Krakowski rynek mieszkaniowy okiem eksperta

Małgorzata Seweryn

Rok 2013 zapowiadał się mało ciekawie dla inwestorów z sektora deweloperskiego. Okres przejściowy pomiędzy rządowymi programami Rodzina na Swoim i MdM (Mieszkania dla Młodych) spowolniła sprzedaż nowych mieszkań zwłaszcza w pierwszym kwartale 2013 roku.

Kraków należał do grupy miast, które w małym stopniu odczuło wyhamowanie rynku. Warto również wspomnieć, że limity we wspomnianych programach w Krakowie były i są jednymi z niższych, biorąc pod uwagę średnie ceny mieszkań. Na początku 2014 roku potencjalni nabywcy mieszkań z rynku deweloperskiego w Krakowie mogli przebierać z ponad 9 tys. ofert mieszkań, co zapewnia mu 2 miejsce w rankingu miast (1. Warszawa, 3. miejsce Wrocław) w Polsce.

Podstawowym czynnikiem, dla którego wybrane zostaje dane mieszkanie, jest oczywiście cena, a dopiero w dalszej kolejności inne parametry. Większość klientów portalu Friendhouse jako kryterium wyboru określa lokalizację, metraż, liczbę pokoi, piętro czy rodzaj kuchni, zaznaczając jednocześnie granicę ceny, którą może przeznaczyć na nowe mieszkanie. Nie ma co się dziwić, w czasach kryzysu i bezrobocia (13,4 proc. za grudzień 2014 roku – GUS) liczymy się z każdą wydaną złotówką, zwłaszcza przy tak dużym „przedsięwzięciu”, jakim jest zakup mieszkania.

Kredyty hipoteczne dzięki niskim stopom procentowym stały się przystępne bardziej niż kiedykolwiek, jednak wprowadzona w tym roku rekomendacja S, nakazująca posiadanie wkładu własnego w wysokości 5 proc. wartości mieszkania może spowodować niewielki spadek sprzedaży na początku 2014 roku. Lekarstwem na całe zło ma być program MdM, jednak w Krakowie będzie dotyczył tylko inwestycji znacznie oddalonych od centrum miasta.

Program Mieszkanie dla Młodych gwarantuje wkład własny potencjalnym nabywcom mieszkania, którzy nie przekroczyli 35 lat i nigdy nie byli właścicielami innej nieruchomości. Dofinansowanie może sięgnąć nawet od 10 do 20 proc. wartości mieszkania, dlatego warto się zastanowić, czy z takiego programu nie skorzystać. W Krakowie można nabyć takie mieszkania głównie na obrzeżach miasta, w dzielnicach Swoszowice, Prokocim-Bieżanów, Wzgórza Krzesławickie czy Bieńczyce. Czasem jednak można trafić na ciekawą ofertę-perełkę w inwestycjach zlokalizowanych bliżej centrum, stąd proponujemy zainteresowanym zwrócić uwagę na inwestycję deweloperów BudRem, WojtBud, Sol&Art, Grupy Futureal czy też Krakoin.

Analizując ofertę mieszkań rynku deweloperskiego w Krakowie, można odnieść wrażenie, że deweloperzy coraz bardziej dostosowują swoją ofertę do najliczniejszej grupy odbiorców, jaką są młode pary (małżeństwa) czy małodzietne rodziny, które preferują mieszkania o powierzchni przekraczającej 40 m kw. (do 60 m kw.), składające się z przynajmniej 2 pokoi. Ważnym czynnikiem dla wspomnianej grupy jest bliskość ze strategicznymi punktami, takimi jak: sklepy (hipermarkety, galerie), przychodnie zdrowia, apteki, szkoły, przedszkola; bezpieczeństwo (ogrodzenie, monitoring – Garden Residence) czy samo zagospodarowanie inwestycji (plac zabaw, alejki – Osiedle pod Dębami).

Drugą istotną grupę docelową stanowią potencjalni inwestorzy, którzy kupując mieszkanie, kierują się preferencjami potencjalnych najemców, dla których z kolei istotna może być lokalizacja (Perla Verona), bliskość pracy lub uczelni (Osiedle Europejskie) czy rozbudowana infrastruktura (Apartamenty Kaskada, Osiedle Familijne).

