Zapytaliśmy ekspertów z rynku nieruchomości o komentarz do obecnej sytuacji na rynku nieruchomości oraz trendy jakie według nich wpłyną zarówno na umiejscowienie nowych inwestycji jak i ich ceny.

Wzrośnie popularność inwestycji „przy metrze”

Bartosz Jankowski, menedżer rynku pierwotnego w Home Broker

W Miasteczku Wilanów, na terenach poprzemysłowych Służewca i Woli czy na Białołęce liczba dostępnych mieszkań w sprzedaży jest bardzo duża. I tam należy upatrywać największej liczby transakcji. Na Woli, w okolicy ulicy Jana Kazimierza, tylko dziś jest w ofercie ponad 1000 mieszkań, ale kolejne kilka tysięcy jest w planach deweloperów. Potencjał tej części Woli jest jednak większy, bo poprzemysłowe działki okolic Jana Kazimierza aż do placu Zawiszy, które należą do PKP, mają łącznie około 150 ha. Może tam docelowo powstać ma nawet kilkadziesiąt tysięcy mieszkań.

W 2014 został otwarty centralny odcinek drugiej linii metra. Z pewnością należy się spodziewać wtedy zwiększenia popularności inwestycji „przy metrze”. Po oddaniu tego odcinka metra okolice ronda Daszyńskiego, lub na drugim krańcu Praga- Północ, mogą przyciągnąć większą liczbę klientów. Projektów będzie przybywać. Przez pierwszych 6 miesięcy tego roku deweloperzy rozpoczęli budowę o połowę więcej mieszkań niż rok wcześniej. Rośnie także liczba wydawanych pozwoleń na budowę.

W lokalizacjach, w których podaż mocno wzrośnie, ceny powinny jeszcze nieco spaść, ale ogólnie mamy do czynienia ze stabilizacją cen. Od początku 2014 r. klienci zaczęli odwracać się od mieszkań 2-pokojowych do 40 mkw., których deweloperzy budowali ostatnio najwięcej. Dziś świadomość kupujących, np. dotycząca problemów z umeblowaniem takich mieszkań, jest większa. Dlatego poszukują lokali 2-pokojowych o nieco większym metrażu, około 45 mkw. z widną kuchnią.

Długa droga do domu

Tomasz Cudowski, redaktor naczelny „Warszawskiego Kuriera Mieszkaniowego”

Główny problem warszawiaków to uliczne korki, trudno się więc dziwić, że kwestie transportowe wpływają w dużym stopniu na kształt stołecznego rynku mieszkaniowego i atrakcyjność poszczególnych projektów czy dzielnic. Uogólniając nieco, można stwierdzić, że najwyższe ceny osiągają lokale w centralnych dzielnicach lewobrzeżnej Warszawy, najniższe – na peryferiach prawego brzegu, skąd dojazd do centrum miasta jest najtrudniejszy i czasochłonny.

Pewne ożywienie po stronie praskiej wprowadziła budowa II linii metra i plany jej dalszego wyciągnięcia na wschód – tu deweloperzy od dawna reklamują swoje projekty jako „mieszkania przy metrze” (choć czasem do planowanej stacji trzeba będzie dojeżdżać kilka przystanków autobusem). Można się spodziewać, że podobnie stymulująco zadziała w przyszłości projektowana budowa mostu Południowego, usprawni on połączenie z Wawrem i okolicami, a także – nabierające już realnych kształtów – uruchomienie nowej linii tramwajowej na Tarchomin, która „przybliży” dużą część Białołęki.

Trudno się spodziewać, by realia warszawskiego rynku w najbliższym czasie jakoś diametralnie się zmieniły. W segmencie popularnym ceny lokali od kilku lat się stabilizują i rosną jedynie o poziom zbliżony do inflacji. Deweloperzy nie mają większych problemów ze sprzedażą, czego może dowodzić metodyczne uruchamianie sprzedaży kolejnych (nawet VI czy VII) etapów dużych osiedli. Popyt utrzymuje się na wysokim, stabilnym poziomie, stymulowanym przez poprawiające się wyniki gospodarcze. W nowych osiedlach wznoszonych w dzielnicach peryferyjnych królują kompaktowe 2- i 3-pokojowe mieszkania spełniające kryteria programu „Mieszkanie dla Młodych”.

Także segment mieszkań luksusowych i o podwyższonym standardzie ma się w Warszawie nieźle – jak grzyby po deszczu powstają nowe, kameralne projekty na Mokotowie czy Ochocie, które zajmują (nieliczne już) wolne działki.

Ze stołecznych nowości warto odnotować pojawienie się kilku projektów oferujących tzw. mini apartamenty, czyli 1- lub 2-pokojowe mieszkania o powierzchni ok. 20–25 mkw. Lokale mają często balkony czy tarasy, są też oferowane w opcji „pod klucz” z kompletnym wyposażeniem. Kompaktowe mikro mieszkania są przeznaczone głównie dla ludzi młodych (jako alternatywa dla wynajmu stancji lub jako pierwsze mieszkanie) oraz dla firm (jako mieszkania służbowe dla pracowników lub gości). Atrakcyjna cena (ok. 150 tys. zł) sprawia, że mini apartamenty sprzedają się na pniu.

