Fabryczna to największa z 5 dzielnic Wrocławia. Jej powierzchnia jest większa niż warszawski Mokotów, Ursynów i Wilanów razem wzięte, większa też niż niejedno miasto wojewódzkie.

Dzielnicę Fabryczną zamieszkuje ją około 200 tys. osób, co czyni ją najliczniejszą dzielnicą stolicy Dolnego Śląska.

Nazwa może obecnie nieco mylić, bo choć faktycznie na jej obszarze znajdziemy sporo zakładów przemysłowych, to jednak Wrocław zdecydowanie odbiega od wizji brudnego i zniszczonego miasta, w którym górują fabryczne, dymiące kominy. W jej granicach znajdziemy zarówno tereny przemysłowe, centra handlowe i biznesowe, jak i osiedla bloków wielorodzinnych oraz domków jednorodzinnych. Znajduje się tu również stadion miejski, gdzie rozgrywane były mecze podczas Mistrzostw Europy w Piłce Nożnej Euro 2012.

Komunikacyjnie też nie da się porównać miejsc leżących kilka minut drogi od Śródmieścia z terenami granicznymi dzielnicy, które w praktyce stanowią przedmieścia.

Zobacz wszystkie inwestycje we Wrocławiu i okolicach

Wrocław, choć coraz lepiej skomunikowany z resztą kraju, nadal nie zachwyca płynnością komunikacji w samym mieście. Można odnieść wrażenie, że infrastruktura drogowa nie zawsze nadąża za rozwojem miasta, wzrostem liczby mieszkańców i związanymi z tym problemami. Fabryczna – jako właściwie miasto w mieście – jest mocno zróżnicowana pod tym kątem. Dlatego atrakcyjność komunikacyjno-infrastrukturalną należałoby oceniać indywidualnie dla każdej inwestycji. A tych w tej dzielnicy jest całkiem dużo. Przeważnie są to niewielkie niskie zabudowy z punktami usługowymi zlokalizowanymi na parterze. W większości przypadków poszczególne projekty stanowią rozbudowaną, ale spójną koncepcję osiedlową.
Poza tym Fabryczna to obszar o znacznym potencjale rozwojowym, jeśli chodzi o inwestycje deweloperskie. Wybierając konkretną lokalizację, warto sprawdzić plan zagospodarowania przestrzennego. Fakt, iż gdzieś za oknami rozpościera się dziś piękny widok, nie znaczy, że jest on zagwarantowany na zawsze. Wrocław rozwija się naprawdę dynamicznie, a to podsyca popyt na mieszkania.

Podawanie średniej ceny metra mija się z celem. Jest tam bowiem sporo inwestycji w cenach dostępnych w ramach programu MDM. Znaleźć jednak można i takie, których cen nie powstydziliby się warszawscy deweloperzy.

Ze względu na niemały wachlarz możliwości zdecydowaliśmy się przeanalizować dzielnicę pod kątem potrzeb różnych grup użytkowników. Wyszliśmy z założenia, że na tak dużym obszarze znajdziemy projekty odpowiednie dla większości segmentów rynku, i się nie zawiedliśmy.

Ponieważ Wrocław jest miastem akademickim, szukaliśmy czegoś, co byłoby ciekawym rozwiązaniem inwestycyjnym na rynku wynajmu. Główna siedziba Uniwersytetu Wrocławskiego znajduje się prawie w samym sercu Wrocławia, podobnie jest z Politechniką. Myśląc zatem o zakupie mieszkania w celu wynajmu dla studentów, Fabryczna z pewnością nie jest miejscem pierwszego wyboru. Nie oznacza to jednak, że nie zainteresują nas tu żadne projekty, jeśli chcemy ulokować swój kapitał (niekoniecznie tylko na wynajem dla żaków). Zresztą przytulne nieduże mieszkania to idealne rozwiązanie również dla singli, osób, które dopiero rozpoczynają swoją przygodę z Wrocławiem i tutejszym rynkiem pracy. Czy zatem znajdziemy tu mieszkania na start? – Zdecydowanie tak.

Interesowały nas również inwestycje dla młodych finansowane w ramach programu MDM. Z tym nie mieliśmy większego problemu. Chociaż oczywiście mogłoby być bliżej.

Przyjrzeliśmy się również rozwiązaniom dla tych, którym rodzina już się powiększyła lub zwyczajnie mogą sobie pozwolić na więcej. Nie brakuje mieszkań 3-4-pokojowych i inwestycji składających się z domków jednorodzinnych lub szeregowców. Ceny są tu rozbieżne, tak jak i możliwe lokalizacje: im bliżej centrum, tym drożej. Przejdźmy do szczegółów.

