Zaloguj się
Analiza wykonana na zlecenie fundacji Habitat for Humanity obejmuje sposoby włączenia inwestorów prywatnych w podaż lokali mieszkalnych. Według danych dotyczących dostępności mieszkań na polskim rynku w 2022 w ręce właścicieli trafiło 240 tysięcy lokali. Mimo że na tle ostatnich lat to wyjątkowo dużo, ceny nieruchomości rosną, a droga do własności mieszkania jest utrudniona. Opracowanie powstało, by badać to zjawisko i szukać sposobów na poprawę sytuacji.
| Prywatni inwestorzy w Polsce mogą wykorzystywać różnorodne modele współpracy z sektorem publicznym, takie jak Społeczne Agencje Najmu, partnerstwo publiczno-prywatne czy inicjatywy typu "mieszkanie za grunt" oraz "mieszkanie za remont". Mają one na celu zaspokojenie rosnącego zapotrzebowania na dostępne cenowo mieszkania. Pomimo historycznej roli sektora prywatnego w branży mieszkaniowej i wprowadzenia innowacyjnych rozwiązań, takich jak kooperatywy mieszkaniowe, wciąż istnieją wyzwania związane z aktywizacją inwestorów prywatnych. Problemem jest m.in. brak świadomości o dostępnych programach i nieufność między samorządami a prywatnym sektorem. |
Sektor prywatny w branży mieszkaniowej to nic nowego
Inwestorzy prywatni od dawna aktywnie wspierają podaż nowych lokali w naszym kraju. Z raportu pod tytułem „Modele włączenia sektora prywatnego w podaż dostępnych cenowo mieszkań” i sekcji „Przegląd rozwiązań stosowanych w Polsce” dowiadujemy się, że nie są to pomysły całkiem nowe. Początkami tego rodzaju działalności wydają się osiedla patronackie oraz istniejące jeszcze przed I wojną światową spółdzielnie mieszkaniowe. Te pierwsze zwane były inaczej koloniami robotniczymi i zakładano je od od XVIII wieku m. in. w Wielkiej Brytanii czy Włoszech. Osiedla tego rodzaju były związane z rozwojem przemysłu i skupiały się wokół niego. By mieszkać w kolonii robotniczej, trzeba było stosować się do regulaminu ustalonego przez inwestora, który najczęściej był również właścicielem fabryki. Dzięki temu systemowi mógł on zaproponować swoim pracownikom konkretne benefity i mieć kontrolę nad ich stylem życia. Tego rodzaju osiedla powstawały w prężnie rozwijającej się przemysłowo Łodzi czy na Śląsku.
W okresie II RP działały spółdzielnie podobne do współczesnych kooperatyw mieszkaniowych. Nieruchomości powstające w ramach tej formy współpracy finansowali przyszli mieszkańcy, a zabudowa stawała się ich własnością. Inną formą zarządzania nieruchomościami były spółdzielnie lokatorskie tworzone z myślą o najbiedniejszych. Ich źródłem finansowania były m.in kredyty udzielane na preferencyjnych warunkach. Co ciekawe, spółdzielnie lokatorskie również miały swoje regulaminy ustalane przez właściciela budynku. Te historyczne przykłady dobrze pokazują motywację sektora prywatnego do inwestycji w branżę mieszkaniową. Z jednej strony mogła być to chęć zysku lub dojścia do własności, z drugiej potrzeba niesienia pomocy osobom, które na własny dach nad głową nie stać.
Współczesne inwestycje mieszkaniowe ze wsparciem prywatnym
Społeczne Agencje Najmu (SAN)
Przegląd rozwiązań stosowanych obecnie w Polsce obejmuje Społeczne Agencje Najmu (SAN), które zostały powołane do życia ustawą o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa. Podmioty te współpracują z gminą, by skuteczniej pośredniczyć między właścicielami mieszkań i potencjalnymi lokatorami. W praktyce agencje często dzierżawią nieruchomości, zapewniając bezpieczeństwo najmu i stabilność stawek. Tego typu lokale udostępniane są osobom w trudnej sytuacji finansowej na preferencyjnych warunkach.
