Dobre mieszkanie w 2040 roku to nie prestiż i metry, ale przede wszystkim dobrze zorganizowana codzienność: przewidywalne koszty utrzymania, bliskość usług i zieleni oraz dopasowanie do konkretnego etapu życia – takie wnioski płyną z raportu Living 2040.

CZYTAJ RAPORT LIVING 2040

W perspektywie najbliższych kilkunastu lat wartość mieszkania będzie mierzona nie tylko lokalizacją czy metrażem, ale także w dużym stopniu zdolnością do zapewnienia równowagi między aktywnością a odpoczynkiem, indywidualnością a wspólnotą. Coraz większą wagę zyska też efektywność kosztowa i codzienny pragmatyzm – nieruchomość, która pracuje na siebie i nie generuje zbędnych obciążeń. Mieszkanie przyszłości to przestrzeń, która adaptuje się do człowieka, a nie odwrotnie.

Z raportu przygotowanego przez agencję Open Format we współpracy ze Skanska Residential oraz Nieruchomosci-online.pl wynika jednak, że przyszłość mieszkalnictwa nie będzie oparta na jednym dominującym modelu. Własność, najem oraz nowe elastyczne formy zamieszkiwania będą się uzupełniać, odpowiadając na różne etapy życia, możliwości finansowe i styl funkcjonowania mieszkańców.

Ważny koszt życia, nie tylko koszt zakupu

Jak wynika z raportu Living 2040, w przyszłości o dostępności mieszkania będzie decydować nie tylko cena zakupu, ale przede wszystkim całkowity koszt użytkowania – energia, kredyt, utrzymanie i transport. 

Wrażliwość finansowa i energetyczna stają się nowymi wskaźnikami jakości życia, a decyzje mieszkaniowe coraz częściej wynikają z kalkulacji codzienności, nie tylko z marzeń o własności.

– Ostatnie lata – droższe mieszkania, wyższe rachunki, niepewność gospodarcza i geopolityczna – nauczyły nas patrzeć na mieszkanie przez pryzmat nie tylko ceny zakupu, lecz także miesięcznego kosztu życia. Dochody nie rosły w takim tempie jak koszty, dlatego wielu osobom trudniej o kredyt i własne lokum. Coraz częściej słyszymy więc bardzo rozsądne pytanie: ile to będzie nas kosztować co miesiąc? To nie jest ostrożność na wyrost, tylko mądra kalkulacja: wybieram mieszkanie, które będzie dla mnie komfortowe w codziennym utrzymaniu, a nie tylko osiągalne na starcie – mówi Anna Zachara-Widła, Customer Voice Expert w portalu Nieruchomosci-online.pl. 

Mieszkanie jako część ekosystemu miasta

W perspektywie 2040 roku nabywcy mieszkań będę oczekiwać więcej niż tylko dachu nad głową. Jeszcze bardziej wzrośnie rola poczucia bezpieczeństwa oraz chęć dostępu do terenów zielonych i infrastruktury społecznej.

Z raportu wynika, że czynniki związane z otoczeniem mieszkania już teraz coraz częściej wygrywają ze standardem samego lokalu.

W hierarchii kluczowych wartości miejsca zamieszkania najwyżej znalazły się: cena/koszt utrzymania (45%), bezpieczeństwo okolicy (42%), cisza i spokój (39%), lokalizacja rozumiana jako bliskość pracy i szkoły (37%), dostęp do terenów zielonych (34%) i dostęp do usług (32%). Tymczasem takie kwestie jak standard mieszkania (30%) czy prestiż lokalizacji (11%) ocenione zostały niżej.  

W ocenie ekspertów Skanska Residential rynek mieszkaniowy znajduje się dziś więc w punkcie zwrotnym, który wymaga innego podejścia do projektowania i planowania inwestycji.

– Dziś nie projektuje się już wyłącznie mieszkań, ale całe środowiska życia. Raport Living 2040 pokazuje, że przyszłość rynku będzie oparta na większej elastyczności, bezpieczeństwie i długoterminowym myśleniu – odpowiadającym na różne potrzeby i etapy życia mieszkańców. W praktyce oznacza to większy nacisk na funkcjonalność, dostęp do usług, zieleni i przewidywalne koszty użytkowania, a nie tylko na sam standard lokalu – podkreśla Aleksandra Goller, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu w Skanska Residential.

Zmienia się nasza biografia mieszkaniowa

Autorzy badania przypominają też, że do 2040 roku udział osób w wieku 65+ wzrośnie do niemal 30% populacji. Wpłynie to na strukturę popytu, ale też przesunie oczekiwania wobec standardu życia oraz sposobu korzystania z mieszkań w stronę bezpieczeństwa, funkcjonalności i przewidywalnych kosztów. 

Starzenie się społeczeństwa i większa zmienność biografii mieszkaniowych oznaczają, że dobre mieszkanie to przede wszystkim elastyczny lokal w dobrym otoczeniu: taki, który można łatwo dostosować do nowych potrzeb (układ, dostępność, energooszczędność), a na poziomie osiedla oferuje krótkodystansowy dostęp do usług i zieleni. To przesunięcie akcentów wymaga projektowania nie tylko mieszkań, ale całych środowisk życia – z myślą o ciągłości użytkowania przez rodziny, singli i seniorów. 

