Głównym Sponsorem konferencji był portal Nieruchomosci-online.pl
Patronem medialnym wydarzenia był magazyn „ESTATE”

Co z hamującym popytem? Czy spadek cen jest realny? Jakie mogą być kierunki rozwoju deweloperów? Czy mogą to być gminy ościenne? Dlaczego rośnie atrakcyjność rynku wtórnego? Jaką rolę odegrają uchodźcy z Ukrainy? – to jedne z najważniejszych pytań, które padły podczas 12. Forum Rynku Nieruchomości w Sopocie.  

• W obliczu ochłodzenia popytu, rynek pierwotny w wielu miastach zaciągnął hamulec ręczny, a deweloperzy coraz częściej rozmawiają o budowaniu pod wynajem. 
• Chociaż zainteresowanie mieszkaniami zmalało, eksperci nie wierzą w spadek cen z powodu stale rosnących kosztów budowy. 
• Sektor mieszkaniowy jeszcze mocniej skręci w segment premium. 
• W dużych miastach wiele osób będzie skazanych na rynek najmu lub na podjęcie decyzji o kupnie mieszkania w gminie ościennej. 
• Rynek wtórny staje się coraz większą alternatywą dla rynku pierwotnego, m.in. ze względu na wysoki standard oferowanych mieszkań.  
• Z powodu braku gruntów w największych miastach deweloperzy coraz częściej interesują się mniejszymi rynkami.

Tak wyglądają główne wnioski, które płyną z 12. Forum Rynku Nieruchomości w Sopocie. W konferencji zorganizowanej przez Nowy Adres brali udział m.in. deweloperzy, przedstawiciele sektora finansowego, generalni wykonawcy i pośrednicy.  Oto najciekawsze komentarze uczestników, którzy 2 i 3 czerwca debatowali o rynku w hotelu Sheraton.  

Jak bardzo wyhamował popyt? 

– Inflacja. Okrojona dostępność kredytów. Rosnące koszty budowy. Kurczące się banki ziemi. Okrutna wojna za wschodnią granicą. Wszystko to sprawiło, że za nami koniec szaleńczego popytu. Przed nami natomiast znacznie bardziej rozważne decyzje zakupowe i zmieniające się preferencje. Czas wymagający. Czas oczekiwania, ale też reakcji. Reakcji na zmianę – mówił już podczas otwarcia konferencji Michał Kurczycki, dyrektor zarządzający portalu Nieruchomosci-online.pl. Zwracał też uwagę, że nowe realia wymagają innego podejścia zarówno do klientów, jak i do planowania inwestycji. –  Przy mniejszym popycie trzeba głębiej poznawać preferencje poszukujących, aby zainteresować ich ofertą. Przy ograniczonej dostępności gruntów w miastach trzeba też patrzeć dalej, aby wiedzieć, w których mniejszych miejscowościach budować. Inaczej mówiąc, należy mieć pełny obraz rynku.

Michał Kurczycki - CEO portalu Nieruchomosci-online.pl podczas otwarcia 12. Forum Rynku Nieruchomosci-online.pl w Sopocie. Fot. materiały prasowe organizatora

O skali zmniejszenia popytu opowiadała też m.in. Alicja Palińska z działu analiz Nieruchomosci-online.pl. Jak mówiła, mniejsze zainteresowanie mieszkaniami jest już wyraźnie widoczne w liczbie kontaktów z deweloperami za pośrednictwem serwisu. – Jeśli przeanalizujemy pierwsze cztery miesiące 2022 r. na rynku pierwotnym, spadek wynosił 15 proc. rok do roku. Biorąc pod uwagę maj, było to już 20 proc. Na rynku wtórnym tąpnięcie jest większe i wynosiło około 30 proc., porównując maj 2022 r. do maja 2021 r. Chociaż należy pamiętać, że skala liczby ogłoszeń jest tutaj zupełnie inna niż w przypadku rynku pierwotnego – komentowała. 