Analiza wybranych inwestycji deweloperskich w dzielnicy Fabryczna we Wrocławiu

Na pierwszy przystanek wybraliśmy Ogrody Hallera zlokalizowane przy alei imienia słynnego generała (jeszcze w części należącej do dzielnicy Fabryczna). Osiedle zlokalizowane jest bardzo blisko centrum, w odległości około 10 minut jazdy do Starego Rynku. Bez problemu wpasowuje się w system komunikacji miejskiej. Potencjalni nabywcy nie muszą również martwić się o całą infrastrukturę. To duży plus, bo przy ofertach z rynku pierwotnego często zaplecze infrastrukturalne pozostaje wyłącznie na papierze. W ofercie osiedla znaleźć można zarówno małe 2-pokojowe, niespełna 40-metrowe mieszkania, jak i prawie 100-metrowe, 4-pokojowe apartamenty. Praktycznie każda z analizowanych grup znajdzie tu coś dla siebie. No, może poza tymi, którzy nie wyobrażają sobie zakupu bez wsparcia programu rządowego. Ceny w Ogrodach Hallera nie kwalifikują tutejszych nieruchomości na dopłaty z budżetu państwa. Trudno jednak, żeby było inaczej, gdyż zaczynają się od 6900 zł za mkw. Nie jest to jednak typowe rynkowe przeszacowanie. Ten projekt nieprzypadkowo został swego czasu wyróżniony przez Polski Związek Firm Deweloperskich jako najlepszy projekt mieszkaniowy.

Nie ma co się za wiele rozpisywać. Jeśli cena Was nie odstrasza, to każda kolejna informacja dotycząca tego projektu będzie już wywoływać uśmiech na twarzy. Marzycie o własnym ogródku? Znajdziecie mieszkania z ogródkiem już przy metrażu niecałych 50 mkw. Co ważne, dzięki dobremu ustawieniu inwestycji dużo mieszkań jest świetnie nasłonecznionych. Plusem architektonicznym jest także to, że w wielu przypadkach nabywca może podjąć ostateczną decyzję, czy woli kuchnię zabudowaną, czy jednak otwartą. Jedyne zmiany, jakie byśmy wprowadzili, to w niektórych przypadkach z przyzwoitych balkonów zrobilibyśmy minitarasy. We wszystkich innych aspektach naprawdę trudno jest się do czegoś przyczepić.

Nieco dalej od centrum zlokalizowane jest kolejne osiedle, które przykuło naszą uwagę – Osiedle Aleja Piastów. Zestawienie tego projektu z poprzednim daje nam klasyczny obraz, jak cena spada wraz z każdym metrem oddzielającym daną inwestycję od centrum. O projekcie realizowanym przez Dom Development możemy spokojnie wypowiadać się w superlatywach: rozpoczynając od willowego otoczenia, bliskości parku Grabiszyńskiego, a kończąc na kameralnej architekturze i wysokim poziomie wykończenia. Co ciekawe, te kilka chwil dłuższego dojazdu do centrum ma swoją wymierną cenę. Wynosi ona nawet 1650 zł za mkw. Oczywiście ceny są zróżnicowane w samej lokalizacji. Można tu bowiem znaleźć mieszkania za 5250 zł za mkw., ale również i 1300 zł drożej. Odległość od centrum to około 6 kilometrów, jeśli jednak nie przeszkadza Wam poruszanie się komunikacją publiczną, to uspokajamy – ta lokalizacja również jest dobrze skomunikowana. Dojazd autem też jest prosty, ale musimy liczyć się z większym natężeniem ruchu, zwłaszcza w godzinach szczytu.

Wracając jednak do samego osiedla, najbardziej spodobała się nam niska zabudowa. Można momentami odnieść wrażenie, że projektanci tej inwestycji mieli tych samych nauczycieli, co autorzy projektów na warszawskim Wilanowie. Bardzo zbliżony styl zapewniający poczucie komfortu i prestiżu. Jeśli chodzi o układy mieszkań, to Dom Development trzyma się tu, podobnie jak w innych projektach, pomysłów bazujących na praktyczności. Stąd też już na 38 mkw. zaplanować można 2-pokojowe przytulne mieszkanko. W niektórych przypadkach dwa balkony przypisane do jednego lokalu aż proszą się o połączenie ze sobą w celu utworzenia pięknego tarasu. Niemniej jednak znaleźliśmy tu też kilka przykładów oryginalnych rozwiązań zapełnienia powierzchni w połączeniu z dużym tarasem. Dwa warianty wyboru kuchni (model otwarty i zamknięty) oraz oferta wyboru różnej powierzchni sprawia, że to projekt adresowany do szerokiego grona odbiorców na rynku.

