Nieruchomosci-online.pl - Tu zaczyna się dom tu zaczyna się dom

Wrocław okiem ekspertów z rynku nieruchomości

Zespół Nieruchomosci-online.pl
Komentarze

Bez względu na to, czy kupujemy mieszkanie na potrzeby własne, czy w celach inwestycyjnych, warto przyjrzeć się rynkowi w szerszym kontekście. Zapytaliśmy więc o zdanie ekspertów, ich perspektywa pozwala lepiej ocenić trafność ewentualnych decyzji zakupowych.

Chcąc zbudować kompleksowe podejście do tematu, zaprosiliśmy do wypowiedzenia się na naszych łamach osoby, które na co dzień obserwują Wrocław pod zupełnie innym kątem.

Nie mogło zabraknąć tu między innymi Prezydenta Miasta Wrocławia – Pana Rafała Dutkiewicza, który reprezentuje perspektywę władz lokalnych, Pani Doroty Jarodzkiej-Śródki, szefowej wrocławskiego oddziału Polskiego Związku Firm Deweloperskich, a jednocześnie prezes jednego z głównych graczy na rynku deweloperskim Wrocławia, czy też Pana Leszka Michniaka, prezesa ogólnopolskiej sieci biur nieruchomości wywodzącej się właśnie z Wrocławia.

 

WUWA 2

Rafał Dutkiewicz, prezydent Wrocławia

rafał dutkiewicz o rynku nieruchomości we Wrocławiu

Miasta, podobnie jak oczekiwania mieszkańców, zmieniają się bardzo dynamicznie. Urbanistyka, dobre zaplanowanie miasta i architektura to stały element naszego zainteresowania. Zajmujemy się tym zarówno poprzez struktury miejskie, jak i współpracę z różnymi miejskimi środowiskami. Często także poprzez dyskusję czy spory z deweloperami. Szukamy dobrych rozwiązań, zaglądamy do historii, ale chcemy też zostawiać znaki naszych czasów. Dlatego we Wrocławiu wdrażamy w życie projekt osiedla wzorcowego czyli osiedla Europejskiej Stolicy Kultury – WUWA2. Powstające w zachodniej części Wrocławia, niedaleko stadionu miejskiego, nowe, w pełni funkcjonalne osiedle, ma przede wszystkim odpowiadać na potrzeby nowoczesnych mieszkańców miasta, sprzyjać budowaniu więzi społecznych oraz tworzeniu lokalnych wspólnot. Istotnym elementem projektu jest program tzw. kooperatyw mieszkaniowych, dzięki któremu współdziałające ze sobą grupy osób mogą nabyć grunt oraz wybudować obiekt wielorodzinny. Według założeń programu, każdy z przyszłych lokatorów ma wpływ nie tylko na kształt przestrzeni prywatnej, lecz także przestrzeni wspólnej, w części przyziemia oraz w strefie przyblokowej, półprywatnej. Dla programu kooperatyw zostały przygotowane wstępne koncepcje zabudowy, jednak stanowią one jedynie pewnego rodzaju inspirację. Wspólnota sama decyduje o kształcie projektu, dostosowując go do swoich indywidualnych oczekiwań. Ponadto, na skutek rosnącego zapotrzebowania na nowe budownictwo mieszkaniowe oraz rosnących cen nieruchomości we Wrocławiu, podjęto działania mające na celu przygotowanie dostatecznie szerokiej i urozmaiconej oferty terenów pod zabudowę mieszkaniową. Służy temu tzw. Wrocławski Program Mieszkaniowy, dzięki któremu sprawnie uruchomiane są atrakcyjne tereny pod zabudowę mieszkaniową w różnych rejonach miasta. Wrocławski Program Mieszkaniowy, który sprawdził się w praktyce, będzie kontynuowany. Dlatego w przyszłości zabudowa mieszkaniowa obejmie kolejne obszary miasta, m.in. Kępę Mieszczańską, Wojszyce, centrum miasta czy wspomniane już osiedle Europejskiej Stolicy Kultury na Nowych Żernikach.