Tomasz Stoga, prezes Profit Development, członek zarządu Polskiego Związku Firm Deweloperskich: – Jednym słowem: jest źle. Mamy problem po stronie podażowej, czyli z uruchamianiem nowych inwestycji. Nasi wykonawcy nie wiedzą, jak będą kształtowały się koszty budowy i tu jest gigantyczna niepewność. Ceny są kompletnie nieprzewidywalne i nasze koszty produkcji rok do roku wzrosły o 35 proc. Mamy też problem ze stroną popytową. Rekomendacja S Komisji Nadzoru Finansowego, która weszła w życie w kwietniu, załamała rynek kredytów. Spadki obserwowane w większości biur sprzedaży sięgają 50 proc. Na szczęście możemy jeszcze liczyć na klientów gotówkowych, bo przynajmniej w ostatnich latach rynek dzielił się mniej więcej równo: na osoby kupujące na własne potrzeby oraz inwestycyjnie za gotówkę. Liczymy na zwiększone zainteresowanie klientów gotówkowych, ponieważ jest popyt na rynku najmu i pieniądze z tego są całkiem obiecujące. Jednocześnie jednak trzeba pamiętać też o odradzających się rynkach lokat i obligacji, co jest dla nas – co tu kryć – złą wiadomością. Te pieniądze potencjalnie mogłyby trafić do sektora nieruchomości, dlatego jakiś procent tego rynku również może nam się zmniejszyć.       

Andrzej Oślizło, prezes Develii: – Sektor nieruchomości wchodzi w trudniejszy okres, ponieważ istotnie zmienia się rynek hipotek z uwagi na wyższe stopy procentowe i rekomendacje KNF-u. Taka sytuacja pewnie trochę potrwa, ciężko przewidywać, jak długo, ponieważ wpływa na nią też kilka czynników zewnętrznych. Część deweloperów będzie podejmować decyzję o przesunięciu budów, część pewnie nie będzie budować. Nasza spółka kontraktuje budowy, chociaż ich parametry oczywiście się zmieniły. Czy będzie można jednak liczyć na promocje? Nie, ponieważ jest drożej (w związku z rosnącymi kosztami budowy — przyp. red.)  

O sytuacji na rynku wtórnym mówiła z kolei Jarosława Ejsymont, reprezentująca Wielkopolskie Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami: – Na rynku poznańskim od kilku tygodni zauważalne jest zahamowanie popytu. Nieliczni klienci, którzy zostają, to klienci gotówkowi. Pozostają też ewentualnie fliperzy, którzy zazwyczaj mają po kilkanaście mieszkań w remoncie, zatrudniają swoje ekipy budowlane i chcą utrzymać front robót. Żeby jednak zwykli klienci wrócili na rynek wtórny, musiałaby dokonać się pewna korekta cenowa.   

Alicja Palińska z Nieruchomosci-online.pl podczas prezentacji "Krajobraz rynku nieruchomości" na 12. Forum Rynku Nieruchomości w Sopocie. Fot. materiały własne

Czy ceny nieruchomości spadną?

Uczestnicy sopockiego forum byli raczej zgodni: skoro stale rosną koszty budowy, na spadki cen mieszkań z rynku pierwotnego w najbliższym czasie nie ma co liczyć.  

– Przypomnę, jak wyglądało to po kryzysie subprime: ceny w ciągu czterech lat wzrosły wówczas o 100 proc., a potem spadły maksymalnie o 17 proc. Podkreślam, stało się tak przy wcześniejszym 100-procentowym wzroście. Teraz wzrost, który obserwujemy od 2018 r., wynosi około 60 proc., ale nie jest to efekt spekulacji. Wynika to właśnie z rosnących kosztów budowy, kosztów pracy, cen gruntów itd. Dlatego nie widzę szans, aby ktoś obniżał cenę – mówił dr Jacek Furga, prezes Centrum AMRON. 

W podobnym tonie wypowiadał się prof. Jacek Łaszek, który reprezentował Narodowy Bank Polski: – Przy inflacji rzędu 13 proc. raczej trudno oczekiwać spadków. Musiałoby dojść do katastrofy na rynku, do bardzo dużych napięć głównie po stronie popytu, czyli po stronie konsumentów. W Polsce tego nie ma. Sektor finansowy jest zdrowy i jest on bardzo prosty w odróżnieniu od najbardziej rozwiniętych systemów na świecie. Nie ma wielkich napięć, nasze firmy deweloperskie są dobrze skapitalizowane i są w stanie absorbować duży front robót, który mają. W mojej opinii musi po prostu ukształtować się jakiś nowy punkt równowagi. Na pewno nie będzie już tak jak było do tej pory, że kredyt był bardzo tani, a mieszkania bardzo dostępne. Prawdopodobnie to znormalnieje, będzie trzeba więcej pracować na mieszkanie. W związku z tym spadnie produkcja i relatywnie wzrosną ceny mieszkań.   

