Użytkowanie wieczyste to stosowane w Polsce prawo rzeczowe, który dotyczy nieruchomości gruntowej. Podobny typ prawa działał w państwach sowieckich, na wzór którego pojawiło się ono w Polsce. Użytkowanie wieczyste to jedno z trzech rodzajów praw rzeczowych, wyróżnia się jeszcze prawo własności i prawo rzeczowe ograniczone.

Co to jest użytkowanie wieczyste?

Użytkowanie wieczyste prowadzono dokładnie 14 lipca 1961 roku na mocy ustawy o gospodarce terenami w miastach i osiedlach. Użytkowanie wieczyste dotyczy nieruchomości gruntowej, których właścicielem jest Skarb Państwa, województwo bądź jednostki administracyjne.

Aktualnie prawo użytkowania wieczystego regulowane jest na podstawie kodeksu cywilnego, ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Zaistnienie użytkowania wieczystego uwarunkowane jest wpisem do księgi wieczystej oraz podpisaniem umowy w formie aktu notarialnego. Właścicielem gruntu, który oddaje w użytkowanie wieczyste może być Skarb Państwa, jednostka samorządu terytorialnego, np. gmina lub województwo bądź związek jednostek samorządu terytorialnego. Natomiast nabywcą prawa może być zarówno osoba fizyczna, osoba prawna, jak i jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej. Co ważne, grunt oddany w użytkowanie wieczyste pozostaje w własności Skarbu Państwa lub innego podmiotu, który od użytkownika pobiera roczną opłatę.

Użytkowanie wieczyste w większości przypadków przyznawane jest na okres 99 lat. Bardzo rzadko wprowadza się krótsze okresy, ale nie może to być mniej niż 40 lat. Prawo może zostać wydłużone o kolejną jednostkę czasu jeszcze przed upływem umowy na wniosek danej strony. Powodem odmowy właściciela o przedłużenie użytkowania wieczystego może być tylko ważny interes społeczny. Użytkownik wieczysty ma niemal takie same prawa co właściciel, gdyż mam możliwość odsprzedaży swojego prawa czy zapisania go w testamencie. Prawo użytkowania wieczystego podlega również egzekucji oraz dziedziczeniu, co oznacza, że kolejne pokolenie posiadają ten sam status wobec danej nieruchomości gruntowej i mogą nią rozporządzać bez konieczności cesji umowy.

Każdego roku, do końca marca, za użytkowanie wieczyste konieczne jest uiszczenie określonej opłaty. Jej wysokość ustalona jest na podstawie przepisów ustawy i wnosi od 0,3 do 3% wartości nieruchomości w zależności od celu, jakie pełni dana nieruchomość gruntowa. Zgodnie z rozporządzeniem opłaty roczne mogą być aktualizowane maksymalnie raz na 3 lata. Natomiast właściciel gruntu ma w obowiązku pisemnie wypowiedzieć dotychczasową opłatę, a użytkownik może w ciągu 30 dni zgłosić się do kolegium z ewentualnym sprzeciwem wobec jej wysokości. Nie jest to jednak przyczyna zerwania umowy. Prawo użytkowania wieczystego przestaje obowiązywać w kilku sytuacjach:

- zakończył się czas obowiązywania umowy i nie została ona przedłożona przez żadną ze stron,

- umowa zostaje rozwiązana przez obie strony,

- dochodzi do konfuzji praw, czyli złączenia się praw, np. poprzez nabycie gruntu przez Skarb Państwa od użytkownika wieczystego,

- jednostronnego rozwiązania umowy.

Od 29 lipca 2005 roku istnieje możliwość przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, o które starać się mogą osoby fizyczne posiadające prawo użytkowania wieczystego. Decyzja w tej spawie wydawana jest przez:

- starostę, jeśli nieruchomość należy do Skarbu Państwa,

- wójta, burmistrza, prezydenta miasta , gdy nieruchomość jest własnością gminy,

- zarząd powiatu lub województwa, gdy nieruchomość należy do powiatu lub województwa.

Użytkownik wieczysty po złożeniu i uargumentowaniu wniosku oczekuje na decyzje organu kilkanaście dni. Po przekształcenie należy wnieść odpowiednią opłatę za przekształcenie, która stanowi różnicę między wartością nieruchomości a wartością prawa użytkowania wieczystego. Konkretną jej wartość podaje organ decyzyjny o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności.

Zespół Nieruchomosci-online.pl - Nieruchomosci-online.pl to portal z największą liczbą ogłoszeń nieruchomości w Polsce. Udostępnia poszukującym około 300 tys. ofert od biur nieruchomości, deweloperów i osób prywatnych. Odwiedzany jest przez ponad 4 mln użytkowników miesięcznie.