W 2021 roku GUS przeprowadził spis powszechny ludności i mieszkań. Dane, które zebrano w tym czasie są stopniowo publikowane i dostarczają informacji o tym, jak zmienia się sytuacja mieszkaniowa w naszym kraju. Aktualna edycja Pulsu Nieruchomości skupia się na danych ilościowych, dotyczących nasycenia rynku mieszkaniami w różnych regionach. Oznacza to analizę liczby lokali przypadających na 1000 osób w wieku od 20 do 35 lat. Pozwala ona określić przybliżone zapotrzebowanie na mieszkania na poziomie regionalnym. To najprostszy miernik zaspokojenia potrzeb lokalowych ludności.

Najnowszy spis pokazuje, że obecnie w Polsce na 1000 osób przypada 400 mieszkań. W 2011 były to 353 lokale na tę samą liczbę ludności. Wynika z tego, że w okresie międzyspisowym wskaźnik nasycenia rynku wzrósł. Warto jednak podkreślić, iż jego wartość różni się znacząco w różnych miejscach kraju, wahając się od 588 w Sopocie, do 268 na 1000 mieszkańców w powiecie limanowskim.

Na wartość nasycenia na rynku mieszkaniowym wpływają dwa czynniki. Po pierwsze jest to zmiana liczby ludności, po drugie - różnice w zasobach lokalowych.

W okresie międzyspisowym (2011 - 2021) liczba ludności w Polsce spadła o 475 tysięcy. To wartość zbyt niska, by mogła znacząco wpłynąć na liczbę lokali przypadających na 1000 mieszkańców. Do pozytywnych zmian przyczynił się głównie fakt, że w ciągu dekady w naszym kraju wybudowano 1,7 mln mieszkań. Obecnie udział nowego budownictwa w rynku mieszkaniowym wynosi 11,3%, co oznacza konkretne i odczuwalne odnowienie zasobów.

Jak pisałam powyżej, sytuacja jest mocno zróżnicowana regionalnie. Różnice w liczbie lokali na 1000 mieszkańców dobrze pokazuje następujący przykład. W Warszawie nasycenie mieszkaniowe jest obecnie na poziomie 557, a w powiecie nowosądeckim na 1000 osób przypada ich 278. Najwięcej nowych mieszkań powstało w powiatach graniczących z dużymi miastami, takimi jak Gdańsk, Poznań czy Wrocław oraz w samych aglomeracjach np. w Krakowie czy Warszawie. Inwestycje przyciągały też regiony atrakcyjne turystycznie, szczególnie te nadmorskie. Baza nowych mieszkań rozwinęła się w Kołobrzegu i Koszalinie. W regionach, które cieszą się ożywieniem w budownictwie mieszkaniowym, przybywa też ludności, co hamuje nieco wzrost nasycenia lokalami.

Najmniejszy wzrost wskaźnika nasycenia mieszkaniami, który wykazano w raporcie, dotyczy pasa Polski północnowschodniej. Mowa tu o województwie warmińsko-mazurskim, podlaskim i lubuskim. Są to regiony z niskim rozwojem ekonomicznym, cieszące się umiarkowanym zainteresowaniem ze strony turystów. Co ciekawe, na tych obszarach obserwujemy równocześnie silny spadek liczby ludności, a to z kolei nieco poprawia dane dotyczące nasycenia lokalowego.

Dla zobrazowania dostępności mieszkań najlepiej jednak brać pod uwagę dane dotyczące nowych inwestycji budowlanych. Jak już wspominałam, w ciągu ostatnich 10 lat najwięcej mieszkań powstało w największych miastach i na terenach wokół nich. To właśnie one charakteryzują się dużą dostępnością gruntów budowlanych i są dobrze skomunikowane z miastem, dzięki czemu łatwiej przeprowadzić na nich inwestycje budowlane. Popularne wśród inwestorów są też tereny atrakcyjne turystycznie i miejsca cechujące się korzystnym położeniem tranzytowym. W regionach, gdzie potencjał rozwojowy jest skromniejszy, mniej się buduje, a liczba ludności spada.

Raport bierze pod uwagę liczbę mieszkań, jednak nie uwzględnia ich jakości. Na warunki bytowe wpływa rodzaj zabudowy i wielkość lokalu. Biorąc pod uwagę te czynniki, wysoki poziom nasycenia może występować w regionach z dużą liczbą małych mieszkań, gdzie warunki życia są niekomfortowe. Z drugiej strony niskie nasycenie lokalami istnieje też tam, gdzie większość zabudowy stanowią domy jednorodzinne. Żyje się w nich wygodnie, choć istnieje deficyt samodzielnych lokali. Niski udział lokali mieszkalnych, na rzecz zabudowy jednorodzinnej, występuje w południowej i wschodniej części kraju.

Największe polskie miasta znalazły się w grupie o wysokim lub najwyższym poziomie nasycenia mieszkaniami. Warto jednak pamiętać, że różnie wyglądają tam zmiany dotyczące liczby ludności. W okresie międzyspisowym najwięcej lokali przybyło we Wrocławiu. Nasycenie skoczyło tam o 31%, przy czym wzrost ludności zatrzymał się na poziomie niemal 7%. W Krakowie wartości te wynosiły odpowiednio o 30,6 i 5,7%. Wysoki wzrost liczby mieszkań i ludności można zaobserwować też w Warszawie czy Gdańsku.

Według danych zebranych w spisie w 2012 w Polsce mieszkało 7,7 miliona osób w wieku od 20 do 35 lat. Przypominam, że właśnie tę grupę wiekową brano pod uwagę, tworząc analizę dotyczącą nasycenia lokalami. To ci młodzi ludzie generują największy popyt na mieszkania. W przeliczeniu na 1000 osób najwięcej jest ich min. w województwie podkarpackim, pomorskim i małopolskim. Porównując to z analizą dotyczącą nasycenia, widać pewną zbieżność. Lokali mieszkalnych często brakuje właśnie tam, gdzie jest dużo młodych mieszkańców. Korelacja ta zaciera się jedynie w największych miastach naszego kraju.

Średnia Unijna nasycenia lokalami mieszkalnymi wynosi 495. Mimo że w ciągu ostatniej dekady w Polsce przybyło nowych inwestycji, na tle Europy wciąż pozostajemy w ogonie. Przy 400 mieszkaniach na 1000 osób pod względem nasycenia rynku plasujemy się poniżej średniej, obok Słowacji (370), Czech (408) czy Chorwacji (419). Średni poziom unijny w 2021 przekroczyło tylko 13 na 380 powiatów.

Chcesz być na bieżąco?
Dołącz do newslettera

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Michalina Janyszek - Specjalistka od nieruchomości z mocno humanistycznym zacięciem. Jako polonistka z wykształcenia, a z powołania poetka oraz tłumaczka, doskonale operuje słowem, co wykorzystuje do popularyzowania branżowej wiedzy.