Пропонуємо кілька порад для людей з України, які хочуть зняти квартиру в Польщі. Тут ви дізнаєтеся, де і як шукати квартиру, на що слід звернути увагу, що перевірити і про що запитати, а також про необхідні формальності.

Як шукати житло в оренду?

Найбезпечніша форма – це скористатися допомогою професійного посередника, який представить вам пропозиції з урахуванням ваших потреб, а також допоможе у контактах з орендодавцями та в залагодженні формальностей.

Запрошуємо звернутися до україномовних посередників

Ви також можете самостійно переглядати пропозиції оренди. На порталі Nieruchomości-online.pl ви знайдете великий вибір актуальних пропозицій щодо оренди квартири, кімнати та будинку. Ви можете шукати пропозиції за певними критеріями, зокрема місцезнаходження житла, ціна, вид і вік будинку, площа, кількість кімнат або обладнання та умеблювання.
Більшість пропозицій оренди житла на сайті Nieruchomościosci-online.pl розміщені посередниками, тому вони перевірені з точки зору надійності орендодавців.

Запрошуємо переглянути оголошення (польською мовою) 

Чим допоможе вам посередник?

Як зазначалося, посередник може прискорити та полегшити процес пошуку квартири. Він не лише вибере відповідні пропозиції та зв’яжеться з орендодавцями, але й залагодить за вас деякі необхідні формальності. Він перевірить, чи особа, що представляється як власником житла, фактично ним є, а також допоможе зібрати необхідні документи.

Чого слід остерігатися?

Якщо ви хочете самостійно шукати квартиру, зверніть увагу, що на ринку оренди трапляються недобросовісні особи, які користуються необізнаністю та недосвідченістю людей, які шукають житла. Підозру повинна викликати дивно низька ціна в порівнянні з іншими подібними пропозиціями, особливо якщо рівень квартири вищий. Варто також пам’ятати, що в Польщі посередники не беруть оплати за сам лише показ житла або за надання контакту з власником. Комісійна винагорода сплачується посередникові лише після остаточного укладення договору оренду. Якщо хтось вимагає від вас будь-які платежі раніше – будьте обережні.

Що перевірити при огляді квартири?

Зверніть увагу на те, що знаходиться поблизу. Варто мати поруч основні магазини та пункти надання послуг. Перевірте також, чи є поблизу автобусні та трамвайні зупинки, щоб ви могли швидко дістатися туди, куди потрібно.
Спробуйте також дізнатися щось про сусідів. Вже сам вигляд сходового майданчика (недоглянутий, брудний, залишені пляшки від алкоголю чи недопалки) може говорити, які тут живуть люди.
Оглядаючи квартиру, перевірте, чи діють усі необхідні установки (електрика, вода, газ, опалення). Порівняйте також, чи фактичне обладнання квартири відповідає вказаному в оголошенні – адже може виявитися, наприклад, що обіцяної пральної машини немає.
Для того, щоб не було сумнівів(непорозуміння) щодо стану квартири на день заселення та які недоліки тоді вже були і які виникли під час користування вами нею, варто на початку оренди скласти акт приймання-передачі, про який більше інформації можна знайти в розділі «Акт приймання-передачі – навіщо він потрібен?»

Про що поговорити з власником житла?

Ось кілька питань, які ви повинні обговорити зі своїм орендодавцем на самому початку, щоб уникнути несподіванок пізніше.

1. Додаткові мешканці
Якщо ви передбачаєте, що хтось із ваших рідних чи знайомих може приїхати до Польщі і йому буде потрібне місце в квартирі, яку ви орендуєте, попередьте про це власника. Відповідно до польського законодавства, якщо ви надаєте або здаєте квартиру або її частину іншій особі без письмової згоди власника, він має право розірвати договір. Це не стосується вашого чоловіка (дружини) або дітей. Однак, навіть в цьому випадку власник повинен бути повідомлений, що хтось інший проживатиме з вами. Це важливо, оскільки деякі комунальні платежі визначаються на основі кількості осіб, які проживають в квартирі.
Звичайно, існує різниця між довгостроковим проживанням в квартирі додаткової особи та прийманням гостя на короткий час, наприклад, на кілька днів. Проте, навіть про таке короткотривале перебування краще повідомити власника, щоб потім уникнути сумнівів і суперечок.

