemem zachęt na nowe projekty i dzięki temu lepiej zabezpieczać potrzeby mieszkaniowe obywateli. W efekcie dobrze skonstruowany model grantu pozwala rządowym specjalistom decydować za pomocą samorządów, jakich lokali potrzebują i zapewniać sobie realizacje odpowiednich inwestycji.
Rozwiązanie nazywane grantem mieszkaniowym zostało stworzone we Francji, skąd przeszło do Niemiec. W obu przypadkach samorząd za pomocą bonusów i ulg podatkowych modelował nowe inwestycje deweloperów tak, by jak najlepiej odpowiadały potrzebom ludności.
Do mocnych stron tego pomysłu z pewnością należą zwiększenie puli tańszych mieszkań oraz kontrola państwa nad procesami urbanistycznymi. Wadą mogą być obciążenie samorządów biurokracją związaną z programem czy ryzyko stworzenia niejasnych zasad dla inwestorów, przez co sam proces budowy się przeciągnie.
Recykling urbanistyczny
| Recykling urbanistyczny to koncepcja polegająca na ponownym wykorzystaniu i adaptacji istniejącej zabudowy do funkcji mieszkaniowych. Jest to odpowiedź na brak dostępnych działek i wysokie ceny mieszkań, zwłaszcza w dużych miastach. Pomysł ten opiera się na zasadach zrównoważonego rozwoju, promując politykę "drugiego życia" dla budynków oraz możliwość dual-use, czyli alternatywnego wykorzystania obiektów o znaczeniu dla przestrzeni miejskiej. Może to być rozwiązaniem problemu pustostanów i nieefektywnie wykorzystanej przestrzeni. |
Idea ta jest odpowiedzią na potrzebę włączenia istniejącej zabudowy w podaż nieruchomości mieszkalnych. W Polsce istnieją budynki, których pierwotne przeznaczenie nie ma już racji bytu. W momencie, gdy mieszkania są drogie, a o działki budowlane trudno, szczególnie w dużych miastach warto pomyśleć o dostosowaniu tego rodzaju zabudowy do celów mieszkaniowych. Recykling miejski bazuje na zrównoważonym rozwoju w urbanistyce. Zakłada więc, że rozbiórka nieruchomości jest konieczna tylko wtedy, gdy wymaga tego jej zły stan techniczny. Dużo bardziej ceniona jest polityka drugiego życia, czyli szukanie nowych funkcji dla istniejącej już zabudowy.
W recyklingu urbanistycznym ważne jest też podejście dual-use w tworzeniu planów przestrzennych. Według niego obiekty takie jak szkoły czy galerie handlowe powinny mieć alternatywny sposób użytkowania. W sytuacji, gdy ich pierwotna funkcja straciłaby sens można by je wykorzystać inaczej. Taki pomysł sprawdzi się tylko przy obiektach dużych lub znaczących dla przestrzeni miejskiej.
Recykling z pewnością mógłby pomóc rozwiązać problem pustostanów, których liczba w naszym kraju oscyluje około 10% całej zabudowy. W założeniu właściciele budynków, które nie są używane przez dłuższy czas, byliby objęci obowiązkiem uiszczania dodatkowego podatku.
Ciekawa zasada jest stosowana obecnie we Francji. Zgodnie z prawem samorządy mogą wprowadzić lokatorów do prywatnych nieruchomości, które stoją puste dłużej niż pół roku.
Szansę na drugie życie mogłyby też dostać duże biurowce, które po pandemii nadal w znacznej części stoją puste. Całe dzielnice biurowe, które jeszcze kilkanaście lat temu były w pełni funkcjonalne, dziś nie spełniają swojej roli. Zmiana ich przeznaczenia na cele mieszkaniowe z pewnością miałaby pozytywne skutki dla branży.
Do niewątpliwych zalet tego modelu należą zrównoważone gospodarowanie zasobami i dbałość o krajobraz miejski. Wadą może być opór społeczny czy techniczne problemy z zapewnieniem dual-use dla wszystkich ważnych obiektów w mieście. W przypadku wielu pustostanów czynnikiem blokującym ponowne wprowadzenie na rynek jest ich zawiła sytuacja prawna.
Model Międzysektorowej współpracy na rzecz renowacji pustostanów i nieużywanych publicznych zasobów mieszkaniowych
| Model Międzysektorowej współpracy to inicjatywa mająca na celu przekształcenie pustostanów z zasobów komunalnych w mieszkania dostępne cenowo, poprzez ich wynajem organizacjom pozarządowym, które koordynują projekty remontowe. Po zakończeniu remontu lokale są wykorzystywane przez stowarzyszenia lub fundacje do realizacji ich celów statutowych na określony czas, a następnie wracają do zasobów gminy, co sprzyja strategii społecznej odpowiedzialności biznesu i oferuje firmom prywatnym korzyści promocyjne. |
Jest to wersja recyklingu urbanistycznego opracowana przez fundację Habitat for Humanity Poland wraz z innymi członkami Grupy Roboczej ds. Zakwaterowania. Pomysł ten to jeden ze sposobów przeciwdziałania kryzysowi mieszkaniowemu, którego skutki odczuliśmy w Polsce w 2022 roku. Jego podstawą jest opracowany na zlecenie fundacji raport pod tytułem „Pustostany w gminach i możliwości ich przekształcenia w mieszkania dostępne cenowo dla osób niezamożnych”.
