Cena to jeden z kluczowych czynników wyboru nowego lokum - musimy zmieścić się posiadanych oszczędnościach, które przeznaczamy na ten cel, albo w zdolności kredytowej. Warto jednak wiedzieć, że najczęściej ceny transakcyjne mieszkań są sporo niższe od tych, zaproponowanych w ogłoszeniu. Dlatego warto się targować! Podpowiadamy, jak robić to skutecznie.

Z tego artykułu dowiesz się:

• Czy ceny ofertowe różnią się od transakcyjnych?

• Jak negocjować cenę mieszkania?

• Na jakich mieszkaniach można utargować najwięcej?

Zakup mieszkania wiąże się z wydatkiem rzędu kilkuset tysięcy złotych. Dlatego każdy, nawet kilkuprocentowy rabat jest istotny i pozwala zaoszczędzić nawet kilka tysięcy złotych. Przystępując do rozmów ze sprzedającym, warto pamiętać, że w większości przypadków jest on nastawiony na negocjacje, a cena, którą podał, jest wyższa niż ta, po której pierwotnie chciał sfinalizować transakcję.

Mieszkania na sprzedaż

Cena ofertowa to nie cena transakcyjna

Według danych NBP w II kwartale 2021 roku zarówno ceny ofertowe, jak i transakcyjne rosły, jednak nie w takim samym stopniu. Dane dla dziesięciu największych miast w Polsce są następujące:

Rozbieżności wynikają z tego, że sprzedający często sztucznie zawyżają cenę, aby pozostawić sobie pole do negocjacji. Dlatego nie opłaca się przystawać na jego pierwszą propozycję, tylko wyjść od niższej, aby koniec końców obie strony spotkały się po środku.

NBP podaje, jak w poszczególnych miastach ostatecznie różniły się ceny ofertowe i transakcyjne. Różnice na rynku pierwotnym (w zależności od miasta oraz metrażu lokum) sięgały od 4 do 10%, natomiast na wtórnym od 15 do nawet 35%. Statystycznie więcej można utargować na dużym mieszkaniu, które ma powyżej 80 mkw.

Jak negocjować cenę mieszkania?

Na początku warto solidnie przygotować się do spotkania ze sprzedającym. Jeżeli znasz już cenę pierwotną, to zastanów się, z jaką chcesz zakończyć negocjacje. W tym momencie warto sprawdzić, jaką sumą oszczędności dysponujesz oraz jaką masz zdolność kredytową, jeśli decydujesz się na finansowanie w banku (swoją bezpieczną zdolność kredytową sprawdzisz TUTAJ). Teraz obniż tę cenę, abyś i ty mógł w pewnym stopniu pójść na rękę sprzedającemu.

Następnie przeprowadź analizę rynku i konkretnego mieszkania. Warto sprawdzić:

• jakie są aktualne ceny za metr kwadratowy w wybranej przez ciebie okolicy,
• jakie jest zainteresowanie danymi mieszkaniami,
• kiedy ogłoszenie o sprzedaży zostało opublikowane (im dłużej wisi, tym chętniej sprzedający sfinalizuje transakcję),
• wady i zalety lokalizacji (np. dostępność do infrastruktury miejskiej, zielona okolica, bliskość hałaśliwej drogi, dzielnica uznawana za niebezpieczną),
• szczegóły dotyczące samego mieszkania (metraż, rozkład, dostępność miejsca parkingowego, ogródka, balkonu, komórki lokatorskiej, stan techniczny).

Później znajdź alternatywę, czyli podobne mieszkanie, które również jest w kręgu twoich zainteresowań. Z jednej strony zyskasz solidny argument i pokażesz, że sprzedający również powinien zabiegać o twoje zainteresowanie. Z drugiej strony zapewnisz sobie plan B i nie będzie tak łatwo cię przekonać do zawyżonej ceny.

Tak przygotowany możesz przystępować do negocjacji. Warto jednak trzymać się kilku zasad, które pomogą zwiększyć szansę, że sprzedający zgodzi się na twoją ofertę.