Ponieważ możliwość powoływania SAN istnieje dopiero od dwóch lat, trudno na razie ocenić pełen potencjał tego rozwiązania. Aktualnie największą barierę stanowi to, że zarówno urzędnicy na szczeblu samorządowym, jak i potencjalni zainteresowani niewiele wiedzą o tym pomyśle.
Konkretne działania na rzecz promowania SAN z pewnością przyniosłoby wymierne korzyści. Dla właścicieli mieszkań byłby to sposób na dochód pasywny, dla lokatorów zaś gwarancja czynszu i stabilny najem. Gminy jako pośrednicy mają przy okazji szansę na efektywniejsze wykorzystanie własnych zasobów mieszkaniowych. Za tym wszystkim idzie być może największy plus, czyli zwiększenie zasobu mieszkaniowego dostępnego również dla osób z niskim dochodem.
Partnerstwo Publiczno-Prywatne (PPP)
Innym ważnym sposobem na inwestycje prywatne w sektor mieszkaniowy jest Partnerstwo Publiczno-Prywatne (PPP). Powołała je ustawa z dnia 19 grudnia 2008 r. i jest oparte na podziale zadań i ryzyka między inwestora prywatnego i państwowego. Umowy współpracy w ramach PPP są zwykle wieloletnie.
Na rynku mieszkaniowym działają dwa modele PPP. Pierwszy zakłada budowę nieruchomości czynszowych, które następnie zasiedla gmina, a inwestor prywatny zarządza nimi przez określoną liczbę lat. Drugi sposób, w jaki może działać PPP, to rewitalizacja lokali komunalnych w zamian za konkretną korzyść dla inwestora prywatnego. Może być nią na przykład pozwolenie na budowę na sąsiednich gruntach lub częściowe prawo własności.
Rewitalizacja w Partnerstwie Publiczno-Prywatnym, prócz zwiększenia puli mieszkań, pozwala gminom optymalizować wydatki i zmniejszać odsetek pustostanów. Model ten niesie korzyści wszystkim stronom zaangażowanym. Co więc blokuje tego rodzaju kooperatywy? Najczęściej jest to nieufność na linii samorządy – sektor prywatny. Udanych przedsięwzięć realizowanych w ten sposób jest na razie niewiele. Gdy to się zmieni, model ten z pewnością zyska na popularności. Szczególnie że podobnie jak wcześniej omawiane rozwiązania PPP niesie ze sobą gwarancję stabilnego najmu i cen atrakcyjnych dla przeciętnego najemcy.
Lokal za grunt
Program „lokal za grunt” został wprowadzony pod koniec 2020 ustawą Ministerstwa Rozwoju i Technologii. Jego głównym zadaniem jest ułatwienie pozyskiwania parceli odpowiednich pod zabudowę, szczególnie w regionach, gdzie jest ich niewiele lub te najbardziej atrakcyjne pozostają w rękach samorządów. W ramach działania rządowego gmina sprzedaje grunty budowlane inwestorowi prywatnemu na zasadach jawnego przetargu. Część zapłaty pokrywa on z własnej kieszeni, a z części rozlicza się w gotowych lokalach mieszkalnych, które pozostają do dyspozycji samorządu. Pozostałą pulą zarządza sam inwestor, przeznaczając je na sprzedaż lub wynajem. Mieszkania gminne pozyskane w ramach zapłaty za grunt mogą stać się na przykład lokalami socjalnymi.
Program „lokal za grunt” to rodzaj PPP, jest jednak regulowany innymi przepisami i różni się w szczegółach. Co ważne ustawa określająca zasady jego funkcjonowania pozwala też na ubieganie się o rządowy grant w wysokości 10% wydatków na infrastrukturę towarzyszącą budowie lokali mieszkalnych. Mimo to obecnie popularność programu jest niewielka.
Jest to rozwiązanie stworzone dla małych gmin, które szukają inwestorów dla niewielkich przedsięwzięć budowlanych. W regionach będących pod większą presją inwestycyjną, gdzie grunty powinny zostać w puli samorządowej, program ten ma mniejsze szanse powodzenia. Tam, gdzie jest to możliwe, „lokal za grunt” może przyczynić się do zwiększenia liczby dostępnych mieszkań czy lepszego wykorzystania parceli pozostających w rękach samorządów.