Przy wyborze mieszkania decydującym kryterium może być również rozkład i potencjał aranżacji wnętrza. Potencjalni mieszkańcy preferują zazwyczaj mieszkania z jak najlepszym wykorzystaniem powierzchni lokalu. Długie korytarze prowadzące do poszczególnych pokoi i łazienki są coraz mniej popularne, ponieważ zabierają sporą powierzchnię, która mogłaby zostać przeznaczona na kolejny pokój. Przekształcanie kuchni w salon z aneksem kuchennym widzi w swoich planach coraz więcej rodzin, jednak burzenie i stawianie nowych ścian pociąga za sobą dodatkowe koszty, na które niekoniecznie klient jest przygotowany.

mieszkania_za_wzgledu_na_metraz

Przy lokalach z metrażem ponad 70 m kw. często pada pytanie dotyczące drugiej łazienki lub osobnej toalety, nie wspominając o garderobie, która powinna już być w takich mieszkaniach standardem.

Potencjalni inwestorzy natomiast preferują mieszkania z jak największą ilością małych pokoi z oddzielną, nieprzechodnią kuchnią. Takie lokale łatwiej wynająć, nawet na zasadzie najmu samego pokoju głównie studentom pierwszego roku, których nie zawsze stać na wynajem całego mieszkania, a nie znają nikogo, z kim mogliby zamieszkać i podzielić się kosztami.

mieszkania_ze_wzgledu_na_liczbe_pokoi

W Krakowie rok w rok przybywa absolwentów szkół wyższych, w większości decydujących się związać swoje życie prywatne i zawodowe ze stolicą Małopolski. Istotnym czynnikiem przyciągającym potencjalnych „osadników” poza wspomnianymi walorami turystycznymi jest możliwość otrzymania dobrze płatnej pracy, głównie w branży outsourcingowej, w którym to sektorze Kraków wyprzedził ostatnio Dublin i przoduje na liście miast europejskich.

Wracając do rynku deweloperskiego, najdroższą dzielnicą Krakowa jest oczywiście Stare Miasto, czyli ścisłe centrum miasta.

Na dalszych miejscach zestawienia cen za m kw. są dzielnice zlokalizowane w bezpośrednim sąsiedztwie Starego Miasta lub posiadające prestiżowe zakątki (np. Wola Justowska), charakteryzujące się luksusowymi domami i apartamentami.

Największą liczbą inwestycji i mieszkań mogą pochwalić się Dębniki – dzielnica, która dzięki sporej powierzchni oraz dobrej lokalizacji (bezpośrednie sąsiedztwo z centrum) może pochwalić się bardzo zróżnicowaną ofertą. Istnieje tu bowiem możliwość zakupu mieszkania zarówno w programie MdM (czyli z ceną do 4894,45 zł za m kw.) jak i apartamentu z widokiem na Zamek Królewski na Wawelu (Perla Verona).

Podgórze, którego wizytówką jest Garden Residence, dzięki szybkiemu rozwojowi, aktualnie posiada drugą co do wielkości ofertę mieszkań. Dzielnica gwarantuje dużo nowych inwestycji, których sprzedaż została dopiero co ogłoszona, jak wynika z powyższego wykresu (stosunek udziału mieszkań do udziału inwestycji w rynku).

Najwięcej mieszkań w swojej ofercie posiada Proins i Atal, które mają już ponad 15-letnie doświadczenie w branży deweloperskiej oraz Grupa Futureal oparta na węgierskim kapitale, która debiutuje na krakowskim rynku. O ile krajowe spółki oferują mieszkania w kilku inwestycjach w różnych lokalizacjach Krakowa, tak Grupa Futureal inwestuje w jeden projekt zlokalizowany na Woli Duchackiej.

Oferta mieszkań deweloperskich w Krakowie to w ponad 37 procentach lokale gotowe do użytku, natomiast resztę stanowią mieszkania budowane lub planowane, których sprzedaż została już ogłoszona. Mniejszy współczynnik lokali gotowych do odbioru potwierdza tylko tezę, że w Krakowie mieszkania się sprzedają i warto inwestować w nowe projekty. Planowane oddanie około 100 000 m kw. powierzchni biurowej do użytku w 2014 roku (około 20 proc. całkowitej powierzchni w Krakowie), stworzy niezliczone miejsca pracy i będzie dodatkowym argumentem do pozostania w Krakowie lub przeprowadzki.

ceny_mieszkan_na_rynku_pierwotnym_krakow

Dodaj komentarz

Komentarze:

Małgorzata Seweryn

Małgorzata Seweryn - od 2010 roku związana z rynkiem deweloperskim w Krakowie. Autorka licznych analiz. Aktualnie będąc właścicielem portalu Friendhouse.pl, oferuje darmowe doradztwo w zakresie znalezienia odpowiedniego mieszkania, zmiany jego aranżacji oraz dobrania produktu kredytowego.

Zobacz także

Używamy i uzyskujemy dostęp do cookies i podobnych technologii w celach statystycznych i realizacji usług. Możesz określić w przeglądarce warunki przechowywania i dostępu do cookies. Więcej...

Zamknij