Zahamowanie wzrostu bądź spadek cen nieruchomości może wystąpić, gdy zmienią się proporcje między popytem a podażą. Znaczenie mają tu więc czynniki zwiększające oraz zmniejszające liczbę nieruchomości i klientów. Które z nich działają obecnie na polski rynek nieruchomości? Czy jest prawdopodobieństwo, że ceny zaczną spadać?

Z tego artykułu dowiesz się:

• Co powoduje hamowanie lub spadek cen mieszkań?

• Co aktualnie wpływa na ceny nieruchomości?

• Czy czekają nas spadki cen mieszkań?

Kiedy ceny mieszkań spadają lub przestają rosnąć?

Wzrosty lub spadki cen nieruchomości zależą od stosunku popytu do podaży. W uproszczeniu można przyjąć, że jeśli popyt przeważa nad podażą, ceny rosną, jeśli podaż jest wyższa niż popyt – ceny maleją. Jeśli natomiast występuje między nimi równowaga, obserwujemy stabilizację cen. W jakich konkretnych  sytuacjach może więc dojść do spadku cen lub przynajmniej zahamowania ich wzrostu?

Mieszkania na sprzedaż

Zmniejszenie popytu następuje wtedy, gdy potencjalni nabywcy z różnych przyczyn wstrzymują się z zakupem nieruchomości. Jeśli chodzi o powody takiego stanu rzeczy, można tu wymienić czynniki gospodarcze, które zniechęcają do nabywania nieruchomości czy wręcz je uniemożliwiają. Należą do nich m.in. wysokie koszty życia, inflacja i niestabilna sytuacja na rynku pracy. Powodują one spadek siły nabywczej, a zatem także mniejsze zainteresowanie zakupem nieruchomości. Czynniki finansowe, ściśle powiązane z gospodarczymi, to głównie polityka banków, w tym wysokie oprocentowanie kredytów i wzrost wymagań co do zdolności kredytowej. W Polsce kredyty hipoteczne są bardzo istotną formą finansowania nieruchomości, więc ich zmniejszona dostępność oznacza, że własne mieszkanie staje się dla wielu osób nieosiągalne.  Z kolei czynniki powodujące poczucie zagrożenia i niepewności, takie jak pandemia czy wojna, mogą sprawić, że nawet osoby posiadające odpowiednią zdolność kredytową czy wystarczającą kwotę w gotówce będą czekały z zakupem nieruchomości, aż sytuacja się ustabilizuje.

Do zahamowania lub spadku cen może też dojść, gdy  występuje nadwyżka rynkowa, tzn. gdy podaż danego dobra jest większa od popytu. Sprawia to, że sprzedający konkurują ze sobą – także cenami. Na rynku nieruchomości taka sytuacja jest możliwa, gdy przez dłuższy czas pozostaje wiele niesprzedanych mieszkań. Może to nastąpić, gdy buduje się więcej niż wynosi zapotrzebowanie, albo gdy z jakiegoś powodu (np. wskutek wymienionych powyżej czynników obniżających popyt) jest mało transakcji.

Pęknięcie bańki mieszkaniowej to sytuacja, gdy wysoki popyt napędza wzrost cen mieszkań, aż osiągają one wartości niedostępne dla znacznej części nabywców. Wtedy dochodzi do spadku popytu, a co za tym idzie, także do spadku cen lub zatrzymania ich wzrostu. W Polsce z taką sytuacją mieliśmy ostatnio do czynienia w pierwszej dekadzie XXI w. Najpierw, od ok. 2003 r., obserwowano zwiększony popyt na mieszkania (wskutek m.in. spadku inflacji, obniżki oprocentowania kredytów, wejścia Polski do Unii Europejskiej oraz zapowiedzi likwidacji ulgi odsetkowej), a w jego rezultacie ceny mieszkań znacznie wzrosły. Następnie, w okolicach 2008 r., trend ten zaczął wyhamowywać, a kredyty stały się trudniej dostępne (co zbiegło się z ogólnoświatowym kryzysem finansowym).