Panel "Szok za szokiem" podczas 12. Forum Rynku Nieruchomości w Sopocie. Fot. materiały prasowe organizatora

Jakie są możliwe kierunki rozwoju dla deweloperów? 

Podczas rozmów o kierunkach rozwoju branży, niczym bumerang wracał oczywiście temat braku działek pod inwestycje. Deweloperzy podkreślali, że bez dopływu większej liczby gruntów na rynek pobudzenie strony popytowej będzie bardzo trudne.  

 – Potrzebujemy gruntów, żeby rozwinąć skrzydła i budować kolejne inwestycje. Mamy dwa pomysły, które są od lat zgłaszane. Pierwszy to uruchomienie programu „Mieszkanie za grunt”. Chcielibyśmy, żeby gminy sprzedawały swoje działki nie za pieniądze, tylko za wybudowane przez nas mieszkania. Ważne jest też uruchomienie wielkiego zasobu gruntów Skarbu Państwa, który jest teraz wyłączony z gry rynkowej. Te działki są zablokowane i przez to pozostałe grunty zyskują na wartości, a nasi klienci mają ten rachunek do zapłacenia. Drugi pomysł dotyczy zmian legislacyjnych, które pozwoliłyby przywrócić na rynek np. grunty przemysłowe. Mamy mnóstwo działek przemysłowych, które zostały poprzez plany miejscowe w dużych miastach przeznaczone pod inwestycje biurowe. Obecnie mało kogo już te działki interesują, dlatego postulujemy szybką zmianę, aby móc budować miks biur, mikroapartamentów i mieszkań  – mówił Tomasz Stoga.

Wielokrotnie podkreślano, że szansą dla deweloperów jest również rynek PRS.

– Rynek mieszkań na sprzedaż się kurczy, ale mamy moce przerobowe. Widzimy potencjał w rynku wynajmu. We Wrocławiu w ciągu marca i kwietnia stawki wzrosły o 30 proc. i to jest coś, po co warto się schylić. Jest jednak spory problem, żeby sfinansować taki pomysł. Rozmawiamy z bankami, ale nie mają one dla nas oferty. Tylko firmy mocne kapitałowo stać, aby taką nieruchomość zabudować, wynająć lub sprzedać funduszowi. Słabszych deweloperów nie będzie na to stać. Jako związek deweloperów rozmawiamy z bankami, żeby wymyśliły sposób finansowania, aczkolwiek trzeba też pamiętać, o jakiej skali mówimy. W zeszłym roku na rynku najmu instytucjonalnego pojawiło się raptem 6-7 tys. mieszkań. Ten rynek dopiero zaczyna się rodzić. Część deweloperów chciałaby na nim zaistnieć, natomiast jest to bardziej skomplikowany temat. Kluczem jest właśnie sfinansowanie przedsięwzięcia – podkreślał Tomasz Stoga, prezes Profit Development.

Prezes Develii Andrzej Oślizło mówił z kolei m.in. o mocniejszym wyjściu naprzeciw oczekiwaniom klientów inwestycyjnych. – Pakiety wykończeniowe mieszkań zdecydowanie są już oczekiwane zarówno u klientów inwestycyjnych indywidualnych, jak i w przypadku funduszy PRS-owych. Są deweloperzy, którzy oferują gotowe, wykończone produkty. Kiedyś to był pewien ewenement, teraz rynek zdecydowanie bardziej pójdzie w tę stronę. To także szansa dla deweloperów na dodatkową marżę – zwracał uwagę.  