Równowaga popytu i podaży

Radosław Bieliński, rzecznik prasowy Dom Development SA

Rynek warszawski jest rynkiem silnym, na którym obecnie podaż i popyt znalazły się w równowadze, zarówno pod względem skali, jak i struktury mieszkań. Mamy do czynienia z rynkiem, na którym kluczowa stała się zdolność deweloperów do pozyskiwania nowych gruntów oraz sprawnego uruchamiania projektów. Część deweloperów już wprowadziła do sprzedaży dużą liczbę nowych inwestycji, co oznacza, że nowe projekty będą rozpoczynane, kiedy obecne osiągną satysfakcjonujący poziom sprzedaży.

Wciąż najbardziej poszukiwane są mieszkania w segmencie popularnym o metrażu około 50 mkw., ale coraz częściej klienci pytają też o duże mieszkania. Większa jest też chęć klientów do zadłużania się, na co wpłynęły m.in. niskie obecnie stopy procentowe. To zdecydowanie pomaga rynkowi deweloperskiemu. Niektóre firmy odnotowały nawet kilkudziesięcio procentowe wzrosty sprzedaży w I półroczu tego roku względem poprzedniego, natomiast ceny mieszkań nieznacznie wzrosły.

Czeka nas stabilizacja cen

Marta Skawińska, prezes zarządu Blue Ocean Media S.A.

Według mnie największe perspektywy rozwoju mają przed sobą dzielnice z dobrze rozbudowaną infrastrukturą komunikacyjną, zwłaszcza te, w których już są – albo w najbliższym czasie powstaną – stacje metra. Deweloperzy rozpoczynają kolejne inwestycje na Żoliborzu Przemysłowym i na Bielanach w okolicach Huty Warszawa i stacji metra Młociny. W ostatnich miesiącach widać też duże zainteresowanie Wolą i Bemowem. Lokalizacje, których głównym atutem były niskie ceny powstających tam mieszkań, czyli Białołęka, Ursus, Wawer, będą stopniowo tracić na popularności, o ile ich infrastruktura komunikacyjna nie będzie rozwijana.

Można powiedzieć, że wysyp już mamy – według badań firmy doradczej REAS w drugim kwartale 2014 r. w 6 największych miastach Polski do sprzedaży trafiło 14 tys. mieszkań, czyli aż o połowę więcej niż w pierwszym kwartale. To najlepszy wynik kwartalny od „przełamania” kryzysu gospodarczego pod koniec 2009 r. Sytuacja gospodarcza się poprawia, wskutek całej serii obniżek stóp procentowych mamy najtańsze w historii kredyty hipoteczne. Młodzi nabywcy mogą również korzystać z rządowego programu dopłat do kredytów hipotecznych Mieszkanie dla Młodych. Wszystko to sprawia, że popyt na mieszkania wzrasta, a co za tym idzie – rośnie też podaż nowych lokali od deweloperów, którzy dobrze dostosowują swoją ofertę do aktualnych możliwości nabywczych klientów.

Spodziewam się stabilizacji cen. Trend spadkowy został już wyhamowany przez wzrastający popyt i powrót kupujących na rynek. Z kolei wzrosty cen są mało prawdopodobne ze względu na dużą liczbę gotowych mieszkań, znajdujących się na rynku i gotowych do zamieszkania „od zaraz”. Najpopularniejsze lokale z segmentu popularnego nie będą już tanieć, wręcz przeciwnie – w najlepszych projektach możemy mieć do czynienia z niewielkimi wzrostami. Jeśli jakieś spadki będą, to tylko w przypadku największych mieszkań z segmentu podwyższonego, już gotowych, które od dłuższego czasu z różnych przyczyn nie znalazły jeszcze kupca.

Niezmiennie największym wzięciem cieszą się mieszkania z segmentu popularnego – niewielkie, najczęściej 2-pokojowe lokale o powierzchni 40–55 mkw., zlokalizowane w peryferyjnych – a przez to tańszych – dzielnicach. Spodziewam się jednak, że ten trend w najbliższych latach będzie nieco wygasał – w miarę poprawiania się sytuacji na rynku pracy i poprawy koniunktury gospodarczej coraz większą popularnością będą się cieszyły większe i droższe mieszkania, 3- i 4-pokojowe, zlokalizowane w centralnych, bardziej prestiżowych dzielnicach.

