II kwartał 2022 r. zakończył się dużym spadkiem indeksu nastrojów pośredników (INPON) — do 48,5 na 100 pkt, co oznacza pesymistyczne prognozy dla rynku. Kurczący się popyt uderzył we wszystkie kategorie nieruchomości poza wynajmem. Co czeka polską gospodarkę i rynek nieruchomości? Jakie czynniki wpływają i będą wpłynąć na popyt, podaż i ceny na rynku wtórnym w najbliższych miesiącach? Czy mamy widmo stagflacji?

Na te pytania odpowiada dr hab. Bogusław Półtorak – prof. Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu, ekspert rynku nieruchomości, współtwórca i długoletni główny ekonomista portalu Bankier.pl – z perspektywy czynników ekonomicznych, które wpływają na polską gospodarkę i rynek nieruchomości. Ekonomista jest także współtwórcą cokwartalnego raportu z badania nastrojów pośredników (INPON), który zespół badawczy z Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu przygotowuje we współpracy z portalem Nieruchomosci-online.pl

Spadek zainteresowania w segmencie większych mieszkań i domów na sprzedaż, nieco lepsze oceny w segmencie działek i kawalerek, ale poniżej granicy optymizmu oraz pozytywny scenariusz popytowy na rynku najmu – takie wnioski płyną z najnowszego raportu z badania nastrojów pośredników w II kw. 2022 r.

Co zdeterminuje sytuację na rynku nieruchomości w III kw. 2022 r.?

Ekonomista uważa, że obecnie sytuacja na rynku nieruchomości jest złożona, a jej ocena dokonana przez pośredników po II kw. 2022 nie jest jednorodna.

– W przyszłym kwartale sytuację na rynku zdeterminują: inflacja, stopy procentowe, polityka kredytowa banków i sytuacja społeczno-gospodarcza w kraju. Na to wszystko nakłada się sytuacja geopolityczna w przestrzeni międzynarodowej. Nadal uchodźcy z Ukrainy będą mieć swój wpływ na sytuację na rynku nieruchomości, zwłaszcza w zakresie najmu. Jednak rynek już do tej sytuacji częściowo się dostosował, pozostaje niepewność co do terminu, w jakim nastąpi powrót do domów uchodźców. W kolejnym kwartale najem będzie spotykał się z dużym popytem, jednak nie będzie on tak intensywnie rósł. Niepewność klientów w odniesieniu do sytuacji makroekonomicznej, negatywny nastrój wynikający ze wzrastającej inflacji i podwyżek stóp procentowych (decyzje RPP) oraz pogarszająca się zdolność kredytowa, będąca konsekwencją podwyżek stóp – te uwarunkowania ukierunkowują rynek na „zwijanie” lub co najmniej zatrzymanie. W związku z tym nadal istotną barierą mogą być ograniczenia dotyczące podaży nowych, wykańczanych lub remontowanych nieruchomości. Oprócz wzrostu kosztów, wpływ ma na to też niedobór pracowników – mówi dr hab. Bogusław Półtorak, prof. Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu.

Jakie czynniki będą kształtować poziom popytu oraz cen?

– Kupujący stoją obecnie przed dylematem: kupić teraz, ale z dużymi problemami i wymaganiami ze strony banku, przy często mniejszej powierzchni mieszkania ze względu na ograniczoną zdolność kredytową czy zaczekać i przy dużej niepewności na rynku ryzykować, zwłaszcza przy rosnącej inflacji. Widoczna jest wciąż tendencja do ucieczki od gotówki, wobec czego często na rynku dochodzi do transakcji kupna-sprzedaży za pomocą właśnie gotówki – inwestorzy próbują zabezpieczyć oszczędności gotówkowe. Klienci inwestycyjni skupiają się na tych nieruchomościach, za które mogą zapłacić gotówką, tak aby nie brać kredytu. Stąd mniejsze nieruchomości będą cieszyć się większym popytem zwłaszcza, że takie nieruchomości szybko są wynajmowane. Pojawienie się tych klientów powoduje, że ceny mogą zatrzymać się przez pewien czas na obecnym lub podobnym poziomie. Większy problem może być w segmencie większych nieruchomości mieszkaniowych, w przypadku których klienci posiłkują się najczęściej kredytem. W przypadku domów respondenci przewidują, że w ciągu kolejnych miesięcy może nastąpić korekta ceny, dotyczy to zwłaszcza tych drogich w gorszych lokalizacjach – tłumaczy ekonomista.

Czy polską gospodarkę czeka stagflacja?

– Problemy sygnalizowane już w I kwartale 2022 roku uległy nasileniu i są związane przede wszystkim z szokiem podażowym i realną wizją stagflacji, jako konsekwencji perturbacji gospodarczych, będących efektem ograniczeń gospodarczych w pandemii, wydatków fiskalnych oraz konfliktu w Ukrainie. Możliwa stagflacja, będąca skutkiem utrzymywania się wysokiej dynamiki cen i spadku produkcji (związanego przede wszystkim z efektami drugiej rundy spirali cenowo-płacowej), będzie negatywnie oddziaływać na podaż nowych mieszkań (ograniczone zasoby produkcyjne), ale też na popyt. W perspektywie możliwy wzrost bezrobocia i dalsza erozja wynagrodzeń realnych „zjadanych” przez inflację, jeszcze bardziej może odbić się na zdolnościach zakupowych Polaków i utrzymać presję kurczącego się rynku przez najbliższe kilka kwartałów. Ponadto gwałtowny wzrostów cen nośników energii (według danych GUS w maju ten wzrost wyniósł ponad 45% rok do roku) oznacza skokowy wzrost kosztów utrzymania nieruchomości – odpowiada profesor.

W związku z negatywnymi czynnikami ekonomicznymi mamy twarde lądowanie w gospodarce, ale przy określonych warunkach może być ono krótkotrwałe.

– Katalizatorem pozytywnych zmian mogłyby być nowe inwestycje finansowane ze środków unijnych, które zapewne wpłyną na stabilizację warunków makroekonomicznych. Odbudowa popytu finansowanego kredytami hipotecznymi będzie ściśle związana z zakończeniem cyklu podwyżek stóp procentowych, a to łączy się ze zrównoważeniem przyczyn zjawisk inflacyjnych i nastąpi pod warunkiem, że nie dojdzie w efekcie stagflacji do skokowego wzrostu bezrobocia – podsumowuje prof. Półtorak.

Pobierz raport INPON po II kw. 2022

Zespół Nieruchomosci-online.pl - Nieruchomosci-online.pl to portal z największą liczbą ogłoszeń nieruchomości w Polsce. Udostępnia poszukującym około 300 tys. ofert od biur nieruchomości, deweloperów i osób prywatnych. Odwiedzany jest przez ponad 4 mln użytkowników miesięcznie.