Mieszkanie za remont
Działanie „mieszkanie za remont” może być zorganizowane z inicjatywy samorządu na podstawie uchwały rady gminy. Podstawowe założenia programu to przekazanie osobom zainteresowanym mieszkań komunalnych do remontu. Lokatorzy w zamian za niezbędne prace naprawcze mogą wynajmować lokal od gminy na preferencyjnych warunkach. Działanie zakłada też możliwość korzystnego wykupienia mieszkania. Głównym warunkiem jest jednak wyremontowanie nieruchomości w ściśle określonym czasie, a także brak zaległości w czynszu przez cały okres jej zajmowania.
Rozwiązanie to sprawdzi się na terenach z wysokim odsetkiem pustostanów, gdzie mieszkania pozostają bez mieszkańców przez ich zły stan techniczny. W programie tym lokator jest przy okazji partnerem prywatnym gminy. Jego praca na rzecz podniesienia standardu lokalu zapewnia mu niższy czynsz lub inne benefity, więc obie strony zyskują na tej współpracy.
Program „mieszkanie za remont” może być ogłaszany przez gminy cyklicznie. Aby zostać jego beneficjentem, trzeba spełnić szereg konkretnych wytycznych. Wśród nich znajdziemy kryterium dochodowe, trudną sytuację mieszkaniową czy posiadanie środków niezbędnych do przeprowadzenia prac remontowych. Wysiłek opłaca się gminie. Działanie owocuje renowacją starych budynków, redukcją liczby pustostanów, wsparciem lokalowym mieszkańców czy konkretnymi oszczędnościami w budżecie samorządowym.
Kooperatywy mieszkaniowe
Kooperatywy mieszkaniowe powstały dzięki ustawie z 4 listopada 2022 i są tym samym najmłodszym modelem wprowadzania sektora prywatnego w podaż mieszkań. Dzięki temu rozwiązaniu gminy mogą sprzedawać grunty lub nieruchomości do remontu osobom fizycznym należącym do tej specyficznej formy spółki cywilnej.
Kooperatywę mieszkaniową tworzy grupa osób fizycznych, które decydują się na wspólną inwestycję w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Aby dojść do własności, mogą razem kupić działkę, by postawić na niej domy jednorodzinny lub blok. W ramach kooperatywy można też kupić i wyremontować istniejące już budynki, by później zamieszkali w nich jej członkowie i ich rodziny. Do sprzedaży nieruchomości lub gruntów w kooperatywie dochodzi na drodze przetargu po spełnieniu przez jej członków konkretnych warunków, jakie ustala samorząd.
Kooperatywa musi być zawiązana na podstawie umowy o kooperatywie mieszkaniowej oraz jako umowa spółki cywilnej. Aby mogła istnieć, potrzebuje minimum trzech członków, których celem jest stworzenie dla siebie nie mniej niż trzech mieszkań. Pomysł ten niesie konkretne oszczędności, ponieważ koszty wszystkich prac dzielone są po równo między członków. Prócz tego część prac budowlano-remontowych mogą wykonać we własnym zakresie. Dzięki temu lokale, które powstają w ten sposób, są o 20 do 30% tańsze niż mieszkania deweloperskie.
Choć pomysł ten jest stosowany na świecie od końca XX wieku, w Polsce mimo licznych prób nie udało się go upowszechnić. Ze strony gmin największym hamulcem jest prywatyzacja gruntów lub nieruchomości, które finalnie przechodzą na własność członków kooperatywy. Skutecznym rozwiązaniem tego problemu mogą być kooperatywy lokatorskie z prawem do zajmowania lokalu na preferencyjnych warunkach.
Źródło danych: Habitat for Humanity Poland "Modele włączenia sektora prywatnego w podaż dostępnych cenowo mieszkań"
Chcesz być na bieżąco?
Dołącz do newslettera
Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html
Michalina Janyszek - Specjalistka od nieruchomości z mocno humanistycznym zacięciem. Jako polonistka z wykształcenia, a z powołania poetka oraz tłumaczka, doskonale operuje słowem, co wykorzystuje do popularyzowania branżowej wiedzy.