Wrocław to centrum rozwoju inwestycji deweloperskich

Dorota Jarodzka-Śródka, prezes PZFD Wrocław
dorota jarodzka-śródka o rynku nieruchomości we Wrocławiu

Wrocław daje ogromne możliwości podejmowania nowych inwestycji. Zważywszy na ciągły rozwój miast i ich popularność wśród młodych ludzi pod kątem wyboru miejsca do życia, deweloperzy stoją przed dużym wyzwaniem, aby sprostać oczekiwaniom osób szukających własnego M. O rozwoju i perspektywach stolicy Dolnego Śląska opowiada Dorota Jarodzka-Śródka, prezes wrocławskiego oddziału Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Wrocław uważany jest za jedno z najdynamiczniej rozwijających się miast Polski. Tworzą się nowe inwestycje, powstają kolejne nieruchomości cieszące się zainteresowaniem wśród kupujących. Czy Pani zdaniem ta tendencja się utrzyma?

Miasta, w tym Wrocław, są siłą napędową gospodarki. Na ten trend ma wpływ zarówno sytuacja polityczna, geoekonomiczna, jak i uwarunkowania stricte wrocławskie oraz oczywiście relacje popytu i podaży. Deweloperzy muszą mieć na uwadze te czynniki i reagować na bieżącą sytuację. Potrzeby coraz bardziej wymagających mieszkańców podnoszą poprzeczkę dla firm budujących nieruchomości. Wrocław jest aktualnie trzecim rynkiem w Polsce – zarówno w sektorze biurowym, jak i mieszkaniowym. Wiele dobrego już się zadziało i ciągle dzieje. Szybko rozwija się szeroko pojęta komunikacja – począwszy od układów autostradowych łączących nas z resztą kraju i Europą, przez szlaki lotnicze i postępy w jakości transportu kolejowego. Topnieją hamulce do rozwoju, a to stwarza dobry klimat do rozmów wszystkich stron kształtujących przestrzeń miejską. Można się zatem spodziewać, że zainteresowanie przeprowadzką do miast, w tym do Wrocławia, będzie tylko rosło – nasze miasto będzie coraz atrakcyjniejsze dla osób szukających miejsca do życia.

Aby odnieść sukces, często niezbędna jest współpraca i dążenie do celu kilku podmiotów. Sami deweloperzy mogą mieć zatem trudność w kreowaniu przestrzeni, jeśli nie otrzymają odpowiedniego wsparcia ze strony samorządów.

Mianownik zainteresowania na linii samorząd – deweloper jest jeden – jest nim Mieszkaniec Wrocławia. Już z samej definicji wynika, że to nasz wspólny klient, którego satysfakcja z życia w mieście powinna być kluczem do wypracowywania wspólnych rozwiązań. Im więcej uda się razem zdziałać, tym większe korzyści społeczne. Dlatego samorządy powinny pracować z deweloperami w taki sposób, aby inwestycje miejskie w infrastrukturę społeczną odpowiadały kierunkom rozwoju oraz rynkowym uwarunkowaniom i możliwościom osób kupujących mieszkania. W Polsce możemy zaobserwować dobre przykłady takiej kooperacji – w kontekście najbliższego dla mnie rynku, czyli Wrocławia, możemy wspomnieć w tym miejscu choćby o projekcie WUWA2 na Nowych Żernikach. Miasto, wyprzedzając rozwój dzielnicy, już teraz uzbraja ten teren w drogi, infrastrukturę oraz funkcje społeczne (żłobek, dom kultury, osiedlowy bazar).

Wrocław jest przykładem miasta, w którym dzielnice atrakcyjne dla osób szukających własnej nieruchomości rozwijają się naprawdę szybko. Jakie miejsca według Pani będą w najbliższym czasie udoskonalane?

Dziś powodzenie nabywcze mają dzielnice obrzeżowe, z uwagi na kryterium cenowe. Przykładem takiej dzielnicy, która w najbliższych latach z pewnością prężnie się rozwinie, są Stabłowice. W niedalekiej przyszłości na blisko 25 hektarach powstanie tam 4 tys. mieszkań. Przed nami stoi natomiast wyzwanie dotyczące rejonów usytuowanych nieco bliżej centrum – jak je kompleksowo zagospodarowywać, tak by mogły konkurować rynkowo. W szerszym kontekście – czeka nas zadbanie o równomierny rozwój poszczególnych części miasta, zarówno w obszary mieszkalne, jak i w funkcje im towarzyszące, które sprzyjają wygodnemu życiu mieszkańców.