2. Домашні тварини
Особи, які приїхали до Польщі з домашніми тваринами, повинні пам’ятати, що багато власників квартир не погоджуються на перебування домашнього улюбленця в будинку. Орендодавців можуть турбувати подряпані меблі, неприємний запах або шум, який порушуватиме спокій сусідів. Може також виявитися, що навіть якщо ви отримаєте дозвіл, орендодавець стягне більшу гарантійний платіж від можливих пошкоджень в квартирі.
Інформація про те, чи власник погоджується на тварин, часто зустрічається в тексті самого оголошення. Якщо це не було вказано, запитайте про це на етапі попередньої розмови з власником житла.

3. Платежі та витрати
Розмір орендної плати (czynsz) зазвичай вказується в оголошенні про оренду житла. Однак, не завжди вдається чітко з’ясувати в тексті оголошення, що входить в цю сума і наскільки великими є інші платежі. Тож запитайте, що входить в орендну плату та на яку суму інших платежів (сплачуваних зазвичай щомісяця) слід розраховувати – хоча б орієнтовно. Детальніше про орендну плату можна дізнатися нижче в розділі «Що таке орендна плата і що вона містить?» .
У Польщі практикується стягнення гарантійного платежу на початку оренди. Можливо, через ситуацію, що є в даний час, власники житла будуть готові відмовитися від стягнення його з громадян України. Проте варто з самого початку запитати, чи він вимагається, і якщо так, то в якому розмірі. Детальніше про гарантійний платіж можна прочитати в розділі «Що таке гарантійний платіж?».

Які види оренди житла є в Польщі?

Варто знати, що в Польщі існує кілька видів оренди житла.

Оренда на визначений термін

– договір оренди укладається на визначений термін, як правило, один  два роки. Його можна розірвати до цього терміну, але для цього потрібна згода обох сторін. У договорі можуть бути визначені конкретні випадки, при яких він може бути розірваний раніше.

Оренда на невизначений строк

– у договорі не вказується конкретна дату закінчення оренди. Однак вимагається достатньо тривалий термін повідомлення про розірвання договору. Якщо ви не домовитеся про інше з орендодавцем і орендна плата сплачується щомісяця, термін попередження про розірвання договору становить три місяці з кінця місяця, в якому було надіслано повідомлення про розірвання договору. Приклад: якщо ви повідомите орендодавця про розірвання договору 15 травня, ваш договір (і будь-які зобов’язання, що випливають з нього) будуть дійсні до кінця серпня.

«Оказіональна» оренда (з додатковими гарантіями для власника) 

– договір «оказіональної» оренди укладається на визначений термін, але не більше ніж на 10 років. Він повинен бути лише в письмовій формі. Варто знати, що орендар, який вирішить укласти такий договір, повинен подати декларацію про згоду на добровільне примусове виконання та зобов’язання залишити та звільнити квартиру після закінчення дії договору, а також вказати інше житло, де він зможе проживати.

Короткострокова оренда

– дозволяє орендувати квартиру, кімнату або будинок на короткий термін. Від традиційної оренди вона відрізняється тим, що в договорі вказується кількість днів, на які він укладається.
Варто зазначити, що договір оренди може бути розірваний за взаємною згодою сторін. Це означає, що якщо обидві сторони погодяться, договір оренди може бути розірвано, навіть якщо причини, зазначені в договорі, не настали і строк повідомлення про розірвання договору не був дотриманий.

Що варто знати про договір оренди?

Договори оренди в Польщі зазвичай укладаються в письмовій формі. У разі «оказіональної» оренди (див. вище) і договорів, що укладаються більше, ніж на один рік, так форма навіть вимагається. Ця форма найкраще захищає права як орендаря, так і орендодавця, тому також рекомендована для договорів, що укладаються на коротший термін.
Можна очікувати, що договір оренди буде складено двома мовними версіями. Орендодавець може, однак, включити в нього пункт про те, що у разі будь-яких розбіжностей між мовними версіями договору обов’язковою буде польська версія.
Варто також знати, що договір, укладений в Польщі, регулюється положеннями польського законодавства. Як правило, договори оренди містять стандартне положення про те, що всі спори будуть вирішуватися польськими судами.
Як сторона договору, ви маєте право узгоджувати його умови. Якщо у вас виникли сумніви щодо чогось із договору – просіть пояснень. Якщо питання має особливе значення для вас, попросіть про наявність відповідного пункту договору, де це буде чітко викладено.

Що таке орендна плата (czynsz) і що вона включає?

