16. edycja Forum Rynku Nieruchomości w Sopocie za nami. Z debat i kuluarowych rozmów płynie jeden wniosek: czasy prostych projektów deweloperskich i uniwersalnych strategii sprzedażowych odeszły w zapomnienie. W obliczu wejścia w życie planów ogólnych, coraz wyższych oczekiwań kupujących i zmian demograficznych budowanie staje się trudniejsze i droższe.

W komentarzach często było słychać obawy przed paraliżem inwestycji. Firmy obawiają się masowego zawieszania wniosków o wydawanie WZ na działkach zabezpieczonych w banku ziemi i opóźnień w uchwalaniu planów ogólnych. W wielu przypadkach jedynym sposobem na realizację inwestycji będzie ZPI. Jest to narzędzie pozwalające wynegocjować warunki zabudowy z gminą tam, gdzie standardowe procedury zawiodą – narzędzie skuteczne, ale niewybaczające błędów. Wymaga ze strony inwestora dużego zaangażowania finansowego przy jednoczesnym braku gwarancji, że cały proces zakończy się sukcesem.

Do Sopotu przyjechaliśmy z premierowym, 4. wydaniem „Ściągi z przepisów – Zintegrowany plan inwestycyjny. Przewodnik dla inwestorów” – wspólnym projektem portalu Nieruchomosci-online.pl i dr Agnieszki Grabowskiej-Toś, który z pewnością warto mieć pod ręką. Zainteresowanie było ogromne i duża część z Was na miejscu konsultowała swoje wątpliwości z autorką opracowania.

Pobierz „Ściągę z przepisów”

W ogólnej dyskusji przeważało przekonanie, że legislacja (w tym między innymi normy parkingowe, ustawa schronowa) drastycznie winduje deweloperskie koszty wytworzenia PUM-u. Jednocześnie wymagania nabywców rosną, a preferencje ulegają zmianom. Polski rynek nieruchomości nie jest jednorodny, więc dotychczasowe strategie trzeba pilnie zrewidować.

Wysoka podaż ogólnokrajowa to dla kupującego w mniejszym mieście żadne pocieszenie. Zrozumienie, czego brakuje lokalnie (metraże, tereny zielone, dojazd) to jedyna droga do obniżenia kosztu pozyskania klienta przez działy marketingu.

Jednym z punktów programu był panel dyskusyjny „Nadchodzi nieuchronne. Strategie deweloperskie na rynku dwóch prędkości” zainicjowany przez Annę Zacharę-Widłę, badaczkę i Customer Voice Expert z Nieruchomosci-online.pl prezentacją raportu „To my. Lokalnie 2026”. W debacie moderowanej przez Aleksandrę Gawrońską (Director, Head of Residential Research w JLL), udział wzięli liderzy rynku: Jarosław Bator (prezes zarządu NDI Development), Waldemar Wasiluk (wiceprezes zarządu Victoria Dom) oraz Mariusz Zabielski (CEO, członek zarządu Budlex).

Pobierz raport „To my. Lokalnie 2026”

Wyniki prezentowanego raportu to dla działów marketingu i sprzedaży sygnał ostrzegawczy – ekonomiczna unifikacja na dłuższą metę zawodzi. Klienci chcą kupować, ale oferta poza wielkimi miastami po prostu omija ich potrzeby. Lokalność stała się dziś absolutnym fundamentem skutecznej strategii deweloperskiej. W miastach wojewódzkich aż 56% mieszkańców pozytywnie ocenia ofertę rynku pierwotnego, podczas gdy poza tymi ośrodkami odsetek ten drastycznie spada – do 36%. Prawdziwą przepaść, pokazującą lokalne luki produktowe, widać w poszczególnych województwach. W województwie podkarpackim różnica w pozytywnej ocenie wyboru między głównym miastem a resztą regionu wynosi okrągłe 30 punktów procentowych. Niewiele mniejszy rozjazd badanie zanotowało w województwach kujawsko-pomorskim (29 p.p.) oraz małopolskim (28 p.p.).

Zarówno wyzwania prawne, jak i popytowe wymagają zaktualizowanych danych. Zapraszamy do korzystania z materiałów, które prezentowaliśmy podczas Forum.

Do zobaczenia w Sopocie za rok!

Monika Burzyńska-Myć - Specjalistka marketingu i projektowania graficznego. W Nieruchomosci-online.pl realizuje projekty B2B skierowane do rynku pierwotnego w obszarze Customer Experience, rozwoju produktu i komunikacji marketingowej.