O programach wykończeniowych szerzej opowiadała też Karolina Karwowska-Gajżewska, prezes Deer Design, firmy specjalizującej się w projektowaniu i wykańczaniu wnętrz. – Nasza spółka zrealizowała ponad 2 tys. mieszkań w segmencie pod klucz, współpracujemy na ponad 170 inwestycjach deweloperskich i te liczby pozwalają nam analizować zachowania konsumentów. Myślę, że możemy mieć wpływ na pobudzenie rynku poprzez eliminowanie ze świadomości klienta obaw przed problemami, które wiążą się z wykończeniem. Bo to naprawdę długi i złożony proces zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Programy wykończeniowe pod klucz przede wszystkim charakteryzują się tym, że łatwo jest to skalkulować z metra kwadratowego. Doradca w biurze sprzedaży jest więc w stanie razem z ceną zakupu podać już cenę wykończenia. W przypadku klienta, który nie wie, jakie będzie obciążenie jego budżetu domowego kredytem, takie kalkulacje mogą wpłynąć na proces decyzyjny. Druga kwestia to gwarancja ceny. Deweloperzy wciąż oferują stałą cenę zakupu mieszkania, ale klient zastanawia się, jaki będzie koszt wykończenia za pół roku, za rok. Nasza firma wyszła więc z założenia, że jeżeli deweloper gwarantuje cenę, to my też powinniśmy ją gwarantować – mówiła Karolina Karwowska-Gajżewska.  

Panel "Efekt motyla czy efekt skali" podczas 12. Forum Rynku Nieruchomości w Sopocie. Na zdjęciu od lewej: Alicja Palińska - Nieruchomosci-online.pl, Andrzej Oślizło - Develia S.A, Jarosława Ejsymont - WSPON Poznań, Karolina Karwowska-Gajżewska - Deer Design, Tomasz Stoga - Profit Development. Fot. materiały prasowe organizatora

Czy gminy ościenne są kierunkiem rozwoju dla deweloperów? 

W programie konferencji nie zabrakło też oczywiście dyskusji na temat sytuacji mieszkaniowej w aglomeracjach miejskich. 

Na przykładzie rynku wtórnego pokazano, jak bardzo spada dziś siła zakupowa nabywców mieszkań w obliczu ograniczonych możliwości finansowych. Okazało się, że spośród poszukujących, którzy chcą kupić mieszkanie o powierzchni 50 mkw. w Warszawie, Gdańsku, Krakowie lub Wrocławiu, aż 60-70 proc. na to nie stać. Przykład: średnia cena ofertowa używanego 50-metrowego mieszkania w Krakowie to dziś około 600 tys. zł, a 63 proc. osób szuka takiej nieruchomości do kwoty 500 tys. zł (dane z wyszukiwarki Nieruchomosci-online.pl, kwiecień 2022 r.). W takiej sytuacji alternatywą są właśnie mieszkania w gminach ościennych, gdzie średnia cena jest o kilkadziesiąt procent niższa niż w stolicy regionu.

– Prezentowane dane pokazują, że uwaga poszukujących może się kierować do gmin ościennych przez ograniczone możliwości finansowe. Czy deweloperzy, poszukując popytu, mogą iść mocniej w kierunku tych rynków lokalnych? – pytała panelistów Alicja Palińska z działu analiz Nieruchomosci-online.pl.  

Tomasz Stoga: – 65 proc. nowych mieszkań w Polsce buduje się poza sześcioma głównymi rynkami. A więc tak naprawdę już buduje się w tych mniejszych lokalizacjach typu Gorzów Wielkopolski, Zielona Góra, Wałbrzych czy Jawor. To perspektywiczne rynki. Natomiast to, co daje wyniki, to właśnie gminy ościenne. Koszty produkcji mamy tam takie same, ale różnicą są nieruchomości gruntowe. Obecnie, żeby znaleźć działki w dużych miastach, trzeba się wykazać większymi umiejętnościami niż Tom Cruise w „Mission: Impossible”. Ale nawet jeśli uda się nam je znaleźć, to są one horrendalnie drogie. W gminach ościennych są jeszcze szanse, żeby grunty pozyskać taniej. 

Zdaniem prezesa Profit Development i członka zarządu PZFD, właśnie ceny gruntów są jednym z głównych czynników, który blokuje możliwość obniżki cen mieszkań. – Jeśli ceny nieruchomości gruntowych we Wrocławiu zaczynają się od trójki z przodu, jeśli doliczymy produkcję i obsługę kredytu, to w samych kosztach mamy 10 tys. zł. A więc nie możemy sprzedawać we Wrocławiu mieszkań taniej niż 11-12 tys. zł, ponieważ to daje nam szansę na utrzymanie firmy i potencjalne odbudowanie banku ziemi. Natomiast jeżeli chcemy budować w segmencie popularnym dla mniej zamożnego klienta, to jest wielu deweloperów, którzy kupili grunty w otaczających gminach i tam oferują odrobinę tańsze mieszkania. Chociaż trzeba mieć świadomość, że im dalej odchodzimy, tym nieco inna jest specyfika tych rynków. Oczekujemy tam też też trochę większej zaradności od samorządów – zwracał uwagę deweloper. 