Загалом орендною платою вважається та сума за оренду квартири, яка надходить орендодавцю. З іншого боку, плата за комунальні послуги (опалення, електроенергія, газ, вода) зазвичай регулюється окремо, оскільки ці суми є змінними та залежать від споживання. Можуть, однак, трапитись пропозиції оренди, де частина таких оплат включена в орендну плату. Практикується також сплачення авансом за зазначені вище комунальні послуги, а після закінчення визначеного періоду (це може бути квартал, півроку або рік) кінцевий розрахунок здійснюється на основі фактичного споживання. Тому, орендар повинен враховувати необхідність погашення недоплати в кінці розрахункового періоду. З іншого боку, якщо буде переплата, вона буде або повернута на ваш рахунок, або буде зарахована на покриття майбутньої орендної плати.
Тому вже на початку слід запитати у власника житла, що входить в орендну плату, а що вам доведеться платити окремо, які суми є фіксованими, а які залежать від споживання, і на яку загальну суму оплат слід розраховувати, хоча б приблизно.
Що стосується періодичності та терміну внесення орендної плати, то ви можете встановити це індивідуально з орендодавцем, але це має бути вказано в договорі, щоб потім не було суперечок і сумнівів. Найчастіше передбачається, що орендна плата вноситься щомісяця.

Прописка – як та в яких випадках?

Варто знати, що в Польщі є обов’язок прописки (реєстрації місця проживання). Відповідно до чинного законодавства особи з України та інших країн, що не входять до Європейського Союзу, ЄАВТ та Швейцарської Конфедерації, зобов’язані прописатися (зареєструватися) за місцем постійного або тимчасового проживання не пізніше, ніж на четвертий день після прибуття. Це не стосується членів сімей громадян ЄС, ЄАВТ чи Швейцарської Конфедерації, навіть якщо вони самі не є громадянами цих країн. Вони повинні зареєструватися до кінця 30-го дня від часу прибуття.
Але через ситуацію, що склалася, 3 березня 2022 року країни Європейського Союзу досягли домовленості про тимчасовий захист громадян України, які втікають від війни. Ця директива має на меті охопити, зокрема, право на проживання, можливість працевлаштування, доступ до житла та медичної допомоги. З іншого боку, у Польщі готується спеціальний закон, який має суттєво змінити правила перебування громадян України Польщі.
Як тільки з’явиться нова інформація на цю тему, ми опублікуємо її в цьому пораднику.

Що таке гарантійний платіж?

Поворотний гарантійний платіж (kaucja) — це сума, яку орендодавець може стягнути з орендаря наперед. Його метою є захист інтересів власника у разі невнесення орендарем плати або пошкодження обладнання житлового приміщення. Можливим є варіант оренди без гарантійного платежу і трапляються пропозиції, де він не вимагається.
Максимальний розмір гарантійного платежу може становити дванадцятикратний розмір орендної плати (розраховується відповідно до суми орендної плати на день укладання договору), а у разі «оказіональної» оренди  шестикратний розмір орендної плати. Однак, на практиці такі високі суми зустрічаються рідко – часто це еквівалент місячної або двомісячної орендної плати. Розмір гарантійного платежу, а також правила його сплати та повернення повинні бути вказані в договорі.
Гарантійний платіж підлягає поверненню після закінчення дії договору. Тож, якщо ви не маєте заборгованості з платежами і залишите квартиру в тому ж стані, що й на день укладання договору, ви маєте право на повернення всієї сплаченої суми. Ви також можете домовитися з орендодавцем, що застава буде використана на покриття останньої орендної плати.

Акт приймання-передачі – навіщо він потрібен?

У день передачі приміщення орендарю варто скласти акт приймання-передачі. Це документ, який містить детальний перелік предметів обладнання житла та їхнього стану. Завдяки цьому можна перевірити, що було пошкоджено або зношено за час, що минув з моменту заселення орендаря. В цей акт вносяться також початкові значення лічильників (води, електроенергії тощо), щоб мати можливість порівняти їх зі значеннями наприкінці договору оренди і таким чином уникнути суперечок щодо їх врегулювання.
Варто пам’ятати, що орендодавець може вимагати від вас нести витрати на відновлення житла та ремонт деяких пошкоджень, які виникли під час вашого проживання. Отож акт приймання-передачі захищає теж ваші інтереси, оскільки знижує ризик того, що з вас буде стягнуто витрати на те, що не було зношено або зіпсовано під час вашого проживання. Щоб додатково захистити себе від необґрунтованих претензій, при передачі вам квартири сфотографуйте несправності (вади) та надішліть їх орендодавцю.

Zespół Nieruchomosci-online.pl - Nieruchomosci-online.pl to portal z największą liczbą ogłoszeń nieruchomości w Polsce. Udostępnia poszukującym około 300 tys. ofert od biur nieruchomości, deweloperów i osób prywatnych. Odwiedzany jest przez ponad 4 mln użytkowników miesięcznie.