Brakuje luksusowych mieszkań

Leszek Michniak, prezes WGN Nieruchomości

leszek michniak o rynku nieruchomości we Wrocławiu

Rynek nowych mieszkań we Wrocławiu od lat charakteryzuje się wysoką dynamiką rozwoju. Miasto jest dużym ośrodkiem biznesu oferującym nowe miejsca pracy, a także ważnym centrum szkolnictwa akademickiego. Przyciąga więc nowych mieszkańców, którzy stają się odbiorcami rynku mieszkaniowego zarówno pierwotnego, jak i wtórnego. We Wrocławiu aktywnych jest kilkanaście firm deweloperskich o stabilnej pozycji. Co ważne, aż 76% inwestycji w budowie objętych jest rachunkiem powierniczym gwarantującym bezpieczeństwo transakcji. Plasuje to stolicę Dolnego Śląska na drugiej pozycji w Polsce, po Poznaniu (dane za: REAS). Od drugiego półrocza 2013 roku nastąpiła zdecydowana poprawa sprzedaży mieszkań, a utrzymujący się popyt skutkuje rozpoczęciem w tym roku znacznej liczby nowych inwestycji. Sprzyjająca jest korzystna w bieżącym roku sytuacja na rynku kredytów hipotecznych – w rezultacie kolejnych obniżek stóp procentowych mamy do czynienia z najtańszymi w historii kredytami mieszkaniowymi. Dodatkowym wsparciem dla rynku pierwotnego jest program Mieszkanie dla Młodych, tym bardziej że od IV kwartału 2014 roku limit cenowy dla Wrocławia został podwyższony do 5112,30 zł za mkw. mieszkania. Można przypuszczać, że przyczyni się to do zwiększenia w ofercie rynku pierwotnego udziału mieszkań spełniających kryteria MdM.

Pomimo rosnącego popytu na wrocławskim rynku nowych mieszkań ceny są stabilne i takie prawdopodobnie pozostaną w kolejnychmiesiącach, bo relacja podaży do popytu utrzymuje się we względnej równowadze. Najdroższe mieszkania można znaleźć w centralnych lokalizacjach, tzn. w dzielnicach: Stare Miasto i Śródmieście – ceny ofertowe rozpoczynają się tu średnio od 5500 zł do 7100 zł/mkw. dla standardu popularnego i podwyższonego.

Najwięcej nowych inwestycji powstaje obecnie w południowych rejonach miasta, w dzielnicy Krzyki, oraz w zachodniej części, w dzielnicy Fabryczna. Ceny kształtują się odpowiednio od 4700 zł do 7800 zł/mkw. oraz 4900 zł do 5970 zł/ mkw. Najtańsze lokalizacje to dzielnica Psie Pole, gdzie oferowane są obecnie mieszkania w cenach z przedziału 4500 zł – 5250 zł/mkw. Podobnie jak w poprzednich latach, w bieżącym roku największy popyt utrzymuje się na mieszkania 2- i 3-pokojowe o powierzchni 35-55 mkw. w popularnym standardzie. Wzrasta też zainteresowanie kupujących większymi mieszkaniami oraz segmentami w zabudowie szeregowej w obrębie miasta oraz w lokalizacjach obrzeżnych, chociaż takich inwestycji jest niewiele. W mojej opinii we Wrocławiu za niska jest obecnie podaż luksusowych mieszkań w standardzie apartamentów w dobrze zlokalizowanych kameralnych osiedlach, w otoczeniu zieleni. Brakuje na wrocławskim rynku lokali, które dawałyby poczucie komfortu i bezpieczeństwa zamieszkiwania, a jednocześnie umożliwiały bliski kontakt z terenami zielonymi. Takich potrzeb nie zaspokajają bowiem apartamenty w wysokich budynkach w centrum miasta. Wydaje się, że jest teraz dobry czas na uzupełnienie oferty deweloperskiej o ten segment rynku.

Rozwój rynku nowych mieszkań w dużej mierze zależy od zaangażowania władz miasta w uzbrajanie w niezbędną infrastrukturę techniczną oraz komunikacyjną nowych terenów pod zabudowę mieszkaniową. Pod względem urbanistycznym Wrocław jest całkiem dobrze przygotowany, bo większość jego obszaru objęta jest aktualnym planem zagospodarowania przestrzennego.