O tym, jak przekłada się to na praktykę inwestycyjną i standardy jakości, mówi w raporcie Bartosz Kalinowski, prezes Skanska Residential.

– Polska wchodzi w dekadę 2030-2040 z zasobem mieszkaniowym, który liczbowo wygląda solidnie, ale jakościowo nie nadąża za zmianami społecznymi. Dlatego stawiamy na odpowiedzialne projektowanie. Takie, które wyprzedza obowiązujące standardy i odpowiada na realne potrzeby użytkowników – komentuje Bartosz Kalinowski, prezes Skanska Residential. 

O certyfikacji „Obiekt bez barier” dodaje: – Ta certyfikacja to dla nas świadomy wybór. Jest bardziej rygorystyczna niż polskie przepisy budowlane, ale dzięki niej tworzymy miejsca, które realnie odpowiadają na potrzeby osób o bardzo różnym stopniu sprawności. To nie tylko udogodnienia dla osób poruszających się na wózkach – to także komfort codziennego korzystania z części wspólnych przez dzieci, rodziców, seniorów czy osoby o czasowej niedyspozycji.

– Zmienia się również sposób, w jaki Polacy myślą o mieszkaniu. Widzimy rosnącą potrzebę elastyczności. Przykład: klienci coraz częściej kupują dwa mniejsze mieszkania z myślą o ich połączeniu, a później ponownym rozdzieleniu. To podejście, które odpowiada na współczesny styl życia. Dlatego projektujemy bardziej elastyczne układy i strukturę metraży. Jako branża musimy także brać pod uwagę rosnące koszty utrzymania mieszkań. Dlatego od lat inwestujemy w technologie, które pomagają mieszkańcom realnie obniżać zużycie energii – dodaje Bartosz Kalinowski. 

Czy najem zmniejszy dystans do własności?

Projekt Living 2040 podejmuje też próbę przewidywania, jak sektor nieruchomości może wyglądać za 14 lat. Opracowano trzy scenariusze rozwoju rynku do 2040 roku.

Scenariusz ostrożny – zakłada stabilny rozwój. Wysokie koszty budowy i finansowania ograniczają inwestycje, a dostępność kredytów pozostaje niska. Deweloperzy skupiają się na projektach o pewnym popycie, a inwestorzy instytucjonalni działają zachowawczo. Własność nadal dominuje, a rynek najmu rozwija się powoli.

Scenariusz zrównoważony – zakłada umiarkowany wzrost gospodarczy, stabilne warunki finansowe i rosnące znaczenie ESG. Rynek dojrzewa. Równoważy się relacja między własnością a najmem, inwestorzy instytucjonalni stopniowo zwiększają udział. Budownictwo staje się bardziej efektywne, a miasta lepiej planują przestrzeń i infrastrukturę.

Scenariusz dynamiczny – najbardziej rozwojowy wariant zakłada szybki wzrost inwestycji, napływ kapitału zagranicznego i pełne wdrożenie zasad ESG. Nowe technologie – prefabrykacja, automatyzacja, materiały niskoemisyjne – obniżają koszty, a rynek PRS rośnie w tempie dotąd nienotowanym w Polsce. Polska zbliża się do modelu zachodnioeuropejskiego z bardziej zróżnicowaną strukturą własności i silnym sektorem instytucjonalnym.

– Każdy ze scenariuszy inaczej wpływa na postawy i nastroje uczestników rynku. Scenariusz ostrożny jest z pewnością kontynuacją trudności dla wielu ludzi, bo wciąż niełatwo o kredyt i własne lokum. Scenariusz zrównoważony przynosi więcej spokoju i realny wybór, którego dziś brakuje. Może on też osłabić zero-jedynkowe myślenie „tylko własność”, otwierając przestrzeń na różne formy zamieszkania. W wariancie dynamicznym rośnie elastyczność. Słabnie przekonanie, że liczy się wyłącznie posiadanie, a mobilność mieszkaniowa staje się normą – podobnie jak w wielu krajach Europy Zachodniej. Mieszkanie zdecydowanie przestaje być „kotwicą”. Ma służyć etapowi życia, a nie go ograniczać – komentuje Anna Zachara-Widła, badaczka zachowań konsumenckich w portalu Nieruchomosci-online.pl. 

CZYTAJ RAPORT LIVING 2040

––––

O projekcie Living 2040

Living 2040 to raport poświęcony przyszłości mieszkalnictwa w Polsce. Publikacja analizuje zmiany demograficzne, społeczne, ekonomiczne i regulacyjne, które już dziś wpływają na rynek mieszkaniowy oraz będą kształtować jego rozwój do 2040 r. Raport łączy perspektywę konsumentów, inwestorów, deweloperów oraz sektora publicznego. 

Badanie zostało zrealizowane przez Inquiry Research na zlecenie Open Format w ramach ogólnopolskiego badania Inquiry TrackLITE (omnibus). Miało charakter ilościowy i zostało przeprowadzone metodą CAWI na próbie ogólnopolskiej 1017 dorosłych mieszkańców Polski. 

Rafał Bieńkowski - PR Manager w Nieruchomosci-online.pl, który zajmuje się także analizą danych portalu i przygotowywaniem raportów rynkowych. W przeszłości dziennikarz „Gazety Współczesnej”, „Gazety Olsztyńskiej” i „Rzeczpospolitej”.