Myślisz o ulokowaniu swojego kapitału i zakupie mieszkania pod wynajem dla studentów? A może ktoś z Twojej rodziny wybiera się na studia? Kiedy najlepiej zakupić mieszkanie dla studenta i w jaki sposób go szukać? Na te i inne pytania odpowiedź znajdziesz w artykule.

Czerwiec i lipiec to najlepszy czas, by zainwestować w zakup nieruchomości dla studenta. Nabycie mieszkania w tym czasie pozwoli kupującemu sfinalizować transakcję (ten proces może trwać od kilku dni do nawet trzech miesięcy). Po zakupie nieruchomości pozostaje jeszcze kwestia przystosowania jej pod nowego lokatora, a często zapomina się, że na to też potrzebny jest czas. Jednak przed przystąpieniem do poszukiwań warto wiedzieć, jakie możliwości daje mieszkanie przeznaczone pod wynajem dla studenta.

Zakup nieruchomości studenckiej może być rozumiany na kilka sposobów. Podpowiemy, jaki model inwestycyjny sprawdzi się w danej sytuacji.

Kluczem jest lokalizacja

Osoby decydujące się na zakup mieszkania z myślą o tym, że student, np. syn czy córka, będzie je zamieszkiwać tylko na czas studiów, powinny zwrócić uwagę przede wszystkim na lokalizację. Należy pamiętać, że często budynki, w których mieszczą się wydziały czy instytuty uczelni, są ulokowane w różnych punktach miasta. W tej sytuacji rodzice szukający mieszkania dla dziecka nie powinni kierować się umiejscowieniem głównego kampusu uczelni, lecz wydziałem, na którym student będzie miał najwięcej zajęć. Na przykład główny kampus Uniwersytetu Wrocławskiego mieści się przy ul. Uniwersyteckiej, tuż przy Rynku, natomiast oddziały uczelni znajdują się przy Placu Grunwaldzkim, na Nadodrzu, Karłowicach i w różnych częściach Starego Miasta.

Mieszkanie na zakup dla studenta tym bardziej zyskuje na wartości, jeśli od uczelni dzieli je maksymalnie 20 minut spacerem. Kupując nieruchomość tak położoną właściciel może założyć, że zawsze będzie się cieszyła zainteresowaniem żaków.

Stan i standard mieszkania

Po wyborze lokalizacji kolejną ważną kwestią do ustalenia jest stan nieruchomości  – do remontu czy gotowy do wprowadzenia (lub ewentualnego odświeżenia).  Mieszkanie, w które nie trzeba już inwestować, będzie świetną opcją dla osób, które nie są w stanie lub nie chcą doglądać remontu, ponieważ np. mieszkają daleko od inwestycji.

Nieruchomość do remontu to opcja dla tych, którym prace wykończeniowe nie są straszne, lub mają zaufaną ekipę budowlaną. Należy jednak pamiętać, że początek wakacji to ostatni termin na uruchomienie całej procedury zakupowo-remontowej (obecnie można zauważyć duże problemy z dostępnością części materiałów budowlanych). Z pewnością warto zwrócić też uwagę na nieruchomości pojawiające się w serwisach ogłoszeniowych, których obecny stan to „w trakcie remontu” – taki produkt daje nowemu właścicielowi możliwość zdecydowania o ostatecznym kształcie wykończenia nieruchomości. – W SDP Nieruchomości polecamy sprzedającym współpracę i promocję oferty już na etapie rozpoczęcia prac wykończeniowych. Początkowo potencjalny klient może być zdziwiony ceną, widząc stan faktyczny nieruchomości na zdjęciach, ale po zrozumieniu oferty przekonuje się, że to często bardzo korzystna opcja – podkreśla Dominika Nowak.

Kupując mieszkanie z myślą o wynajmie przez studenta warto pamiętać, że czasy, gdy studenci żywili się wyłącznie zupkami chińskimi, minęły – teraz młodzi ludzie mają bardzo zróżnicowane potrzeby i budżety, nierzadko podejmują prace zarobkowe podczas studiowania, a najniższy standard wykończenia często już ich nie interesuje. Dlatego też przy wyborze nieruchomości należy zwrócić uwagę, aby jego wystrój odpowiadał nie tylko podstawowym potrzebom. PRL-owskim meblościankom studenci mówią coraz częściej NIE.