Warto wspomnieć, że spadki średniej cen transakcyjnych nieruchomości za metr kwadratowy mogą też wynikać ze zmiany struktury sprzedaży. Przykładowo, jeśli w danej miejscowości w danym roku wystawiono na sprzedaż dużo luksusowych mieszkań w wysokich cenach, bo akurat powstała taka inwestycja, a w kolejnym takich nieruchomości było już niewiele, można zaobserwować wyraźny spadek średniej cen rok do roku. Nie wynika on jednak ze zmiany ogólnej sytuacji na rynku, lecz właśnie ze zmiany struktury sprzedaży. Jeśli więc chcemy mieć bardziej miarodajny obraz trendów cenowych, warto zastosować indeks hedoniczny cen, który pozwala na obserwację tendencji zmian cen nieruchomości o podobnych cechach. Więcej dowiesz się tutaj: "W jaki sposób wyliczana jest średnia cena mieszkań?".

Mieszkania na sprzedaż

Co aktualnie wpływa na ceny nieruchomości?

Obecnie obserwujemy w Polsce szereg czynników hamujących popyt na nieruchomości. Już pod koniec 2021 r. można było zauważyć dynamiczny wzrost inflacji. W lipcu 2022 r. wzrosła ona o 15,5 proc. w ujęciu rocznym (największa odnotowana od 1997 r.). Również pod koniec 2021 r., po dłuższym okresie niskich wartości, zaczęły rosnąć stopy procentowe. Na początku lipca 2022 r. stopa referencyjna NBP została podwyższona do 6,50 proc., co jest wartością najwyższą od 2005 r. W efekcie tego miesięczne raty kredytów hipotecznych bardzo wzrosły. Znacznie spadł też popyt na kredyty, gdyż dla wielu osób stały się one zbyt drogie. Według danych BIK z maja 2022 r. banki udzieliły trochę ponad 13,6 tys. nowych kredytów hipotecznych, co oznacza spadek o 43,3 proc. rok do roku; jest to zarazem najniższa liczba od 7 lat. Jako kolejne czynniki hamujące popyt na nieruchomości wymienia się niestabilną sytuację geopolityczną związana z wojną w Ukrainie, a także duży wzrost cen nośników energii wpływający negatywnie na zdolności zakupowe Polaków.

Jeśli chodzi o podaż nowych mieszkań, dane GUS za pierwsze półrocze 2022 r. wskazują, że budownictwo mieszkaniowe zwalnia. W przypadku mieszkań oddanych do użytkowania widać jeszcze niewielki wzrost (o 3,8 proc.) w porównaniu z analogicznym okresem 2021 r. Jednak nowych pozwoleń na budowę wydano już o 0,5 proc. mniej niż rok wcześniej, a mieszkań w budowie było aż o 17,2 proc. mniej.

Czy powyższe czynniki znajdują odzwierciedlenie w trendach cenowych na rynku? W danych za I kwartał 2022 widać, że ceny nieruchomości nadal rosły. Raport NBP za I kwartał 2022 r.  przedstawiający dynamikę cen mieszkań w największych miastach w Polsce wskazuje, że odnotowano wzrosty cen ofertowych i transakcyjnych, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Przykładowo, średnia cen transakcyjnych na rynku pierwotnym rok do roku w 10 badanych miastach wzrosła o 19 proc., a z kwartału na kwartał – o 3,5 proc. Natomiast w przypadku rynku wtórnego odnotowano odpowiednio 16,6 i 5,1 proc.  Raport cen GUS za ten sam okres pokazuje, że ceny lokali mieszkalnych wzrosły w porównaniu z I kwartałem 2021 r. o 13,6 proc., a w porównaniu z IV kwartałem 2021 r. – o 3,3 proc., przy czym wzrosty były bardzo zbliżone dla rynku pierwotnego i wtórnego. Można jednak przypuszczać, że bardziej miarodajne będą dane za II kwartał 2022 r. Takie dane są już dostępne w raporcie PKO BP „Monitoring cen mieszkań”. Wynika z nich, że ceny mieszkań wzrosły o 0,3 proc. kwartał do kwartału i o 13,7 proc. rok do roku. Jest to pewne spowolnienie w porównaniu do I kwartału 2022 r., kiedy odnotowano wzrost o 17,7 proc. r/r. W niektórych analizowanych miastach – Krakowie, Łodzi, Poznaniu i Wrocławiu – wystąpił spadek średniej ceny w stosunku do I kwartału 2022 r.