Kolejny projekt z naszej listy to przede wszystkim miejsce na lokatę kapitału. Legnicka Street jest wyjątkowa. Pomijamy samą architekturę, czy jasne wyodrębnienie na część apartamentową, biznesową i mieszkaniową. To wszystko jest przemyślane. Najbardziej jednak zaskoczyły nas plany… 19-metrowych minimieszkań. W praktyce wyglądają one jak dobrze zaplanowane pokoje hotelowe. Kuchnia w przedsionku, ustawna przestrzeń i łazienka. Wszystko umiejscowione w bliskiej odległości od centrum. Nic dziwnego, że spora część tych kawalerek już znalazła nabywców. Idealne dla studentów, singli, biznesmenów, którzy często bywają we Wrocławiu, a na co dzień mieszkają gdzie indziej. W naszej opinii bez wątpienia najmniej ryzykowna lokata kapitału, i to powiedzmy sobie szczerze – naprawdę niezbyt wysokiego.

Co zaś do samych apartamentów w tej lokalizacji to już kwestia oczekiwań od dumnie brzmiącej nazwy apartament. W naszej opinii to chyba jednak bardziej miejsce dla ludzi chcących żyć w rytmie miasta, niż szukających od niego wytchnienia po pracy.

Nieco inny charakter ma projekt Lokum da Vinci . To kompleksowa, zakrojona na szeroką skalę inwestycja, która – choć jest dopiero w trakcie realizacji – już robi megapozytywne wrażenie. Aż 720 mieszkań o zróżnicowanych metrażach, około 40 tys. mkw. powierzchni użytkowych, a wszystko to przepełnione zielenią.

Czasem na rynek wychodzą projekty, które swoim polotem wybijają się ponad schemat i przeciętność. Lokum da Vinci bez wątpienia do takich projektów należy. Centralny punkt osiedla stanowić będzie plac z fontanną i pergolą. Dookoła liczne punkty usługowe i handlowe sprawią, że będzie to swego rodzaju miasto w mieście. Lokalizacja pozwala z jednej strony dość szybko dotrzeć do centrum, z drugiej dostać się do obwodnicy Wrocławia, co ma niebanalne znaczenie, nie tylko przy wyjazdach za miasto.

W naszym magazynie na każdym kroku staramy się podkreślać, że dobry projekt deweloperski powinien (oprócz samego budynku) zaplanować przestrzeń wspólną. Nie sposób więc byśmy, opisując ten projekt, nie wspomnieli również i o tym. Faktycznie plany osiedla zakładają naprawdę niemało miejsc, które możemy określić jako relaksacyjne. Począwszy od placów zabaw (te nie ograniczają się do jednej piaskownicy), a kończąc na miejscach dla dorosłych, gdzie w ciepłe letnie dni można się spotkać z sąsiadami lub poczytać książkę. Najlepszym potwierdzeniem zalet tego osiedla jest liczba lokali w I etapie, która znalazła nabywców. W ofercie są już mieszkania z etapu II. Jesteśmy więcej niż pewni, że perełki z tego etapu szybko znajdą swoich właścicieli.

Analizując rozkłady mieszkań, można dojść do jednego wniosku: każdy znajdzie coś dla siebie. Trzypokojowe mieszkanie o powierzchni 64 mkw. z 30-metrowym balkonem? Proszę bardzo. A może w Twojej opinii 64 mkw. to najwyżej miejsce na 2 pokoje? Nie ma sprawy, co powiesz jak do tego dodamy Ci 57-metrowy taras? A może interesuje Cię tylko kawalerka? Czy 33 mkw. wystarczą? Zdarzają się co prawda rozwiązania, które nas zaskoczyły. Przykładowo 87-metrowe mieszkanie z balkonem o powierzchni… 2,78. Tutaj za jakiś czas podejrzewamy megapromocję. Ogólnie jednak wróżymy temu projektowi dużą karierę.

Dostępne są też mieszkania i apartamenty w kolejnych budynkach należących do inwestycji Ogrody Grabiszyńskie. Mieszkańcom Wrocławia lokalizacji parku Grabiszyńskiego przedstawiać nie trzeba. Gdyby ktoś natomiast dopiero planował przenosiny do Wrocławia, powiemy tylko tyle, że to około 50 ha zieleni zlokalizowanej tuż obok jednej z głównych arterii komunikacyjnych miasta. Praktycznie w sprzedaży jest ostatni budynek. Analizując ten projekt, po stronie plusów zapisaliśmy dobre skomunikowanie, bliskość parku i ciekawą nowoczesną architekturę. Jeśli chodzi o minusy, to w niektórych planach mieszkań, naszym zdaniem, zbyt dużo metrów poszło na komunikację. Trzeba też wspomnieć, że bliskość głównych ulic to z jednej strony dobry dojazd i bogata infrastruktura, z drugiej jednak bliskość natężonego ruchu. Choć ten akurat w sprzedawanym obecnie budynku nie powinien być specjalnie dokuczliwy.

