Hipoteki taniej, a jednak drożej

Krzysztof Rzymski

Tylu złych informacji dla banków operujących w Polsce jeszcze w najnowszej (blisko 26-letniej) historii nie było. Szykuje się prawdziwy armagedon. Czas pokaże czy dla banków, czy dla ich klientów. Stopy procentowe najniższe w historii, a koszt kredytu hipotecznego w górę.

Niskie stopy procentowe

Obecnie mamy najniższe stopy procentowe, niebawem zapewne jeszcze się obniżą. Polityka taniego pieniądza raczej szybko się nie skończy. Dla banków to zła sytuacja. Do tej pory ponad jedną trzecią dochodów generowały z przychodów odsetkowych. Im niższe stopy procentowe, tym dochodowość z odsetek banków maleje. Ta sytuacja powinna być korzystna dla klientów, ale nie jest. W ostatnich kwartałach kredyty np. gotówkowe… zdrożały. Banki podniosły swoje marże, opłaty i prowizje do granic możliwości. Od kilku miesięcy marże kredytów hipotecznych również rosną, ale metodą kropelkową.

Ustawa antylichwiarska

Ustawa ta zakłada, że maksymalne oprocentowanie kredytów proponowanych w Polsce to czterokrotność stopy lombardowej, czyli w lutym maksimum to 12%. Jeszcze kilkanaście miesięcy temu to było powyżej 20%. Dochody banków niechybnie się obniżą. Oczywiście szukają metody obejścia tej ustawy i proponują klientom niebywale wysokie prowizje oraz konieczność wykupowania ubezpieczeń. Ustawa antylichwiarska nie mówi nic o wysokości prowizji. Jednak banki nie mogą windować prowizji w nieskończoność – obawiają się tu Urzędu Ochrony Konsumentów i Konkurencji. W przypadku kart kredytowych i limitów w kontach banki nie mogą tak łatwo windować kosztów.

Załamanie kursu franka szwajcarskiego

Czarny styczniowy czwartek, gdy kurs franka poszedł niespodziewanie o kilkadziesiąt procent, wstrząsnął polską bankowością. Blady strach padł na banki i klientów. Klienci zaczęli masowo domagać się pomocy m.in. ze strony banków. Jeżeli zostaną zmuszone one do przewalutowania kredytów na złotówki, zanotują ogromne straty. Straty te obniżą kapitały własne banków, co oznacza, że w najlepszym wypadku utracą płynność finansową i nie będą miały środków na udzielanie nowych kredytów. Nie ma nowych kredytów – nie ma dochodów. W skrajnie złych okolicznościach kilka banków może upaść. Dodam, że około 200 tys. kredytów jest wyższych niż wartość zabezpieczeń. Kredyty w frankach szwajcarskich to prawdziwa bomba z opóźnionym zapłonem.

Obsługa kart

Od wielu miesięcy trwały prawdziwe walki pomiędzy sklepikami, bankami i firmami obsługującymi terminale płatnicze. Opłaty były na tle Europy bardzo wysokie. To już jednak historia. W tym roku opłata ta będzie ustawiona na poziomie 0,3% (dla popularnych kart). Od lipca 2014 roku wynosiła 0,5%, jednak wcześniej było to znacznie powyżej 1%. To ogromny spadek dochodów.

Podwyższona składka na Bankowy Fundusz Gwarancyjny

Banki są zobowiązane do zasilania BFG. Fundusz ten gwarantuje wypłatę środków dla klientów w przypadku upadłości banku. W funduszu zgromadzonych jest dużo środków. Tak przynajmniej wydawało się do niedawna. W XXI wieku nie upadł żaden bank komercyjny w Polsce. Ale niedawno pod skrzydła BFG trafiły SKOK-i (Spółdzielcze Kasy Oszczędnościowo-Kredytowe). Większość Kas jest w bardzo złym stanie. Klienci jednego z nich (który upadł) otrzymali już wypłaty z BFG. Zubożyło to zasoby funduszu o 7%. Nie ma pewności czy kolejne SKOK-i również nie upadną. Nadzorca finansowy obłożył banki kolejnymi składkami i od 2015 roku składki uległy podwojeniu.

Zmniejszenie konkurencyjności oferty kredytowej

Kredyty hipoteczne stanowią olbrzymią część długoterminowych dochodów banków. Komisja Nadzoru Finansowego wprowadziła obowiązek, by klienci ubiegający się o kredyt hipoteczny posiadali minimum 10% udziału własnego. To niechybnie spowoduje, że część klientów nie stać będzie na zaciągnięcie tego kredytu. Eksperci mówią nawet o 25% wykluczonych klientów hipotecznych. Statystyki są nieubłagane, w 2014 roku połowa kredytów była udzielona przez banki przy wkładzie własnym niższym niż 20%. W krótkim czasie nie jest łatwo zebrać 10% na wkład własny. Jeśli klient zbierałby te środki przez rok, to miesięcznie musiałby odłożyć ok. 1,8 tys. zł, przez dwa lata – oszczędności musiałyby wynosić ok. 1 tys. zł miesięcznie.