Mieszkanie dla studiującego dziecka i bliskiej mu osoby

Model zakupu nieruchomości z przeznaczeniem do zamieszkania przez syna czy córkę i bliską osobę jest doskonale znany mieszkańcom mniejszych miejscowości. Jego popularność wynika z faktu, że oprócz zapewnienia latorośli lokum dajemy jej (i sobie) też większe poczucie bezpieczeństwa ze względu na fakt, że będzie współdzielić nieruchomość z kimś, komu ufamy. Ten model nie wiąże się z wysoką stopą zwrotu z inwestycji – pokój przeznaczony do wynajęcia dla osoby trzeciej zazwyczaj wycenia się poniżej stawek rynkowych – mówi Dominika Nowak, specjalistka ds. nieruchomości w SDP Nieruchomości. Ale poczucie komfortu i bezpieczeństwa jest często ważniejsze niż spłata raty kredytu przez najemcę – dodaje.

• Przykład nieruchomości z rozkładowymi dwoma pokojami, osobną kuchnią i w bardzo dobrym położeniu 
• Atrakcyjne nieruchomości z okolicy Placu Grunwaldzkiego we Wrocławiu

Mieszkanie dla studenta – nie tylko na czas studiów, ale i na dłużej

Decydując się na zakup mieszkania z założeniem, że student w nim zostanie także po studiach, warto zainwestować w minimum dwa pokoje. Przy tej opcji nie trzeba się w tak dużym stopniu sugerować bliskością uczelni, ponieważ późniejsze miejsce zatrudnienia absolwenta może znajdować się w zupełnie innej części miasta niż wydział, na którym odbywały się zajęcia. Polecamy rozważyć lokalizacje oddalone od centrum, znajdujące się na przykład na obrzeżach miasta, gdzie w niższej cenie można zakupić większy metraż. Dla przykładu: we Wrocławiu kawalerka przy Placu Grunwaldzkim może kosztować tyle co dwupokojowe mieszkanie w Leśnicy, o powierzchni przekraczającej 50 mkw. Dalej do centrum, ale z pełną infrastrukturą, rozbudowaną komunikacją miejską (w tym tramwajową) i naprawdę przyjemną okolicą.

Zdecydowana większość związków małżeńskich w Polsce zawierana jest między 25. a 30. rokiem życia. Jest to więc czas, w którym można założyć, że student będzie chciał się ustatkować i wić gniazdko. Dlatego dobrze zapewnić mu minimum komfortu, fundując osobną sypialnię.

Mieszkanie dla studenta – pokoje do wynajęcia

Jeśli planujemy zainwestować w mieszkanie dla większej liczby studentów, wynajem na pokoje to najbardziej opłacalna finansowo opcja, która jednocześnie wymaga największego zaangażowania od właściciela. Tutaj należy w pierwszej kolejności zwrócić uwagę na rozkład nieruchomości. Pokoje, które będą zamieszkiwane przez studentów, muszą być rozkładowe, nieprzechodnie, najlepiej z możliwością zamykania ich na klucz. Dodatkowo każdy pokój musi posiadać okno.

Im więcej pokoi będzie wynajmowanych, tym większa powinna być oddzielna kuchnia. Znajdujące się w niej meble i AGD muszą być przystosowane do użytkowania przez większą liczbę osób. Nieruchomość warto wyposażyć w dużą lodówkę, stół, którego liczba miejsc siedzących będzie odpowiadać liczbie najemców, oraz duże, pojemne szafki, w których każdy z najemców będzie mógł przechowywać swoje jedzenie. Należy też wybrać mieszkanie, które posiada osobne WC i toaletę z prysznicem.

Wady takiego rozwiązania? Im więcej najemców, tym więcej potencjalnych problemów przez nich generowanych, a każde zgłoszenie wymaga rozwiązania. Inwestor powinien się także liczyć z możliwym przestojem wakacyjnym i coroczną zmianą ekipy. Jednak korzyści finansowe płynące z tego modelu zdecydowanie przewyższają słabe strony.