Nie traktuj drugiej strony negocjacji jak wroga, który chce jak najwięcej na tobie zarobić. W większości przypadków nikt nie chce cię naciągać, a ustalona cena wynika z sytuacji na rynku. Dużo więcej można osiągnąć, jeśli rozmowa przebiegnie w przyjaznej atmosferze, a sprzedający będzie miał poczucie, że jego nieruchomość trafi w dobre ręce.

Wcześniej przygotuj argumenty, które świadczą na twoją korzyść. Skorzystaj z rozeznania, które przeprowadziłeś wcześniej i nie wahaj się powiedzieć, że za niższą cenę jesteś w stanie zaakceptować hałaśliwą ulicę pod oknem, zaniedbaną klatkę schodową, brak komórki lokatorskiej czy miejsca parkingowego.

Podczas oglądania mieszkania bądź naprawdę drobiazgowy. Jasno i konkretnie zwracaj uwagę na niedociągnięcia, które obniżają wartość lokum, takie jak odpadająca farba czy uszkodzone płytki.

Opanuj emocje i bądź pewny swoich racji. Więcej osiągniesz podczas rzeczowej dyskusji, opartej na konkretnych kwotach. Nie staraj się na siłę, aby zaproponowana przez ciebie cena była ostateczna. Weź pod uwagę również argumenty sprzedającego.

Nie zapomnij wspomnieć o swojej alternatywie. Jeśli masz na oku inne, tańsze mieszkanie, to nie wahaj się delikatnie poinformować o tym sprzedającego. Z pewnością da mu to do myślenia, że możesz wybrać inne lokum i będzie bardziej skłonny obniżyć cenę.

Nie spiesz się. Jeżeli widzisz, że podczas pierwszego spotkania trudno będzie ci coś utargować, to nie wahaj się dać sobie i drugiej stronie czas na przemyślenie sytuacji.

Wyciągnij asa z rękawa. Jeżeli widzisz, że jesteście już bardzo blisko dojścia do porozumienia, ale druga strona jeszcze się waha, to powiedz, że zaproponowaną przez ciebie cenę możesz zapłacić gotówką od ręki. Jeśli masz taką możliwość, to zyskasz przewagę nad tymi, którzy muszą starać się o kredyt hipoteczny. Zadziała to na wyobraźnię sprzedającego, że tak szybko może sfinalizować transakcję.

Na takich mieszkaniach można utargować najwięcej

Zasada jest taka, że im mniejsze zainteresowanie danym mieszkaniem, to ty możesz sobie pozwolić na większe pole do negocjacji. Na kawalerkę w nowym bloku, zlokalizowanym w centrum miasta znajdzie się sporo chętnych. Jednak jeśli masz na oku mniej popularne mieszkanie, którego raczej nikt nie sprzątnie ci sprzed nosa, to tym bardziej warto się targować.

Jak pokazują dane NBP (dotyczącego II kwartału 2021 roku), najwięcej można utargować na lokalach o metrażu powyżej 80 mkw. Na nie jest relatywnie niewielki popyt, ale też przez swoją wielkość kosztują najwięcej, więc procentowe upusty dają największe nominalne oszczędności.

Pole do negocjacji zostawiają także mieszkania do remontu. Mają zauważalne usterki, które kupujący później i tak będzie musiał naprawić i ponieść na to dodatkowe koszty. Sprzedający są tego świadomi, więc chętniej dają się namówić na obniżoną cenę.

Jeżeli wiesz, że właściciel mieszkania chce jak najszybciej się go pozbyć, bo np. pilnie potrzebuje pieniędzy albo wyjeżdża za granicę, a ty masz już zebrane środki na transakcję, to z dużym prawdopodobieństwem uda się wywalczyć spory upust. Szybka finalizacja sprzedaży jest w tym przypadku dla właściciela ważniejsza niż z góry założony zysk.

Mieszkania na sprzedaż

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Anna Serafin - Absolwentka Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu na kierunku finanse i rachunkowość. Specjalizuje się w finansach osobistych, finansach firmowych oraz w nieruchomościach. Jej misją jest przekładanie specjalistycznego języka z aktów prawnych i dokumentów bankowych oraz tych związanych z nieruchomościami na słowa zrozumiałe dla każdego.