Rekomendacja U

Niebawem wchodzi w życie Rekomendacja dotycząca dobrych praktyk w zakresie bancassurance. Do tej pory banki chętnie „ubierały” klientów w wszelkiego rodzaju ubezpieczenia. Z jednej strony ubezpieczony kredyt jest bezpieczny dla klienta i banku. Z drugiej zaś banki otrzymywały bardzo wysokie prowizje od ich sprzedaży. Nierzadko ponad połowa składki płacona przez klienta trafiała jako prowizja do banku, a niecała połowa przeznaczana była na właściwą ochronę klienta. Ograniczenie dochodów banków z tytułu ubezpieczeń będzie dla części z nich ogromnym ciosem.

Upadłość konsumencka

Ustawa o upadłości konsumenckiej istnieje od kilku lat, natomiast dotychczasowe jej zapisy właściwie uniemożliwiały upadłość konsumencką. Od 2015 roku obowiązuje ustawa znowelizowana, która wreszcie zabezpiecza interesy klienta. Dziś już naprawdę będzie można upaść. Tej nowelizacji banki się bardzo obawiają. Wytłumaczę to na przykładzie. Klient zaciągnął kredyt na mieszkanie w wysokości 200 tys. zł w roku 2008, denominowany w frankach szwajcarskich. Dziś wartość mieszkania to ok. 180 tys. zł, wysokość kredytu to 350 tys. zł. Sąd ogłasza upadłość konsumencką. Klient traci cały majątek. Bank sprzedaje mieszkanie, samochód, telewizor klienta i odzyskuje ok. 130 tys. zł. Klient otrzymuje od syndyka środki na najem mieszkania na 2 lata. Sąd wyznacza klientowi plan naprawczy i nakazuje spłatę rat w wysokości odpowiedniej do dochodów na kolejne trzy lata. Sąd będzie miał prawo do umorzenia reszty długów. Co oznacza, że bank już nigdy nie odzyska 220 tys. zł. Część bankowców szacuje grupę potencjalnych „bankrutów” na 150 tys. Takiego uszczuplenia dochodów nie uniesie część banków.

Co zatem mogą zrobić banki?

  • Zwiększyć sprzedaż kredytów – przy zmniejszających się dochodach na kliencie trzeba po prostu sprzedać więcej.
  • Dosprzedaż dla obecnych klientów – banki mogą obecnym klientom próbować sprzedawać kolejne produkty. Czy ktoś z Was nie miał jeszcze telefonu ze swojego banku w celu dokupienia czy zamiany produktów.
  • Wprowadzić do sprzedaży kolejne produkty – może banki będą sprzedawały nieruchomości?
  • Konsolidacja – większe banki kupują mniejsze, w efekcie przejmą ich dochody i w znacznie mniejszym stopniu koszty.
  • Restrukturyzacja zatrudnienia – można obniżyć dochody lub zwolnić część załogi.
  • Zamknięcie części placówek – w 2014 roku zlikwidowano ok. 100 placówek. Wiele jest przygotowywanych do likwidacji, ale np. umowy wynajmu są podpisane na wiele lat.
  • Zmiana Taryfy Opłat i Prowizji – u obecnych klientów wzrosną opłaty i prowizje, po cichutku, po malutku, o kilka złotych tu i kilka złotych tam.
  • Koniec darmowych kont i bankomatów – banki rakiem wycofują się z darmowych usług i niebawem znikną prawdziwe konta za zero.

2015 rok to będzie rok wielkich zmian w bankowości. Banki zapewne sobie poradzą – jak zawsze. Jak na tym wyjdą klienci? Jak zawsze – zapłacą więcej.

Dodaj komentarz

Komentarze:

Krzysztof Rzymski

Krzysztof Rzymski - od 2003 niezależny doradca kredytowy w firmie rodzinnej KMR Kredyty & Nieruchomości, absolwent Wydziału Nauk Ekonomicznych Uniwersytetu Mikołaja Kopernika w Toruniu, mediator dyplomowany. Wieloletni wykładowca na podyplomowych studiach z zakresu pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, zarządzania nieruchomościami i rzeczoznawstwa. Analityk i ekspert portali internetowych, lokalnych gazet, TV i radia w zakresie rynku finansowego, rynku nieruchomości, gospodarki. www.kmr.pl

Zobacz także

Używamy i uzyskujemy dostęp do cookies i podobnych technologii w celach statystycznych i realizacji usług. Możesz określić w przeglądarce warunki przechowywania i dostępu do cookies. Więcej...

Zamknij