Główna zasada zakłada, że pustostany z zasobu komunalnego są wynajmowane organizacjom pozarządowym w trybie konkursu. Na dalszych etapach to właśnie te podmioty podejmują się koordynacji projektów remontowych. Przypada im również rola mediatora między sektorem prywatnym a społecznością lokalną. W tym modelu po ukończeniu remontu stowarzyszenie lub fundacja wykorzystuje lokale do realizacji swoich celów statutowych przez określony czas, a następnie wracają one do zasobów gminy.
Kooperatywy, które powstają w ten sposób, mogą szybko przeprowadzać remonty, stosując minimalną marżę lub innego rodzaju wkład w inwestycję. Dzięki temu idea wpisuje się w strategię społecznej odpowiedzialności biznesu. Według niej firmy prywatne mogą dobrowolnie działać na rzecz interesów społecznych, co niesie im korzyści promocyjne lub staje się sposobem na zdobycie przewagi nad konkurencją.
STANCJA w modelu Społecznej Agencji Najmu
| Model Społecznej Agencji Najmu (SAN), wprowadzony w Polsce w 2021 roku, mógłby rozszerzyć swoją ofertę o usługę STANCJA, która umożliwiłaby seniorom podnajem pokoi na preferencyjnych warunkach w zamian za pomoc w codziennych obowiązkach. Zwiększyłoby to dostępność mieszkań i było reakcją na potrzeby starzejącego się społeczeństwa. Model ten wiąże się z ryzykiem konfliktów międzypokoleniowych i nadużyć, wymagając ostrożności i odpowiedzialności od wszystkich zaangażowanych stron. |
Społeczne Agencje Najmu mogą działać w naszym kraju od lipca 2021 roku. Zostały powołane, aby ułatwić współpracę z gminami i pełnić rolę pośrednika między rentierami prywatnymi a potencjalnymi lokatorami. Agencja może dzierżawić nieruchomości i wynajmować je na stabilnych i korzystnych warunkach. Pierwsze SAN-y zaczęto tworzyć dopiero w 2023 roku i na razie model ten wydaje się być na rodzimym gruncie mało efektywny. Przy niskiej wydajności rozwijającego się dopiero systemu koszty najmu za pośrednictwem SAN wciąż są wysokie.
Model STANCJA to poszerzenie bazowej koncepcji SAN . Zakłada on podnajem pokoi na preferencyjnych warunkach w zamian za nieodpłatne usługi. Na przykład do programu jako rentierzy mogą zgłosić się seniorzy, którzy chętnie wynajmą taniej pokój osobie uczącej się w zamian za pomoc w codziennych zakupach czy innego rodzaju asystę. Zakres usług może być bardzo różny, a warunki najmu ustalane są indywidualnie. Pomysł ten z jednej strony poszerza ofertę mieszkań, z drugiej dba o preferencyjne warunki najmu. Jeśli istnieje taka potrzeba, w ramach SAN można też postarać się o remont lub dostosowanie mieszkania do potrzeb nowych lokatorów.
Jednym z najważniejszych zadań pracowników SAN w modelu STANCJA jest łączenie osób posiadających wolny pokój z przyszłymi lokatorami. Kluczowe jest też dbanie o bezpieczeństwo każdej ze stron. Umowa najmu podpisywana jest pomiędzy SAN, lokatorem i właścicielem nieruchomości. Pomysł ten jest szeroko rozpowszechniony i świetnie sprawdza się w Niderlandach. Jest to rozwiązanie, które może przydać się społeczeństwom starzejącym się w dostosowaniu sektora mieszkań do zmieniających się potrzeb.
Model SAN STANCJA ma wiele plusów. Nie tylko zwiększa liczbę lokali dostępnych dla osób potrzebujących, ale może być też receptą na samotność wśród seniorów. Jednak jak każdy pomysł niesie ze sobą również ryzyko. Mogą nim być konflikty międzypokoleniowe, nadużycia którejś ze stron oraz nieufność społeczna do idei świadczenia usług za niższy czynsz.
Źródło danych: Habitat for Humanity Poland "Modele włączenia sektora prywatnego w podaż dostępnych cenowo mieszkań"
Chcesz być na bieżąco?
Dołącz do newslettera
Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html
Michalina Janyszek - Specjalistka od nieruchomości z mocno humanistycznym zacięciem. Jako polonistka z wykształcenia, a z powołania poetka oraz tłumaczka, doskonale operuje słowem, co wykorzystuje do popularyzowania branżowej wiedzy.