Wrocław ma przed sobą świetlaną przyszłość

Katarzyna Cyprynowska, prezes zarządu Nowy Adres S.A.

katarzyna cyprynowska o rynku nieruchomości we Wrocławiu

Wrocławski rynek mieszkaniowy to bez wątpienia jeden z najdynamiczniej rozwijających się rynków regionalnych w Polsce. Stolica Dolnego Śląska od lat cieszy się ogromną popularnością wśród inwestorów z sektora Business Process Offshoring/ Shared Service Centers, którzy praktycznie co kwartał otwierają tu kolejne centra obsługi klientów i ośrodki badawcze. Wrocław szczególnie upodobały sobie firmy z sektora IT – swoje oddziały ulokowali tu tacy giganci, jak Google czy Hewlett Packard. Niskie bezrobocie, przyzwoita infrastruktura komunikacyjna, bogata oferta kulturalna, atrakcyjność turystyczna oraz tzw. wysoki komfort życia sprawiają, że chętnych na mieszkania we Wrocławiu nie brakuje – według firmy doradczej REAS w ciągu ostatnich 12 miesięcy wesprzedali blisko 6,4 tys. mieszkań. Najpopularniejszą dzielnicą od lat pozostają Krzyki – w II i III kwartale 2014 r. aż 46% kupionych lokali było zlokalizowanych właśnie tam. Deweloperzy próbują jednak rozciągać swoją ofertę na inne rejony miasta – pod koniec III kwartału 21% mieszkań z całkowitej oferty rynku pierwotnego zlokalizowanych było w dzielnicy Fabryczna, a dalsze 17% – na Psim Polu. Dzielnice te w powszechnej świadomości kojarzone były ze zdegradowanymi terenami postindustrialnymi (Fabryczna) i wielkimi blokowiskami z wielkiej płyty (Psie Pole). Warto jednak wziąć poprawkę na specyficzny podział administracyjny Wrocławia – wykluczając niewielkie Śródmieście i starówkę, całe miasto składa się właściwie tylko z 3 wielkich dzielnic. Fabryczna i Psie Pole zajmują razem ponad 65% obszaru Wrocławia i chociażby ze względu na swoją skalę nie są dzielnicami jednorodnymi – i tu, i tu znajdziemy obszary niskiej zabudowy willowej, starego przedwojennego budownictwa czy kameralnych osiedli o maksymalnie 4-piętrowej, luźnej zabudowie.

Według wspomnianych wcześniej badań firmy REAS obecnie średnia cena transakcyjna dla metra kwadratowego we Wrocławiu wynosi ok. 5900 zł i wykazuje tendencję wzrostową – jeszcze na początku roku ten wskaźnik był o blisko 80 zł niższy. Być może kupujący nieruchomości mieszkaniowe we Wrocławiu uznali, że nie mają już co czekać na dalsze obniżki i ruszyli na zakupy. Zwłaszcza, że mieszkańcy Dolnego Śląska raczej nie mają co liczyć na pomoc państwa – wskaźniki cenowe kwalifikujące nieruchomość do zakupu za pomocą kredytu w programie Mieszkanie dla Młodych są tu tak niskie, że z całego wolumenu nabywanych mieszkań zaledwie 10% zakupów było współfinansowane za pośrednictwem MdM.

Czy wrocławski rynek mieszkaniowy ma przed sobą świetlaną przyszłość? Wszystko wskazuje, że tak. Z kwartału na kwartał przybywa nowych inwestycji, w miasto wierzą również doświadczeni deweloperzy z innych rejonów kraju, którzy rozpoczęli tu nowe projekty. Kupujących nie zraził upadek lokalnego potentata – firmy GANT Development, który mógł mieć katastrofalne skutki dla całego sektora. Dobre perspektywy gospodarcze dla całego regionu sprawiają, że popyt na mieszkania we Wrocławiu i okolicach mogłoby ostudzić tylko kolejne spowolnienie gospodarcze w skali całego kraju. A na to się na razie chyba nie zanosi.


Mieszkaniowego boomu końca nie widać

Tomasz Cudowski, redaktor naczelny i wydawca „Gazety Mieszkaniowej”

tomasz cudowski o rynku nieruchomości we Wrocławiu

Stolica Dolnego Śląska od kilku lat przeżywa mieszkaniowy boom, którego końca nie widać. Nic zatem dziwnego, że obecni we Wrocławiu deweloperzy zacierają ręce i gratulują sobie dobrej decyzji, natomiast ci nieobecni łakomo spoglądają na nadodrzańską metropolię i coraz intensywniej penetrują lokalną giełdę terenów inwestycyjnych.