Czy czekają nas spadki cen?

Co przewidują profesjonaliści rynku nieruchomości? Czy ceny zaczną spadać, czy jedynie zahamują? Swoją prognozę na najbliższą przyszłość przedstawił dr hab. Bogusław Półtorak, prof. Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu. W analizie ekonomicznej po II kw. 2022 r. wskazał, że kupujący mają skłonność do kupowania nieruchomości za gotówkę, by zabezpieczyć oszczędności przed inflacją. Może się zatem utrzymać popyt na nieruchomości mniejsze, które nie muszą być finansowane kredytem, zwłaszcza że są one dobrą inwestycją pod wynajem. Wskutek tego ich ceny nie tyle spadną, co zatrzymają się na jakiś czas. Jeśli chodzi o nieruchomości większe, zwykle kupowane na kredyt, może dojść do korekty cen – zwłaszcza dotyczy to nieruchomości droższych i gorzej położonych.

Mieszkania na sprzedaż

W badaniu INPON (Indeks nastrojów pośredników w obrocie nieruchomościami) przeprowadzonym w II kwartale 2022 r. aż 51 proc. ankietowanych pośredników spodziewa się spadku cen mieszkań w kolejnym kwartale (nie wliczając kawalerek, które traktowane jako osobna kategoria), podczas gdy 28,2 proc. zakłada, że ceny pozostaną na tym samym poziomie. Podobnie jest z cenami domów – 49,2 proc. ankietowanych przewiduje spadek, a 33,3 proc. – stabilizację. Natomiast jeśli chodzi o ceny kawalerek, najwięcej (42,8 proc.) uczestników badania zakłada stabilizację cen. Nawet w segmencie sprzedaży działek, które do tej pory cieszyły się dużym popytem, a ich ceny szybko rosły, aż 51 proc. ankietowanych przewiduje zatrzymanie cen na obecnym poziomie.

Pośrednicy wypowiadający się w badaniu INPON wskazują na możliwy scenariusz prowadzący do spadku lub wyhamowania cen mieszkań w niedalekiej przyszłości. Jak wspomniano wcześniej, znacznie mniej osób zainteresowanych zakupem mieszkań ubiega się o kredyty hipoteczne i je otrzymuje. W takiej sytuacji na rynku nieruchomości liczą się przede wszystkim ci kupujący, którzy dysponują wystarczającą kwotą w gotówce. Mają oni mocną pozycję w negocjacjach, więc mogą  wywierać presję na sprzedających, by obniżali ceny.  Jednak nawet jeśli  ceny spadną, nie będzie to wyraźnie widoczne ze względu na inflację i rosnące koszty budowy.

Źródła danych: GUS, PKO BP, NBP, Nieruchomosci-online.pl

Dowiedz się więcej:

• "Czym jest WIBOR i jak wpływa na ratę kredytu?"
• "Rynek wtórny i rynek pierwotny - z czego wynikają różnice cen?"
• "Ceny mieszkań w Polsce po 1989 roku"

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Magdalena Krukowska - Od 2016 r. związana z portalem Nieruchomosci-online.pl. Należy do zespołu redakcyjnego bloga Nieruchomosci-online.pl, gdzie współtworzy strategię contentową, odpowiada za dobór treści, zajmuje się tworzeniem i optymalizacją publikacji, a także kontaktami z autorami i ekspertami ds. nieruchomości. W przeszłości prowadziła szkolenia z j. angielskiego.