Kredyt hipoteczny – raty równe czy malejące?

Zespół Nieruchomosci-online.pl

Podczas wnioskowania o kredyt hipoteczny trzeba również zdecydować się na formę jego spłaty: raty równe bądź malejące. Zdecydowana większość kredytobiorców wybiera raty równe. Które rozwiązanie jest bardziej opłacalne i od czego jest uzależnione?

Spłata kredytu hipotecznego odbywa się w miesięcznych ratach, zgodnie z harmonogramem otrzymanym z banku. Każda rata kredytu ma dwie składowe: część kapitałową (czyli kwota pożyczona od banku) i odsetkową. Część kapitałowa każdorazowo spłaca małą część kwoty pożyczonej od banku. Część odsetkowa z kolei to wynagrodzenie dla banku za udzielenie kredytu. Różnica pomiędzy ratami równymi a malejącymi polega na innym rozkładzie części kapitałowej i odsetkowej każdej raty.

Raty równe

Zgodnie z harmonogramem spłaty kredytu w ratach równych comiesięczna rata ma stałą wysokość przez cały okres kredytowania. Można jednak zauważyć, jak w trakcie spłaty kredytu zmieniają się proporcje między częścią kapitałową a odsetkową. Przy ratach równych w początkowym okresie spłaty miesięczna rata składa się w znacznej mierze z odsetek – na początku to głównie one są spłacane. Kapitał kredytu jest spłacany znacznie wolniej. Jednak z upływem czasu te proporcje się odwracają. Pod koniec okresu spłaty zadłużenia raty składają się głównie z części kapitałowej i jedynie w małym stopniu z części odsetkowej.

Warto mieć na uwadze, że mimo tego, że wysokość pierwszej raty jest niższa, niż przy kredycie z ratami malejącymi, to w całym okresie spłaty koszty kredytu są znacznie wyższe.

Plusem tego rozwiązania jest z kolei fakt, że przy ratach równych koszt wcześniejszej spłaty kredytu będzie niższy.

Raty malejące

W przypadku rat malejących harmonogram spłaty kredytu zakłada systematyczny spadek wysokości comiesięcznej raty. Najwyższa jest pierwsza rata kredytu, a każda kolejna jest nieznacznie mniejsza. Podstawowym założeniem jest w tym przypadku fakt, że co miesiąc, przez cały okres spłaty kredytu, spłacana jest stała część kapitału pożyczonego od banku. Wysokość miesięcznej raty kapitałowej jest obliczana przez podzielenie całkowitej kwoty kredytu przez liczbę wszystkich rat. Część odsetkowa wyliczana jest z kolei od kwoty jeszcze niespłaconego kredytu. Ponieważ z miesiąca na miesiąc saldo zadłużenia do spłaty jest coraz mniejsze, z każdym miesiącem wraz z nim maleje rata odsetkowa.

Rata co prawda maleje z miesiąca na miesiąc, ale początkowo jest wyższa niż wysokość raty przy kredycie z ratami równymi. Zazwyczaj dopiero po kilkunastu lata spłaty kredytu jest niższa od raty stałej. Jednak z drugiej strony dzięki temu, że pożyczony kapitał spłacany jest szybciej, suma odsetek, a tym samym koszty kredytu, będą niższe, niż w przypadku rat równych.

Które rozwiązanie jest korzystniejsze?

Wyższa wysokość początkowej raty kredytu w przypadku raty malejącej procentuje w późniejszym okresie spłaty. Z uwagi na szybciej spłacany kapitał kredytu, w całym okresie kredytowania w ratach malejących kredytobiorca ponosi niższy koszt odsetkowy w stosunku do kredytu spłacanego w ratach równych.

Jest to dobry wybór dla osób, które chcą ponieść jak najmniejsze koszty kredytu, a jednocześnie posiadają wysoką zdolność kredytową i są przygotowane na spłacanie wyższych rat w pierwszym okresie spłaty kredytu.

Im dłuższy okres kredytowania i wyższe oprocentowanie zadłużenia, tym różnice pomiędzy ratami równymi a malejącymi są proporcjonalnie większe. W całym okresie kredytowania mogą sięgać kilkudziesięciu, a nawet kilkuset tysięcy złotych (w zależności od wartości kredytu).

Jednak z drugiej strony, mimo że na pierwszy rzut oka wydaje się, że spłata kredytu w ratach malejących jest najkorzystniejsza, to nie zawsze może być najlepszym wyborem.

Pomimo wielu walorów rat malejących, klienci zazwyczaj decydują się na kredyty z ratami równymi. Dlaczego? Główną przyczyną jest to, że w pierwszych latach spłaty kredytu rata jest niższa, co nie obciąża nadmiernie budżetu domowego. Kredytobiorcy są więc gotowi zapłacić za psychiczny komfort niższych rat na początku spłaty kredytu. Do tego szybsza spłata kredytu jest tańsza.

Poza tym raty malejące w początkowym okresie spłaty kredytu są znacznie wyższe w stosunku do zadłużenia spłacalnego w ratach równych, a to przekłada się na zdolność kredytową. Przy wyliczaniu zdolności bank zawsze odnosi się do wysokości pierwszej raty kredytu wynikającej z harmonogramu jego spłaty. Z tego też powodu raty malejące nie są wskazane dla osób, które wnioskują o kredyt na granicy swojej zdolności kredytowej. Analogicznie wybierając raty równe, szanse na przyznanie wyższej kwoty kredytu są znacznie większe.

Mimo tego, że w praktyce raty równe są najpowszechniej wybieranym rozwiązaniem, to niezbędne jest oszacowanie, co w konkretnym przypadku przyniesie kredytobiorcy większe korzyści – niższa rata początkowa z perspektywą wyższych kosztów w całym okresie spłaty czy wyższa początkowa rata, która szybko maleje i ostatecznie obniża łączne koszty kredytu.

Dodaj komentarz

Komentarze:

Zespół Nieruchomosci-online.pl

Zespół Nieruchomosci-online.pl - portal umożliwia dodanie oraz promocję ogłoszeń biurom nieruchomości, deweloperom oraz osobom prywatnym. Znajduje się w ścisłej czołówce polskich serwisów ogłoszeń z rynku nieruchomości, oferując poszukującym pół miliona aktualnych ofert z rynku pierwotnego i wtórnego.

Zobacz także

Używamy i uzyskujemy dostęp do cookies i podobnych technologii w celach statystycznych i realizacji usług. Możesz określić w przeglądarce warunki przechowywania i dostępu do cookies. Więcej...

Zamknij