Powodów prosperity na rynku mieszkaniowym jest wiele, ale ogólnie można je podzielić na te naturalne, czyli dane przez Pana Boga, oraz na te wypracowane w pocie czoła przez pokolenia wrocławian. Do tych drugich z pewnością należy poprawiona w ostatnich latach komunikacja. Dzięki Autostradowej Obwodnicy Wrocławia połączonej z siecią lokalnych arterii większość mieszkańców może w końcu odetchnąć pełną piersią. Ci z dzielnic centralnych pozbyli się spod okien ruchu tranzytowego, który kompletnie korkował zabytkowe rejonyzabudową i wąskimi ulicami, natomiast mieszkańcy dzielnic peryferyjnych i miejscowości podwrocławskich dziś mogą się szybko i sprawnie przemieszczać. Pozbawione sznurów ciężarówek centrum zyskało nie tylko przestrzeń, lecz także prawdziwie wielkomiejski charakter. Ten potencjał dostrzegli (i wykorzystują) deweloperzy specjalizujący się w niewielkich, ale ekskluzywnych projektach mieszkaniowych, które coraz częściej wypełniają luki w zabytkowych pierzejach. Co cieszy, między zabytkowymi kamienicami powstają zarówno ekskluzywne apartamenty czy lofty dla wybranych, jak i projekty z segmentu średniego, dostępne dla średnio zasobnego Kowalskiego. Dzięki nadzorowi konserwatorskiemu nie pojawiają się jednak architektoniczne koszmarki, a projekty harmonijnie wpisujące się w historyczne otoczenie. Rozbudowywana sieć dróg przysłużyła się także inwestorom zabudowującym działki na peryferiach. Nowe sypialnie dolnośląskiej stolicy są świetnie skomunikowane ze Śródmieściem i wyposażone w nowoczesną, sprawnie działającą infrastrukturę, a jednocześnie sąsiadują ze wspaniałymi terenami zielonymi, które – mimo niegdyś przemysłowego charakteru miasta i regionu – wydają się być prawie nietknięte przez cywilizację. Mnogość lasów, parków czy też odnóg i dopływów Odry powoduje, że wrocławianie i przybysze chętnie wybierają peryferia jako miejsce do życia, wiedząc, że nie grozi to odseparowaniem od miejskich atrakcji, a jednocześnie zapewnia świeże powietrze, ładne widoki i śpiew ptaków za oknami.

A przyjezdnych jest we Wrocławiu coraz więcej, głównie za sprawą nowych parków biurowych oraz powstających firm, także – generujących największą liczbę miejsc pracy – oddziałów międzynarodowych koncernów. Ich pracownicy – ludzie w większości dobrze wykształceni i regularnie opłacani – są grupą docelową, której deweloperzy z innych miast mogą tylko pozazdrościć.

Można założyć, że w najbliższych latach wrocławskiej prosperity nie grożą większe zawirowania i ten trzeci pod względem wielkości rynek mieszkaniowy w Polsce nie straci swego miejsca na podium. Dobrze przygotowane i przeprowadzone projekty mieszkaniowe, wspierane przez sprawnie działającą lokalną gospodarkę i rządowy program MdM, z pewnością spotkają się z zainteresowanie klientów i mogą liczyć na sprzedaż na co najmniej przyzwoitym poziomie.

Zespół Nieruchomosci-online.pl

Zespół Nieruchomosci-online.pl - Nieruchomosci-online.pl to portal z największą liczbą ogłoszeń nieruchomości w Polsce. Udostępnia poszukującym około 300 tys. ofert od biur nieruchomości, deweloperów i osób prywatnych. Odwiedzany jest przez ponad 4 mln użytkowników miesięcznie.

Zobacz także

Magdalena Krukowska

Rynek pierwotny w I półroczu 2023 r.

15.09.2023

Magdalena Krukowska

Rynek pierwotny w I kwartale 2023 r.

25.05.2023

Magdalena Krukowska

Podsumowanie roku 2022 na rynku pierwotnym

13.03.2023