Podstawa to komunikacja

Oscar Kazanelson, przewodniczący Rady Nadzorczej ROBYG SA

Z naszych obserwacji wynika, że największą popularnością cieszą się dzielnice dobrze skomunikowane z centrum Warszawy, które jednocześnie gwarantują bliskość terenów zielonych. Dlatego coraz więcej osób jest zainteresowanych takimi dzielnicami jak Bemowo, Wola czy Wilanów. Z całą pewnością widoczny jest powolny wzrost cen lokali, dołek cenowy jest już za nami. Trudno jednak jednoznacznie stwierdzić, jak będą kształtowały się ceny, na pewno duże znaczenie mają tutaj także limity MdM. Pod względem popularności mieszkań, tendencje na rynku są stałe – wśród rodzin największą popularnością cieszą się mieszkania 2-pokojowe do 45 mkw. oraz 3-pokojowe do 55 mkw. Single przeważnie pytają o mieszkania o powierzchni od 30 mkw. do 45 mkw. Są to mieszkania, które najszybciej znikają z naszej oferty. Jako Grupa ROBYG chcemy jeszcze w tym roku nabyć działki w Warszawie pod inwestycje na łącznie 3 tys. mieszkań.

Celem jest dywersyfikacja przestrzeni miejskiej

Jacek Bielecki, Dyrektor ds. jakości Grupa Kapitałowa Marvipol

Polska deweloperka jest stosunkowo młoda w porównaniu z krajami rozwiniętymi, w których deweloperzy działają od setek lat. Mimo to, w ciągu tych 20 lat zaszło w tej działalności wiele zmian. Zmienia się otoczenie prawne, ekonomiczne, zmieniają się oczekiwania i możliwości klientów. Uważam, że polscy przedsiębiorcy bardzo elastycznie reagują na te zmiany i doskonalą swoją ofertę dla klientów. Ostatnio daje się zauważyć wśród najbardziej innowacyjnych deweloperów dążenie do dywersyfikacji funkcji przestrzeni miejskiej. Polskie miasta są podzielone na duże, oddzielone od siebie obszary mieszkaniowe, przemysłowe, biurowe. W Warszawie takimi przykładami sypialni miejskiej są Ursynów czy Białołęka, a Służewiec, niegdyś przemysłowy, stał się zagłębiem biurowym. Zmusza to do kosztownej nadmiernej rozbudowy sieci transportowych, a mieszkańców do straty wielu godzin na dojazdy między domem a miejscem pracy czy wypoczynku.

Jestem przekonany, że wprowadzenie osiedli mieszkaniowych między duże skupiska miejsc pracy i w pobliże terenów rekreacyjnych pozwoli firmom budującym mieszkania stworzyć nową jakość, która znajdzie uznanie u osób aktywnych zawodowo. Czas zaoszczędzony na dojazdach do pracy będą mogły poświęcić własnym zainteresowaniom i rodzinie.

Modne ostatnio hasło rewitalizacji zaniedbanych kwartałów miast jest realizowane poprzez zmianę funkcji terenów poprzemysłowych w ośrodki biurowe i mieszkalne. Przemysł wyprowadzany na obrzeża aglomeracji pozostawia w pobliżu centrów tereny atrakcyjne ze względu na rozwiniętą sieć dróg i infrastrukturę techniczną. Nowe zagospodarowanie tych obszarów powstrzymuje też tak często krytykowane rozlewanie się polskich miast. W Polsce w dużych miastach jeszcze wiele terenów poprzemysłowych możliwych do atrakcyjnego zagospodarowania dla mieszkańców poszukujących komfortu pracy i wypoczynku w pobliżu domu. Sądzę, że takie właśnie lokalizacje będą w najbliższych latach najatrakcyjniejsze dla deweloperów i ich klientów.

Więcej mieszkań w segmencie popularnym

Michał Kurczycki, dyrektor zarządzający portalem Nieruchomosci-online.pl

Warszawa ma jeszcze spory potencjał rozwojowy w obecnych granicach administracyjnych miasta. Wilanów, Wola, Bemowo i Bielany to dzielnice, których popularność będzie w najbliższym czasie rosnąć.

Po pierwsze są tam jeszcze atrakcyjne działki, a po drugie w tych dzielnicach (z wyjątkiem Wilanowa) sporą rolę odegra II linia metra. W momencie gdy metro dotrze na prawą stronę Wisły do grona popularnych dzielnic dołączy jeszcze Targówek i Praga. Już dziś deweloperzy w materiałach promocyjnych wykorzystują szkice metra, sprzedając inwestycje w tych dzielnicach, ale dziś to bardziej kwestia wizerunku. Obecnie nic nie wskazuje, żeby groził nam drastyczny wzrost cen, ale na superpromocje też już raczej nie możemy liczyć. Jeśli ktoś nosi się z myślą zakupu mieszkania i czeka jeszcze na spadki cen, może okazać się, że prześpi idealny moment.

Spodziewam się więcej inwestycji w segmencie popularnym. Osiedla takie jak Bliska Wola czy Central Park Ursynów pokazują, czego chce rynek. Niebawem podobne projekty będą miały rację bytu również w prawobrzeżnej części Warszawy. Coraz większą rolę w sprzedaży poszczególnych projektów odgrywać będzie komunikacja.

Zespół Nieruchomosci-online.pl - Nieruchomosci-online.pl to portal z największą liczbą ogłoszeń nieruchomości w Polsce. Udostępnia poszukującym około 300 tys. ofert od biur nieruchomości, deweloperów i osób prywatnych. Odwiedzany jest przez ponad 4 mln użytkowników miesięcznie.