Nieco dalej na południowy wschód na samej granicy Fabrycznej i Krzyków powstaje Osiedle Impressio. Deweloper promuje je jako osiedle na Krzykach, ale zdaniem Google działka, na której budowana jest inwestycja, znajduje się już po stronie Fabrycznej. Zostawiając spory lokalizacyjne na boku, przyjrzeliśmy się całemu projektowi bliżej.

Od strony architektonicznej to klasyka, bez szaleństw, ale dzięki temu uzyskujemy funkcjonalny rozkład mieszkań. W momencie gdy ulica Racławicka połączy się z aleją Piastów, komunikacja z osiedla będzie o wiele łatwiejsza. Warto zwrócić uwagę na budowany w sąsiedztwie Kampus Fundacji Edukacji Międzynarodowej. W inwestycji zaplanowano również lokale usługowe, których w okolicy akurat nie brakuje. W sumie w 8 budynkach powstaje 208 mieszkań. Planowane zakończenie projektu to II kwartał 2015 roku.

Na dłużej zatrzymaliśmy się również przy Osiedlu Odkrywców . Z jednej strony na początku nie byliśmy pewni, czy umieszczać go na naszej liście. Trudno mu zarzucić specjalne braki, ale też pierwsze wrażenie nie powaliło nas na kolana. Ot, osiedle jak osiedle. Jednak im dłużej zapoznawaliśmy się z jego ofertą, tym bardziej byliśmy pewni, że to naprawdę ciekawe miejsce do życia. Lokalizacyjnie wypada więcej niż dobrze. Skomunikowanie z resztą miasta przyzwoite. Niska zabudowa dająca poczucie komfortu. W większości przeważają lokale do 60 mkw., choć są pojedyncze oferty na mieszkania nawet w okolicach 100 mkw. Układy mieszkań ergonomiczne. Lepsze i gorsze. Niestety te, które wrzucilibyśmy do koszyka lepsze, są już w większości wyprzedane. Niemniej jednak i tak szukając mieszkania we Wrocławiu, poświęcilibyśmy kilka chwil, by dobrze sobie przemyśleć tę inwestycję.

Na koniec naszej wizyty po dzielnicy Fabryczna przyjrzeliśmy się projektom, które zainteresują osoby chcące kupić nieruchomość w ramach programu MDM. Jednym z takich projektów jest zlokalizowane przy ulicy Suwalskiej Osiedle Cortile . To projekt, o którym pewnie niejedna osoba powie: gdyby było bliżej centrum, byłoby doskonałe! Rzeczywistość jest jednak taka, że blisko centrum nie znajdziemy raczej mieszkania, za które zapłacimy około 5 tys. za mkw. – z dodatkowym sprzętem AGD w cenie mieszkania. Do tego świetnie zaplanowanego i z prawie 20-metrowym tarasem. Trudno byłoby nam również znaleźć w podobnej cenie 2-pokojowe lokum z oddzielną kuchnią i tarasem o powierzchni kilka metrów przekraczającej powierzchnię mieszkania. Z drugiej jednak strony fakt, że dotarcie do centrum zajmie nam raczej więcej niż kwadrans, nie powinien być czynnikiem dyskredytującym. Warto pamiętać, że obecnie, gdy dostępny jest węzeł obwodnicy autostradowej, może stanowić on pewną alternatywną formę komunikacji. Poza tym tego typu osiedla (zlokalizowane bardziej z boku) dają większy kontakt z naturą i rekreacją. W naszej opinii, jeśli cena ma znaczenie, to jakościowo projekt z pewnością wart jest zainteresowania.

Nieco dalej, w głąb Stabłowic znajduje się inwestycja Słoneczne Stabłowice. Oprócz walorów wspomnianych przy okazji wcześniejszej inwestycji, warto dodać tu możliwość wykończenia pod klucz w dowolnie wybranym standardzie (minimum, podstawowy i indywidualny). Osiedle posiadać będzie również własny klub fitness. Przejrzeliśmy także rozkłady mieszkań i możemy z całą stanowczością stwierdzić, że jest to solidnie zaprojektowane osiedle, z mieszkaniami w najbardziej pożądanych i ergonomicznie zaplanowanych metrażach. Jeśli dla kogoś fakt, że na spacer po wrocławskiej Starówce trzeba będzie dojechać samochodem, nie jest zniechęcający, to propozycja jest z tych, z którymi warto się zapoznać.

Zespół Nieruchomosci-online.pl - Nieruchomosci-online.pl to portal z największą liczbą ogłoszeń nieruchomości w Polsce. Udostępnia poszukującym około 300 tys. ofert od biur nieruchomości, deweloperów i osób prywatnych. Odwiedzany jest przez ponad 4 mln użytkowników miesięcznie.