Reprezentujący Develię Andrzej Oślizło podkreślał jednak, że decydująca jest chłonność rynku w danej lokalizacji: – Niektóre gminy, chociażby warszawskie, mają już inwestorów. Część tych rosnących lokalizacji była na naszym radarze, ale po dynamicznych wzrostach kosztów budowy uznaliśmy, że to się mniej opłaca. Póki mamy banki ziemi i dostępne działki w obrębie lepszych lokalizacji, to zdecydowanie tam pójdzie największa uwaga. Wciąż to tam jest największy popyt ze strony bardziej wyselekcjonowanych klientów.

Panel "Efekt motyla czy efekt skali" podczas 12. Forum Rynku Nieruchomości w Sopocie. Na zdjęciu od lewej: Alicja Palińska - Nieruchomosci-online.pl, Andrzej Oślizło - prezes Develia S.A., Jarosława Ejsymont - WSPON Poznań, Karolina Karwowska-Gajżewska  - prezes Deer Design. Fot. materiały prasowe organizatora

Czy rynek wtórny zyskuje na atrakcyjności? 

– Rynek wtórny jest coraz bardziej konkurencyjny dla pierwotnego, który oczywiście kojarzy się z nowością i wykończeniem według własnych upodobań. Przede wszystkim oferta na rynku wtórnym jest w coraz wyższym standardzie. Są lokalizacje, gdzie podaż mieszkań w wysokim standardzie jest bardzo wysoka. Na przykład w Gorzowie Wielkopolskim 50 proc. oferty stanowi wysoki standard. Szczecin czy Rzeszów to 40 proc. Czyli nie jest tak, że rynek wtórny to tylko mieszkania do remontu – zwracała uwagę Alicja Palińska z portalu Nieruchomosci-online.pl.  

Podkreślano również, że rynek wtórny charakteryzuje się większą elastycznością, jeśli chodzi o możliwość negocjowania ceny. 

Jaką rolę na rynku odegrają uchodźcy? 

Deweloperzy, analitycy i finansiści zastanawiali się też, w jaki sposób uchodźcy z Ukrainy wpłyną na rynek mieszkaniowy w Polsce. Zdaniem niektórych ekspertów, w 2022 r. zdecydowanie spadnie liczba transakcji z udziałem obywateli tego kraju (w 2021 r. było to ponad 4 tys. kupionych mieszkań) i będą oni obecni głównie na rynku najmu. Mocniejsze wejście na rynek kupna będzie możliwe dopiero w perspektywie kilku lat.  

Dr Jacek Furga, komentując sytuację Ukraińców w Polsce, powołał się na dane Centrum Analiz Banku PKO BP. Według szacunków analityków największego polskiego banku, uchodźcy w największym stopniu wykreują dodatkowy popyt na wynajem, a w dłuższej perspektywie także na zakup mieszkań (głównie na rynkach mazowieckim, małopolskim oraz położonych w zachodniej części kraju). Oceniono, że w perspektywie kilku lat omawiana grupa stworzy dodatkowe zapotrzebowanie na około 230 tys. mieszkań. 

Kazimierz Kirejczyk, przewodniczący Strategicznego Panelu Doradczego w JLL Polska mówił z kolei o wpływie wojny na polską gospodarkę. Jego zdaniem napaść Rosji na naszego sąsiada poważnie odbije się na poziomie życia Polaków: – Jesteśmy w sytuacji, kiedy po trzydziestu latach rozwoju, komfortu psychicznego i iluzji bezpieczeństwa, będziemy musieli teraz zacisnąć pasa i zaakceptować to. Dla tego pokolenia, które żyło trzydzieści lat w pokoju i ciągłym rozwoju gospodarczym, może to nie być tak łatwe do zaakceptowania.  

12. Forum Rynku Nieruchomości w Sopocie. Fot. materiały własne

Zespół Nieruchomosci-online.pl - Nieruchomosci-online.pl to portal z największą liczbą ogłoszeń nieruchomości w Polsce. Udostępnia poszukującym około 300 tys. ofert od biur nieruchomości, deweloperów i osób prywatnych. Odwiedzany jest przez ponad 4 mln użytkowników miesięcznie.