Mieszkanie, które będzie wynajmowane na pokoje, powinno być od razu urządzone, w innym wypadku pokoje mogą się szybko nie wynająć. Każdy pokój powinien być wyposażony w łóżko, biurko oraz meble do przechowywania. Dlatego osoby myślące o zakupie nieruchomości z takim przeznaczeniem mają ostatnią okazję na wybór nieruchomości.

• Mieszkanie skłądające się z 5 niezależnych pokoi, gotowych do zamieszkania przez studentów

Mieszkanie dla studenta – 2-paki, 3-paki

Rozszerzeniem powyższego modelu inwestycyjnego jest przygotowanie większej nieruchomości przez podzielenie jej na dwie (lub trzy) mniejsze. Nie wynajmujemy wtedy pokoi, ale kawalerki (lub mikroapartamenty) – każdą z niezależną łazienką i wydzielonym aneksem kuchennym. Tego typu produkty cieszą się ogromnym powodzeniem na rynku i najczęściej wybierane są przez osoby na ostatnich latach studiów, aktywne na rynku pracy. Ograniczenia związane są tylko z rozkładem „głównego mieszkania” – ułożeniem okien i pionów kanalizacyjnych. Ale jeśli wybierzemy i podzielimy mądrze nieruchomość, możemy nawet z 39 m² utworzyć dwie kawalerki i wynająć za cenę 3 600 zł plus opłaty.

Mieszkanie dla studenta – mieszkanie wynajęte, gotowiec inwestycyjny

Kupując mieszkanie, które jest już wynajęte, nabywca otrzymuje gotowy produkt inwestycyjny ze sprawdzonym lokatorem. Jest to stosunkowo bezpieczna i szybka opcja ulokowania kapitału. Jednak nawet jeśli nowy właściciel nie zmieni najemcom żadnych warunków finansowych, nie ma gwarancji, że przedłużą z nim umowę i zostaną w mieszkaniu.

Wysokość czynszu to ważna kwestia, na którą należy zwrócić uwagę.  Jeśli mieszkanie zostało wynajęte kilka lat temu, a umowa nie była aneksowana, to istnieje duże prawdopodobieństwo, że stawka jest niższa niż rynkowa, więc obniża się stopa zwrotu inwestycji.

W porównaniu do poprzednich trzech lat ceny na rynku nieruchomości na wynajem wzrosły o blisko 30%. Wpływ na to ma obecna sytuacja geopolityczna, inflacja oraz rosnące ceny nieruchomości i stóp procentowych. Przykładowo, dwupokojowe mieszkanie przy ul. Vasco da Gamy we Wrocławiu w 2019 roku zostało wynajęte za 2000 zł, a w 2022 roku zostało wynajęte za 2780 zł.

Najlepszy czas, aby zakupić nieruchomości dla studenta z przeznaczeniem inwestycyjnym to właśnie czerwiec i lipiec. Kupujący zyskuje wtedy pewność, że wystawiona na wynajem nieruchomość będzie bardziej atrakcyjna we wrześniu i w październiku, gdy zaczyna się rok akademicki, a popyt na najem nieruchomości jest wtedy najwyższy w skali roku. Warto też pamiętać, że nieruchomość na wynajem nie jest towarem, który interesuje tylko studentów – zmienia się styl życia, pracownicy częściej niż jeszcze 15 lat temu zmieniają miejsca pracy, więc nieruchomości do wynajęcia w dużych miastach interesują również osoby, które lata studenckie mają dawno za sobą.

Dominika Nowak - Specjalistka do spraw nieruchomości w SDP Nieruchomości. Ukończyła studia z tytułem mgr inż. architektury i ochrony zabytków. Swoją wiedzę i doświadczenie wykorzystuje na co dzień w pracy w branży, zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym. Kompleksowo przeprowadza klientów przez cały proces zakupu oraz sprzedaży nieruchomości. Biegle posługuje się językiem angielskim i chętnie współpracuje z inwestorami z zagranicy. Po pracy lubi tańczyć taniec brazylijski.